物管行业的“三巨头”正在呈现出不同的资本市场表现。

  10月13日，华润万象生活有限公司（01209.HK，以下简称“华润万象生活”）以每股30港元开盘，以每股29.15港元报收。

  截至10月13日下午15时30分，华润万象生活的总市值为665.35亿港元、滚动市盈率(TTM)28.4；碧桂园服务的总市值为307.63亿港元、滚动市盈率(TTM)5.69；万物云的总市值为487.28亿港元、滚动市盈率(TTM)22.42。

  实际上，自7月底替换碧桂园服务,成为物业板的新晋“市值王”之后,尽管港股物业板起起伏伏，华润万象生活的总市值也有所回落，却一直保持行业首位。备受行业关注的万物云在上市后，也未能在市值表现上超过华润万象生活。

  资本市场认可的背后，能看到华润万象生活是今年前三季度物管行业收并购最为活跃的企业之一。前三季度华润万象生活累计出资近50亿元收并购资产，在收进的同时，还在“吐出”相对劣质的资产，进行资本腾挪。

  目前来看，几大物管企业巨头在管面积规模、营业收入、盈利能力、收并购活跃度、资本表现上各领风骚，行业头名之位仍然悬念重重。

  前三季度花费46亿元进行收并购

  有“进”有“出”，华润万象生活前三季度在物业管行业市场表现活跃。

  9月28日晚，华润万象生活公告称，拟收购浙江祥生物业服务有限公司全部股权及关联方债务，交易代价暂定约为10.37亿元。这也是华润万象生活年内进行的第4笔收购。2022上半年半华润万象生活已相继收购了禹洲物业、四川九洲（51%股权）及中南物业等3家物业企业，总耗资35.78亿元。

  加之9月底的这次出手，华润万象生活在前三季度已经累计出资46亿元进行收并购，成为今年当之无愧的“并购王”。

  在今年的中期业绩发布会上，华润万象生活董事局主席李欣就曾经表示，此前物业行业处于上升风口期，资本市场估值比较高，这一阶段华润万象生活在物业收并购层面没有特别的成就。到了2021年下半年，房地产行业下行，物业板块的整体估值也随之呈下行态势，同时大量的标的在市场上明显增多。

  “出售物业板块正在成为许多风险企业为数不多的可变现渠道之一，四季度这类物管企业的中小规模收并购、重组整合会更加频繁。”一家曾在港股上市物业公司任职的企业高管告诉中国房地产报记者,国资背景企业凭借稳健的经营和充足现金流，在并购市场上的表现的游刃有余。“相对而言，很多民企背景的物业企业都无法摆脱跟地产母公司或者所在集团公司千丝万缕的联系。一些物业企业因为关联企业的风险危机已经被摆上了货架。”

  10月9日，中指研究院发布的《中国物业管理行业2022三季度总结与四季度展望》报告显示，今年前三季度，物业管理行业总体规模仍在持续扩张，但增速放缓，资本市场表现分化。截至2022年9月，据中指研究院不完全统计，行业公开披露的并购案例近30宗（不含放弃或终止收购案例），涉及交易金额约100亿元。其中，三季度收并购热度大减，涉及交易金额约20亿元左右，收购方和被收购方的整合能力和意愿都有所减弱。

  在这一行业背景下，华润万象生活的连续出手显示了背后的资本实力。

  前有中报营业收入200.55亿元的行业龙头碧桂园服务珠玉在前，后有8.4亿平方米在管面积的万物云“横空出世”，想冲击行业第一梯队，整合好大举收并购后的资本包、稳健增加规模，是华润万象生活“规模扩张年”的重要考题。

  清理非优势板块资产包

  华润万象生活在连砸46亿元连续收购四家公司后，也开始进行收购后的资产整合。

  10月8日，上海莘闵物业发展有限公司（以下简称“莘闵物业”）60% 股权挂牌转让，转让方为中南服务，底价为2512.8 万元。而在今年4月华润万象生活发布补充协议,以人民币24.85亿元的代价,收购中南集团旗下中南服务的全部股权。

  莘闵物业的股权挂牌转让，也被指是“并购王”华润万象生活在“吐资产”。

  选择更多，收并购后的资产整合也显得尤为重要。这其中，莘闵物业显然属于应该被淘汰出局的“劣质资产”。

  挂牌信息显示，截至2021年底，莘闵物业总资产1989.85万元，负债总额1992.61万元，负债率超过100%；截至今年8月底，其资产总计1811.06万元，负债总计1787万元，负债占资产比重达98.67%

  莘闵物业作为一家上海本土物业企业，1996年成立后多次被转手，2021年7月，中南服务以3000万元收购莘闵物业60%的股权，另40%股份持有者为上海沃华实业。

  中南服务在收购莘闵物业时曾经表示，收购将扩展该公司独立第三方客户的业务，并将非住宅物业方面的物业管理组合多元化，以包含长江三角洲地区的政府及服务物业。

  此前的公开资料显示，截至2021年5月31日，莘闵物业共有16个物业项目，在管总建筑面积约为50万平方米，主要负责管理上海的政府和公共服务物业。

  不过，政府和公共服务物业并不是华润万象生活最为看重的物管类型。“商管第一”才是华润万象生活引以为傲的优势板块。

  截至2022年6月30日，华润万象生活购物中心运营及物业管理服务业务布局68个城市，在营项目74个。就收入情况而言，其商业运营及物业管理服务板块收入19.24亿元，同比增长18.5%，收入占比36.5%。

  规模不大、非优势板块，且负债占资产比高达98.67%，莘闵物业成为第一时间被清理的资产包也就不足为奇了。

  新晋者的“规模扩张年”

  2022年三季度，物管行业的头部阵容排位已经发生了微妙的变化。

  从2022年中期业绩披露的数据来看，以“规模为王”的基本盘指标排次，碧桂园服务8.43亿平方米的在管面积规模，还是当之无愧的行业翘楚；备受瞩目的万物云，凭借关联地产方深厚的行业影响力加持，上市后的首份中报数据也报出了约8.4亿平方米在管面积数据，其中社区空间居住消费服务在管建筑面积约7亿平方米，商企和城市空间服务在管建筑面积约1.4亿平方米；雅生活和保利物业也是“家底颇丰”，截至2022年6月30日，两家公司的在管面积规模分别为5.29亿和5.23亿平方米，稳坐行业前五。

  如果不纳入三季度的新收购标的数据，华润万象生活的在管面积规模上的表现并不突出，截至到2022年6月30日，华润万象生活总合约面积是3.34亿平方米，总在管面积2.53亿平方米。

  不过，华润万象生活的市值表现和收并购活跃度，在今年的物管行业一骑绝尘，做大规模显然也计划进程之中。

  在华润万象生活2022年中期业绩发布上，华润万象生活内部把2022年定位为“规模扩张年”，2022年全年计划获取第三方的管理面积将超过1亿平方米，而收并购就是外拓的重要渠道之一。

  根据华润万象生活的“十四五”规划目标，到2025年，公司总体物业管理面积要达到4亿平米，第三方外拓面积要占50%；商业方面，第三方外拓至少50个购物中心，在管项目达到150个。

  2022年上半年，华润万象生活新增第三方合约面积1.32亿平方米，同比大幅增长650.1%。截至2022年6月30日，华润万象生活的第三方在管面积占比突破至57.3%。第三方外拓占比50%的目标已经达成。

  华润万象生活在9月28日发布的拟收购祥生物业公告中披露，祥生物业拥有的在管面积、合约面积以及在途面积分别为逾2350万平方米、1480万平方米、110万平方米。在收购祥生物业之前，华润万象生活年内斥先后完成了对禹洲物业、中南物业及九洲物业的收购，新增在管面积7285万平方米。

  华润万象生活在今年中期业绩发布会上也公开表示，其目标是在“十四五”期间进入物业管理的第一梯队。大规模连续收并购，也对应了其“在管面积超过4亿平方米”的目标。

  四季度，物管行业头部阵营还将再起波澜。8月26日，龙湖集团执行董事、首席财务官赵轶在2022年中期业绩媒体发布会上表示“龙湖智创生活的各种上市资料已经准备好了”。