万达商管的上市进程并非一蹴而就。

  10月24日，港交所信息显示，万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“珠海万达商管”）的上市申请材料已失效。

  旧材料失效，新材料提交已有日程表。10月25日，有万达集团内部知情人士对记者称，“招股书今晚就重新提交了。”

  2022年4月21日，珠海万达商管首次向港交所提交的上市申请材料正式失效，此后公司很快第二次递交了招股书，不过半年后，二次提交的上市材料再度失效。

  根据公司在港上市流程，公司在原申请到期后三个月延续期内尽快重提申报材料，将不会影响上市进程。

  接近万达集团的一位人士对记者称，“万达商管上市的目标是既定的，因为这涉及其历次募资的投资退出问题。他表示，万达商管在前一段时间据传已经通过了港交所的上市聆讯，但因为港股持续低迷，万达商管为了等待合适的窗口期而导致此次上市材料的过期。”

  10月24日，港股全天单边下挫，恒生指数收跌6.36%，创2008年10月以来最大单日跌幅。此外，年初至今，恒生指数的跌幅已达约35%。这为万达商管的上市带来挑战。

  筹备上市已久

  万达集团为其旗下商管平台的上市筹备已久，今年以来更是动作频频。

  最近的10月12日，海尔智家与万达商业管理集团达成战略合作。据了解，双方将整合资源优势，聚焦ShoppingMall打造覆盖美妆、美食、健身等各类人群的智慧生活场景店。

  目前，双方合作已取得重要进展，在全国锁定72家意向进驻商场，并计划于2023年完成进驻200家目标；而在全国475家万达商场中，海尔智家已完成43家卡萨帝专卖店进驻。

  9月27日，奥克斯地产决定将长沙、青岛、杭州、成都5家奥克斯广场托管给万达商管。

  据悉，长沙奥克斯广场各商户已收到商管公司更换的告知函，待10月1日后交接，由万达商管负责招商运营；杭州奥克斯中心与万达商管达成轻资产输出协议，并于9月14日成立了杭州仓前万达广场商业管理有限公司。

  更早前的4月19日，万达商管接连拿下了北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，二者均以轻资产的方式运营，后者还将更名为北京五棵松万达广场。

  4月1日，建业集团与万达集团签署战略合作协议，前者计划将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，万达商管将会全面负责该等商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。

  在接手建业部分项目的同时，万达商管充当了一次“白武士”的角色。通过此次合作，建业将获得7亿元，以缓解资金难题。根据建业地产2021年报数据，建业集团的商业地产项目在2020年收取的租金是1.38亿元，2021年收取的租金是2.03亿元。以此来看，10年时间万达仅需支付7亿元租金，似乎是捡了个大便宜。

  上述人士认为，经此上市材料失效后，万达商管应该会有两个选择，一个是继续递表港交所和更新材料，想必这都已经准备好了而且只是个程式化问题；另一个，也不排除重新回归A股上市的可能性，因为证监会刚刚允许涉房程度较低的企业在A股上市，A股较高的市盈率和流动性更有利于万达商管上市募资，而万达商管经过多年的上市筹备，应该在各个方面都做好了准备。

  在管面积位列行业第一

  2021年3月29日，万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海市国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。

  此后，万达方面引入了多方基石投资者。包括腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、星匠、合众人寿保险股份有限公司、碧桂园服务、金逸环球（碧桂园香港发展有限公司的全资附属公司）、招商局轮船、周大福郑裕彤家族、PAG等在内的22家公司，另外还有6位高管，总计持有21.17％股权。

  投资者并非无所求，万达与投资者设立了对赌协议，承诺2021年-2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢（万达商管股东）将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。

  招股书显示，2018年、2019年、2020年和2021年上半年，万达商管分别取得营业收入110亿元、134亿元、172亿元和106亿元，实现净利润20亿元、12亿元、11亿元和6.56亿元。

  近年来万达商管的在管面积逐年增加。截至2021年6月末，万达商管在管380个商业广场，在管建筑面积5420万平方米，其中的独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%。同时，万达商管还有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。

  根据弗若斯特沙利文统计资料，万达商管在管建筑面积已经超过了第二名至第十名的总和。

  有接近港交所的人士表示，由于目前港股市场低迷，万达商管的上市前景还是存在一定压力，可以作为比较的是此前同样在港但破发上市的万物云，因为前者企业的业务是商场租赁和管理，对经济形势的敏感度更高，经营难度、挑战也更大。

  上述接近万达集团的人士表示，万达商管是将自身定位于商业管理，兼营物业管理业务的企业，它的商业逻辑和纯粹的物业管理企业有较大的不同。此外，万物云作为物业管理公司的破发，和物业管理板块的理性回调以及自身发行价过高有关，万达商管以商业管理概念股上市，如果发行价定价合理，未必会有破发的风险。