10月17日，老牌粤系上市房企天誉置业（控股）有限公司（以下简称“天誉置业”，00059.HK）开盘即跌。截至发稿，天誉置业股价定格于0.034港元/股，相比年初跌去了96%。

  对天誉置业控股股东及执行董事余斌而言，2022年是其事业遭受巨大冲击的一年。

  这位并不为业内熟知的房企掌门人，本是学医出身，中途转战地产，还用自己擅长的投资技巧成功借壳两家公司并实现上市，天誉置业便是其中一家。

  而相比天誉置业，余斌旗下另一家房企更为外人所熟知。2006年，余斌收购海南新能源股份有限公司后，将其改名绿景控股。

  不过，或许擅长投资的余斌并不擅长管理，57岁的余斌大概也不会想到，无论是绿景控股还是天誉置业今年都有些命途多舛。

  绿景控股由于连续两年经审计净利润亏损而触及股票终止上市条件，已于今年6月27日正式从深交所摘牌。天誉置业于今年4月股价暴跌之后在资本市场一蹶不振，而10月12日，这家公司还收到一份来自债权人的清盘呈请，受此影响，公司股价再次受挫。

  一份清盘呈请

  年内收到清盘呈请的房企越来越多，天誉置业是第8家。

  10月12日，天誉置业发布内幕消息公告，称收到新城晋峰投资有限公司（以下简称“呈请人”）向香港特别行政区高等法院提出的对其的清盘呈请，内容有关指控其未偿还其持有的优先票据，涉及本金2200万美元及应计利息。

  对于债权人提出的清盘呈请，天誉置业表示将极力反对。

  在公告中，天誉置业称，将寻求法律建议并采取必要的行动以坚决反对呈请及保障公司的合法权利。同时，公司也将尽力与呈请人保持主动、良好的沟通，并在对其他债权人公平的原则下，与呈请人友善协商，妥善处理问题，其中就包括将努力促使呈请尽快被撤回。

  天誉置业表示，公司正积极与联合临时清盘人及其顾问密切合作一同制定切实可行的债务重组方案，以改善公司流动性、增强集团的主体信用，并保障所有利益相关方的利益。例如，天誉置业和联合临时清盘人已在积极稳妥推进相关工作，一直与债权人保持积极沟通，听取并了解债权人的意见、诉求和限制，以期尽快就境外债务重组方案的条款达成协议。根据天誉置业披露，截至公告披露日，相关工作已经取得相当进展，不过其未披露进展的具体细节。

  实际上，今年以来，天誉置业因债务兑付屡次陷入危机时刻。

  6月15日，天誉置业公告，一笔尚余本金为2.47亿美元、13%计息的优先票据，本息将于2022年7月8日到期；另外一笔尚余金额2.92亿美元、13%计息的优先票据，利息也在2022年6月16日到期支付。

  彼时，对于这两笔即将到期的美元债本金和利息，天誉置业称，将积极寻求于合理时间范围内与票据持有人协商以期达成一致的方式解决相应问题。

  换言之，天誉置业已经显现出兑付压力，距离违约仅一步之遥。

  紧接着6月27日，天誉置业又公告了一笔港元抵押贷款违约。天誉置业发布公告称，公司在一家在港金融机构存在一笔抵押借款，未偿还本金为3.4亿港元。目前所有未偿还本金及利息已到期，而公司无法及时偿还。公告指出，因此笔债券的违约，有可能导致天誉置业其他的境外债权人选择加速清偿，而天誉置业面临的将是交叉违约的风险。

  天誉置业的债务危机在其财报数据中早有预兆。公司2021年年报显示，报告期内天誉置业有67.77亿元的有息借款需于12个月内偿还，而同期内公司所持的未受限的货币资金仅为13.31亿元，偿债压力较大。

  资本市场的“嗅觉”则更加敏锐。在天誉置业的债务危机爆发前，今年4月，公司股价出现暴跌，创下单日跌幅超过80%的纪录，股价也于暴跌后一直在0.1港元以下徘徊。截至10月17日午间收盘，天誉置业股价收报于0.035港元/股。

  收缩战线 押注旧改

  财务数据是企业经营的一面镜子，而天誉置业财务表现以及资本市场表现背后实际上折射出的是公司经营问题。

  2021年，余斌曾在天誉置业的年度报告中直言，当年是中国房地产行业历史上压力最大及市场行情最为惨淡的一年。

  彼时的余斌或许并未料到，2022年，房地产行业“寒气”更重。

  在2021年，余斌做了一个重要决定。天誉置业从年初开始就采取了收缩战线的举措，并暂停所有拿地投资。同时，天誉置业将大部分业务重心放在了旧改项目上。天誉置业表示，将重新聚焦粤港澳大湾区，暂停拿地动作，将继续推进广州其他470万平方米的城市更新项目落地。

  但对于天誉置业而言，在本身资金并不充裕的情况下去做旧改，资金沉淀量大，在业内人士看来并不是明智的做法。

  尤其是近两年房地产市场未有明显回暖，天誉置业的资金压力也开始凸显。根据其今年半年报数据显示，上半年，天誉置业累计实现销售额仅12亿元，同比下滑了80%。市场的不景气也影响到了天誉置业资产出售计划，进一步加剧了公司的流动性紧张。

  为了顺利推进旗下旧改项目，天誉置业积极找钱，甚至不惜高息借款。

  在2021年5月，天誉置业间接持股的公司广州天凤有限公司与广州农村商业银行黄埔支行等3家银行签订银团贷款合同，获银团授信总额不超过82.79亿元，年利率约7%。但这仍然不能满足天誉置业的资金需求。今年6月14日，天誉置业宣布，其间接持有97%的附属公司南宁天誉誉浚投资有限公司，向广州市融悦商业服务有限公司借款不超过5亿元，还款期限60个月，年化利息高达14.8%。

  此后不久，天誉置业便被曝出债务危机，并于6月27日正式宣告债务违约。

  债务拉锯战仍在持续

  无论是债务违约，还是被债权人申请清盘，这其中既有天誉置业本身在发展策略、经营管理方面存在问题，也有整个房地产行业市场下行的因素影响。

  天誉置业在资本市场的债务违约路径和遭遇并非孤例。据不完全统计，今年以来，已经不止一家房企被债权人申请清盘，恒大、融创、新力、大发、花样年、佳源国际控股、祥生控股等企业均遭遇了债权人提出的清盘呈请。不过，这些清盘呈请多为个别投资人的行为，这些投资人持有金额占比并不大，一般情况下不会对企业债务重组推进造成实质影响。

  近期，部分房企在债务重组方面取得进展。例如10月12日，中国奥园公告表示在境内方面完成了本金逾230亿元现有融资的展期，并保持与潜在投资者就资本重组的事宜保持对话；境外方面，将继续与境内外债权人进行具建设性的讨论。

  世茂集团也在近日披露，正与债权人及其顾问紧密合作及定期沟通，以对本集团的核心业务进行有序且必要的尽职调查，讨论境外债务潜在可行的重组建议方案。同时，世茂集团方面表示，在9月初与大华银行就香港九龙大窝坪项目签订了融资协议，所涉金额共103亿港元，以替换原有项目贷款融资。

  目前，华夏幸福、花样年、佳兆业、中国奥园、世茂集团、龙光集团、弘阳地产等房企正对境外债务寻求整体解决方案，虽然个别房企在局部债务管理上取得一些成果，但整体来看，房企债务重组进展难言顺利，房企仍然深陷与债权人的拉锯战中。

  “方案一直在修改，跟投资人各种沟通，但确实谈判需要一个过程。”一位目前正在推进债务整体方案的房企人员表示，很希望跟债权人的沟通能够尽快谈好，这样管理层们才能把主要精力放到正常的企业经营上。

  “不管是哪家企业都行，只希望能尽快有一些正向的进展来提振信心，地产行业已经千疮百孔了。”上述人员表示。

  不过，在一些房企管理层看来，现在与债权人的沟通过程中能够感受到一些积极信号，比如在保障交付的共同目标下，不少债权人已经出现了一定程度的让步，毕竟“鱼死网破”也不是债权人想看到的局面。

  “房地产行业的债务重组依然是困难重重，主要原因还是各方利益不好协调整合。”在一位长期观察地产行业的证券研究员看来，房企债务重组推进成功的核心还是市场销售恢复。

  好消息是，虽然前9月多数房企销售业绩同比仍然下跌，但从9月单月来看，已有近三成百强房企销售同比实现正增长。随着政策进一步宽松落地，房企销售也会逐渐复苏企稳。