2022年，疫情仍在肆虐的一年。

  之于物业，疫情是试金石，是放大镜，亦是显微镜。继聚拢了众多“高光时刻”之后，物业行业的价值在疫情之下又得到了一次“再发现”：从最初的“社区服务者”开始转变为“城市服务者”。

  然而从刚刚过去的上市物企中报季来看，与过往两年快速增长相比，今年业绩表现不容乐观。营业收入、在管面积两项指标增长放缓；净利润、毛利率和净利率三项指标下降。

  2022年9月29日万科旗下万物云上市首日破发，并没有给市场带来多少意外，似乎破发亦在意料之中。

  2022年第三季度，物业股普遍下跌，59家上市物企股价均值跌幅达22.7%。即便破发，目前在港股物业股的序列中，万物云股价还是排列靠前。

  对于物业企业而言，当下面临的不仅有物业行业本身估值调整的问题，还有整体行业下行带来的增长困境。

  2022年上市物企中报季收官，从克而瑞物管统计披露中报的57家上市物企业绩表现（恒大物业、彩生活、奥园健康未发布中报；未含刚借壳上市的中天服务）来看，上市物企营业收入、在管面积两项指标增长放缓；净利润、毛利率和净利率三项指标下降。

  2022年上半年上市物企营收均值为19.49亿元，碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务位列前三。53家物企营收均值同比增长26.5%，去年同期为54.7%，增长放缓。48家营收保持增长，9家下降。去年同期无营收下降企业。

  社区增值服务收入增速下滑，三分之一负增长

  上半年社区增值服务收入均值为2.71亿元，排名前三为碧桂园服务21.12亿元、保利物业14.02亿元、绿城服务13.10亿元。一年来受疫情封控、经济环境等因素影响，2022H1物企社区增值服务增速大幅下滑。

  上半年社区增值服务增速均值为27%，与2021年中133.7%对比，呈断崖式下降。披露数据的46家企业中31家增长，15家下降。而去年中期，公布数据的35家企业中33家增长，仅2家下降。

  社区增值收入排名前十的物企，增速与去年同期相比，9家下降，3家负增长。仅新城悦服务增速高于去年。

  以某头部企业披露的详细变化数据为例，社区增值收入下降主要受新冠疫情封控影响。智慧场景解决方案、新零售业务、校园增值服务业务无法正常开展，业务规模下降。受地产行业影响，车位资产运营业务规模收缩、成交量下降。美居服务等板块尽管收入有提升，但贡献占比小。

  仍有一些企业实现耀眼增长，如金茂服务、招商积余、南都物业和新城悦服务。几家增长较快企业披露相关原因主要是：在管面积大幅提升；尝试探索新业务内容，例如团餐、社区养老领域；挖掘资源优势发挥协同效应，例如金茂服务和中化、招商积余和招商局；瞄准To B和To C两方面发力，例如招商积余和南都服务成立专业化公司；采用新形式推广增值业务，例如招商到家汇直播平台IP及打造“一城一品”原产地主题。

  新增容量有限，收并购仍是直接有效手段

  从规模增长来看，在管规模增长速度明显放缓。50家公布数据企业在管面积2022中期均值1.16亿平方米，去年同期0.90亿平方米，同比增长28.9%。

  合约面积均值为1.72亿平方米，同比增长15.7%，低于在管面积增速。合约在管比1.48，低于去年同期值1.65。规模增长放缓趋势还将延续。

  受房地产竣工及可以交付的面积增长放缓影响，未来新增市场整体将呈放缓趋势。2022上半年，全国房地产开发企业房屋新开工面积66423.5万平方米，同比下降34.4%；房屋竣工面积28635.8万平方米，同比下降21.5%。

  在整体行业下行带来的增长困境下，叠加物业行业本身估值调整的问题，2022年第三季度物业股普遍下跌，59家上市物企股价均值跌幅达22.7%。其中，11家企业股价有所上涨，48家企业股价出现不同程度的下跌。股价跌幅最多的三家物企分别为鑫苑服务、力高健康生活和康桥悦生活。

  9月29日万物云上市首日破发，在上市仪式上，万科董事会主席郁亮表示：“我们并不在意上市时点的估值高低，更在意它未来的长期表现。”

  作为规模最大的物业管理企业之一，万物云的上市将使得港股物业管理板块更加完整。根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物业管理服务收入计，万物云2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

  截至2022年9月29日收盘，万物云报46港元每股，总市值约536.88亿港元。即便破发，目前在港股物业股的序列中，万物云的股价与市值依然排列靠前。

  行业整体快速发展步伐面临调整，央企龙头却迎来战略发展机遇。盈利能力上，净利率从去年同期低于市场整体，到今年实现超越。

  资本市场也敏锐捕捉到趋向变化，央企估值上涨。7月华润万象生活市值首次超过碧桂园服务，成市值龙头。乘市场估值回归理性，华润万象生活、招商积余等央企开启收并购，加速规模扩张步伐。关联房企稳健，公司治理合规，全国化布局完善，让央企在行业逆境中异军突起。

  截至2022年8月31日，央企物管市盈率(PE,TTM)均值为21.47倍，约是整体均值的1.5倍。总市值均值达265.37亿港元，约是整体均值的4.5倍。2021年上市物企在资本市场历经大涨大落，物业估值回调重塑。2022年估值进一步折让，并呈现分化，央企物管深受资本市场青睐。

  营业收入方面，央企也整体实现在高基数上的高速增长。2022年上半年，6家央企营收总额高达251.74亿元，均值为41.96亿元，约是上市物企整体营收均值的2.3倍。央企营收同比增长27.2%，增速较整体增速高0.7pct。其中，保利服务营业收入最高，为64.49亿元；金茂服务营收同比增速最快，达60.0%。

  利润水平方面毛利、净利实现双增长。2022年上半年，6家央企毛利润合计为53.70亿元，均值为8.95亿元，同比增长30.6%。净利润总额为28.98亿元，均值为4.83亿元，在上市物企整体净利出现下滑的情况下，央企净利润同比增长27.5%，表现出较强的发展韧性。其中，华润万象生活毛利润和净利润均最高，金茂服务毛利润和净利润增速最快。

  物业管理虽非周期性行业，但受地产行业关联影响，目前也陷入了增长困境。

  究其缘由，一方面是行业环境影响下关联方交付及非业主增值服务下降。案场、车位、房屋经纪等高毛利业务收缩。另一方面是受疫情影响，成本支出上升，业主增值服务开展遇阻。

  尽管企业努力降本提效，实现管理费率下降，但难以抵消不利的外部环境影响。

  在整体行业面临调整的时候，央企龙头企业凭借全国布局和资源优势迎来战略发展机遇，营收、规模、利润等全面实现高基数下的高增长。

  展望未来，或将出现更多物企同第三方进行战略合作或股权合作或共同成立合资公司，采取强强联合、优势互补的方式延伸自身服务领域或开启新的服务领域。

  随着住宅领域竞争日益激烈，也有越来越多物企意欲将优势从传统住宅业态进行延伸，开拓新的服务类型。