11月4日，港股内房及物管股涨幅持续扩大，截至当天上午收盘，世茂服务控股有限公司(以下简称“世茂服务”, 00873）的股价涨幅超过20%。11月2日，世茂服务的股价也相比上一个交易日上涨6.05%，11月1日，世茂服务的当日涨幅也达到了4.76%。

  连续数日股价上涨，除了与港股物管板块走强相关之外，此前世茂服务按时赎回到期可转换债券的行为，也颇受资本市场认可。

  10月31日，世茂服务发布公告称，已赎回2022年到期的、由公司附属公司发行的31.1亿港元2.25%有担保可转换债券。公告显示，债券于2022年10月31日到期，发行人已根据债券条款及条件，按到期日的利息悉数偿还所有存续债券。完成赎回后，债券将被注销，并从新加坡证券交易所有限公司的正式名单中退市。

  世茂服务的这笔债券发行于2021年11月2日，募集资金用途为收购融资、一般企业用途、补充运营资本。今年8月，这笔债券曾因世茂服务停牌触发提前赎回要约，后经过多方协商，世茂服务给出相应承诺予以解决。本次债务到期赎回后，其在公开市场上也再无债券。

  “相对于房地产企业，上市物业企业发行债券的并不多。以今年的资本市场形势而言，发行港元可转债又能如期赎回，也代表了这家企业的资金实力，会给投资者更好的印象，对企业的信用评估也起到了一定正向影响。”一家曾在港股上市物业公司任职的企业高管向中国房地产报记者表示，就今年的形势而言，相对于融资扩张规模，稳健发展、消解负债才是主流。

  2021年5月24日碧桂园服务曾发行过一笔可转债，发行规模达到50.38亿港元。今年6月1日，该笔债券到期已全部赎回。彼时，中泰证券曾对此分析称，“有资金赎回可转债，降低市场对于资金偿还担忧。考虑到关联方未来持续的交付面积、潜在的收并购机遇、强劲的品牌外拓实力，预计碧桂园服务未来较长的一段时间会维持行业龙头地位。”

  另一方面，随着碧桂园服务和世茂服务的赎回行为，也宣告着物业企业的融资能力已经不复往日。除IPO外，截至今年前10个月，物业企业的配股或发行债券募资为“零”。

  融资盛况难再现

  据悉，世茂服务是近两年来少数在资本市场发行债券的物业企业。值得关注的是，世茂服务本次也并非一次性全部赎回31.1亿港元债券，其在8月份已赎回13.995亿港元，占比45%。

  今年8月份的提前赎回危机，源于世茂服务此前连续超过30个交易日停止买卖，触发了债券持有人要求提前赎回的权利。

  8月18日，世茂服务按比例赎回并注销13.995亿港元债券，随后只剩下17.105亿港元债券存续。该部分存续债券，也已在这次全部赎回。

  2021年10月，世茂服务曾配售新股和发行债券募资超48亿港元，关于大举募资的目的，世茂服务方面表示，“拟将所得款项净额用于潜在并购、业务扩张、一般营运资金及一般公司用途。”

  时隔一年，世茂服务虽然解决了提前赎回危机并如期赎回，在资本市场上博得好感。但一个不争的事实是，物业企业的融资能力已经不复往日。

  2022年前10个月，除去上市募资的方式，还没有一家物业企业成功配股或发行债券募资。公开资料显示，2021年共有9家物业企业通过配售股份和发行债券的方式进行融资，融资总额超过340亿港元。

  在上市募资方面，2022年物业企业的IPO募资规模也表现平平。截至三季度，仅有6家企业顺利上市，除万物云和金茂服务，其他新晋上市公司规模相对较小，公司募集资金数额也出现了回撤情况。2022年前三季度，通过IPO从香港资本市场融资74.37亿港元，为2021年同期上市物业企业融资规模总额的72.6%；均值12.39亿港元，高于2021年全年平均水平（7.72亿港元），但较2020年的均值38.6亿港元有所下降。其中，万物云融资57.6亿港元，占前三季度所有上市公司融资规模的77.45%。

  中指研究院物业事业部总经理牛晓娟认为，房地产行业融资收紧的背景，其影响也传导至下游物业管理行业。但要看到的是，公司账面净现金弹药充足的中小型上市物业企业也在配合自身发展战略，通过收并购快速实现规模扩张，寻求弯道超车的机会。“无论是从上市公司、百强企业，还是整个行业的整体情况来看，上市公司的毛利润增长率是44.1%，收入和面积增速都在37%以上，取得了非常不错的成绩。未来的行业空间十分广阔，行业的长期投资价值仍然可期。”

  物企负债率情况

  在合理范围

  上市物业企业与关联地产公司之间存在着“剪不断理还乱”的关系。无论是否能够理清关系、“安全切割”，物业板块的整体估值和资本信用还是受到了牵连。

  据中指研究院监测数据显示，四季度房地产企业海外债到期余额为862亿元，2023年1月份为偿债高峰，到期余额566亿元。相对而言，上市物业企业的现金流规模虽然也在减少，但整体资产负债率水平仍处于合理稳定范畴，总资产和总负债规模均有扩大，其中央企、国企背景的物业企业以及商管类物业企业表现更为稳健。

  诸葛找房数据研究中心选取的50家重点物业企业债务数据显示，2022年上半年50家重点物业企业总负债达1415.7亿元，较2020年上涨8.9%。其中流动负债为1187.8亿元，占比达83.9%，较2021年扩大0.5个百分点。不过从资产规模增速来看，50家物业企业总资产为3164.3亿元，较2021年也有5.4%的上涨。

  具体来看，截至2022年上半年存在百亿元以上负债规模的物业企业有3家，较2021年底增加1家，分别为碧桂园服务、华润万象服务和深物业；存在50亿至100亿元负债规模的物业企业有6家，较2021年无变化，分别为世茂服务、雅生活服务、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业；存在20亿至50亿元负债规模的物业企业有8家；存在10亿至20亿元负债规模的有7家，较2021年减少2家，10亿以下负债规模的物业企业为26家，较2021年增加1家。

  相对于负债规模，被纳入统计的50家重点物业企业中，与2021年底相比，有41家物业企业资产规模均上涨，仅9家的总资产规模下降。存在百亿级、50亿至100亿元级负债的物业企业，同时也在资产规模扩张上领跑行业，如碧桂园服务2022上半年总资产为679.18亿元，较2021年上涨超1.65%。华润万象生活位居第二，2022上半年总资产为252.82亿元，较2021年上涨17.09%，雅生活服务总资产为216.82亿元，上涨7.43%。

  综合来看，50家物业企业的2022上半年资产负债率为44.74%，较2021年扩大1.42个百分点。与此同时，流动比率和速动比率均较去年下降，2022上半年流动比率为1.82，速动比率为0.87，流动比率处于合理区间。