从“让年轻人住得更好”到“让年轻人生活得更好”，为城市青年英才客群打造居住社区，微领地已经坚持了10余年。

  作为行业内最早一批具备专业化能力的集中式长租企业，微领地十年前便率先试水“租赁社区”。在微领地集团CEO周君强看来，社区不该仅仅只是居住的地方，还应该是一个充满活力、开放、多元、温暖的全新生活社区。因此，从社区到泛社区再到今年提出的“超级社区”概念，微领地不断在社区构建上探索创新。

  周君强表示，“超级社区”的概念核心不仅是物理空间，更是连接势能。“连接”这也是微领地的英文名称Vlinker所代表的内涵——“微领地希望成为青年人城市生活的连接者，将他们每一个个体连接起来，也帮助他们和这座城市连接起来。”

  10月26日，微领地浦江中心社区正式开业亮相。该项目位于闵行区浦江镇康华路131弄29-30号，共有6栋公寓，原为存量物业，伴随着闵行区浦江镇产业升级转型，微领地于2021年整体收购该项目，在经历疫情的情况下9个月完成改造，目前是上海房量最大的社会化保障性租赁住房社区。

  在浦江中心社区开业当天，微领地集团CEO周君强也接受了中国房地产报记者的采访，并带来他对租赁行业以及微领地转型发展的观察与思考。

  转型重资产

  中国房地产报：目前，租赁行业不少企业仍选择走中资产模式，一些具有开发商背景的租赁企业则更倾向于轻资产模式，微领地为何要转型重资产模式？

  周君强：微领地进入这个赛道之初，我们就坚定了“重资产”商业模式。不同于其他以“包租”模式进入长租赛道的企业，微领地首个项目“中环沪太路社区”是自主开发建设而成。这个房源规模近1800套的“长租大盘”，也成为了当时国内单体体量最大的租赁公寓。

  但在当时，走重资产之路并不具备与之配套的政策环境，无论是土地还是金融都没有配套的支持政策，所以后来选择了中资产包租模式。

  但这个行业的终局是什么？是资产管理。

  纯粹做轻资产的话，要做到足够大的规模，才能覆盖后台成本。因为轻资产只靠运营管理费的收入，现在行业普遍管理费收入5%左右，管理项目做到一个亿的收入，管理公司收入只有500万元；管理项目3万-5万间能做到10亿元收入，管理公司只收入5000万元。

  现在行业内做轻资产、中资产、重资产三种类型的企业都存在，但主流还是资产管理，能够做出规模的还是资产管理，走重资产模式。

  与其说微领地是转型，不如说是回归初心，我们始终坚定“重资产”的布局，从中资产包租经历中锻炼积累了项目整合运营能力、精细化的产品能力和品质服务能力，使我们在“募投建管”各个环节具备丰富经验。

  中资产项目和重资产项目，所需要的能力是不可相提并论的。从投拓角度，后者对企业收购兼并的投资模型、交易架构设计能力、项目谈判能力、团队的体系化能力等方面的要求都很高。每个交易标的至少几亿元，甚至十几亿元，项目落地要几个月时间，对专业性要求极高。从募资角度讲，要经历开发基金、核心基金、收益类基金、REITs等。建设端也是一样的，不仅仅是装修，而是整个房地产开发的全流程。

  重资产模式虽然门槛比较高，对团队能力要求比较高，单个项目投资规模比较大，但这是行业的终局。

  创新源于市场

  中国房地产报：微领地浦江中心社区以打造成为闵行区尤其是浦江镇年轻人生活新地标为愿景，从社区到泛社区再到超级社区，连续创新，微领地的创新基因源自哪里？

  周君强：创新的基因就是市场。

  我们对市场调研很充分，要熟悉市场、熟悉城市、熟悉客户、熟悉产品、熟悉资产，在洞察市场的过程中，会得到很多正向反馈。我们虽然是做大社区，但我们坚持做小户型，在小户型里面的功能和空间去创新。第二，已经做好的产品，租户在使用过程中会有一些需求变化，体验好与坏，需要不断调整。第三，同行的产品也要去学习。所谓创新，就是不断与市场互动的过程。

  以前我们的企业理念是“让年轻人住得更好”，后来我们觉得，做社区不仅要解决居住需求，还要满足生活需求、社交需求，就把这句话调整成“让年轻人生活得更好”。现在微领地做“超级社区”，我们最大的能力就是做好公寓、搭好平台、预留空间。我们做公寓已经11年了，做好公寓的舒适度，功能配套，服务品质，这些是基本功。再搭好平台和预留空间，由更多优秀的第三方来为社区租户提供优质的配套服务。

  三年目标规模做到10万间

  中国房地产报：如何看待目前的行业竞争格局？微领地与同行相比有何竞争优势？目标是什么？

  周君强：我喜欢把行业的起步期比作“春秋时期”。那时进入门槛低、政策不明朗，无论是分散式还是集中式，无论规模大或是小，都开始进入长租公寓市场，并不断摸索尝试，长租公寓经历了野蛮生长。近年来随着政策明朗，行业趋于理性，2021年开始，行业进入了“战国时期”。“战国时期”的标志是“剩者为王”，行业参与主体经历了第一阶段的洗礼和成长，留下来的都是久经验证的、可行的商业模式。

  如果说我们微领地有一点点优势的话，就是战略选择是对的，执行是坚决到位的。第一，只选择在上海，没有去其他城市扩张；第二，只做一个产品线，同时做多个产品线对公司能力挑战很大；第三，最核心的人在做；第四，获取项目、获取资金、建设项目以及运营等资管能力都具备，具有作为资产管理的复合能力。

  我们的三年目标是规模能做到10万间。对微领地而言，上市可能还需要一个较长的时间准备，我们现在要做的是拿到更多的项目、做好已拿的项目，服务好租户，先执行好三年规划。（付珊珊）