房地产行业依然身处寒意之中。

  10月19日，某房企公告其未能偿还于2023年3月24日到期的利率为11%的优先票据项下，于2022年9月24日到期的利息及该等票据项下于2022年10月8日到期的利息，为此某房企提出了同意征求。

  倘若本同意征求未能成功完成，可能触发某房企2023年3月票据项下的违约事件，因此某房企需考虑替代债务重组方案。

  上半年还在利用自有资金偿还债务，并对国际评级机构“深感不解与失望”的某房企，反转来的竟如此之快。

  “危险并未过去，不少房企还在违约边缘挣扎。”某市场人士直言。

  据华创证券统计，2022年第三季度共有95只债券违约或展期，涉及违约主体51家。在14家首次出现债券实质性违约的主体中，房地产相关企业共12家，包括领地控股、鑫苑置业、天誉置业、俊发地产、广西万通等，违约债券以海外债、私募债为主，千亿元以下的中小房企及地方性房企占比较高。在债券实质违约之前，包括世茂集团、融信中国在内的几家房企均已出现票据违约。

  “民营房企几乎都在渡劫，有几家能熬到市场回暖难以判断。”某房企内部人士说，虽然三季度房地产市场利好政策频出，但真正流入到民营房企口袋的资金非常有限，主要集中于项目本身和市场需求。

  太平洋证券认为，今年民营房企发债规模在各个月份较去年同期降幅都在80%以上，多数民营房企实质上已无再融资能力。公开债务本质上对应项目层面的资本金，如果无法实现借新还旧滚续，就只能寄希望于销售回款。当前行业面临的症结在于销售端复苏非常缓慢，但融资端挤兑不断加速。

  融资“骤冷”持续

  从设立信用保护工具，到中债信增护航民营房企发债，今年5月起，监管层频频释放利好，但房企整体融资环境仍紧张。

  克而瑞统计数据显示，从历年100家典型房企融资总量来看，2022年前三季度100家典型房企融资量为5648亿元，同比下降50%。其中，第三季度融资额为1395亿元，同比下降55%，环比下降31%，融资额创2019年以来新低。

  “放水了，但没流到我们杯子里。”一家出险房企相关人士表示，即便是优质民营房企若没有信用背书，发债再融资的难度也很大。至于深陷流动性危机的房企，主体风险与项目风险无法切割，更是融资无门。我们需要政策支持，也希望再融资能有监管层的信用背书。

  市场负循环下，民营房企常用的几个主要融资工具已经失效。

  机构统计数据显示，今年前9个月，房地产企业非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。从融资结构来看，信用债占比50.2%，同比上升19.9%；海外债占比2.4%，同比下降14%；信托占比16%，同比下降15.1%；ABS占比31.4%，同比上升9.3%。

  另一家出险房企内部人士表示，债权类直接融资对发行主体的门槛要求较高，市场信心不足，公司谈债务展期就已被定性为实质性违约，直接影响在公开市场再融资，现在公司日常现金流基本靠卖楼卖资产。

  某机构研究负责人认为，目前房地产行业融资仍然是向基本面优质的示范性房企倾斜，但同样都面临渠道狭窄、融资不畅的问题，信用债发行主体以有官方信用背书的国企、央企为主，民营房企融资亟待修复。预计随着各项积极政策的释放，房地产市场有望加快恢复进程，传导至市场端及投资者的周期也会相应缩短。

  多位受访人士均向记者表示，2022年至今房地产行业信用面仍未明显改善，有大量境外债务到期及流动性较弱的房企融资渠道依然紧张，民营房企正处于群体性危机之中。

  Wind数据显示，2022年前三季度境内债券市场有24家房企宣布展期，展期规模高达1193亿元，较2021年全年增加1000亿元。上海票交所数据显示，8月房地产行业商票逾期企业达2633家，较7月增加729家，在逾期企业中占比64%。房企中资美元债违约形势严峻，前三季度累计有36家房企美元债违约，比2021年全年增加24家，涉券规模550亿美元，较2021年全年增加368亿美元。

  平安证券固收分析师刘璐认为，房企面临的困局核心是看地产企业销售现金流能否修复，存量资产能否盘活，能否引来增量融资现金流。

  违约风险高企

  一方面，房企融资端未回归到正常水平，另一方面，房企到期债券规模与日俱增。

  据克而瑞资管统计，今年四季度，将有200家核心房企境内外债券到期，合计规模约1836亿元，其中海外债约649亿元。中国恒大、富力地产的债券到期规模超百亿元。

  植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，受制于销售不畅、资产负债率偏高以及现金流偏紧三大问题，年内剩余时间段房企仍有可能发生经营困难或出现局部债务违约。建议适当提高开发贷在贷款余额中的占比，加大房地产建设“后半段”的金融支持力度，全年完成房企信用债发行至少5000亿元。

  “虽然2022年以来融资政策面适度放松，但信号意义大于实际拉动作用，覆盖面有限且发债规模相对不大，多数民营房企融资难的问题依然突出，预计四季度融资规模仍将继续探底。”克而瑞研究中心预测。

  截至目前，房企违约风险依旧高企。

  9月30日，弘阳地产公告，预计不会在2022年10月3日到期日兑付2022年10月票据的所有未偿本金金额及其应计未付利息。

  10月3日，亿达中国公告一笔345万美元的优先票据出现本金违约，无法于付款日期支付该笔款项，并可能导致持有人要求加快还款。

  10月6日，鸿坤地产公告预计不会在2022年10月8日到期日支付“鸿坤伟业14.75%N20221008”债券所有未偿还本金连同应计及未付利息，债券将于10月10日在香港联交所摘牌。

  “一周内3家房企相继违约，一旦房企无法通过新发债或销售回笼资金，到期债务压顶，违约事件还将持续增加。”前述某市场人士说。

  据华创证券统计，截至10月17日在仍有存续债的房企中，未违约及展期的民营、混合所有制房企仅剩下30余家，其中7家房企存续债余额超过100亿元，即万科、龙湖、碧桂园、新城控股、旭辉控股、滨江集团和美的置业。

  “能够独善其身的民营房企不多了。”前述某出险房企内部人士说，示范生都没了“安全感”，说不定就是下一家“躺平”房企。

  华创证券认为，当前对房地产行业的支持性政策密集出台，民营房企债券违约潮有望接近尾声。

  今年8月，以龙湖为始，部分优质民营房企开启首轮增信融资。美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉4家示范房企陆续完成增信发债，总额超过80亿元。10月13日，卓越商管发行6亿元中票，这是“中债增”为非示范民企提供的首笔增信支持。

  “受到监管部门支持发债的房企范围在扩大，部分非头部民企也已经与‘中债增’对接，融资环境持续宽松，发债融资的限制也开始放宽。”刘水表示。

  多方消息显示，首批示范生正在推进第二轮增信债券融资工作。中骏、金辉、合景泰富、新希望地产等房企也有意发行增信债券。对此，除龙湖对外给予“正在沟通，一切以公告为准”外，其他涉及的部分房企未予正面回应。

  德邦证券首席宏观经济学家芦哲认为，通过增信等融资工具改善融资环境，并无法解决房企流动性危机。增信等措施只是辅助性工具，当前缓解房企融资难题的核心是促进销售端恢复，盘活项目，形成可持续的现金流。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，中债信增担保覆盖的房企范围较小，已覆盖的示范性房企总资产占全行业总资产的比重仅为13%，实际融资增信落地规模有待观察。只有市场回暖和行业信心恢复，才能真正缓解民营房企的现金流，进而恢复融资能力。