境外债重组正成为房企缓解境外债兑付压力的首要选择。

  11月13日晚间，中梁控股公告，预期不会在宽限期内支付两笔明年4月到期票据的应付利息，并宣布将暂停支付公司境外债务项下所有的应付本金和利息。

  这是距离旭辉宣布寻求境外债全面解决方案10天后，又一家“蹲下去”的房企。

  “年初房企基本就断定不会再保境外债了，集体‘躺平’意味着境外融资这条渠道堵死了。现在房企就是抓生产、抓销售，虽然境内融资难度巨增，但境内债不能‘躺平’。”某房企内部人士说。

  短短几天时间，先后有旭辉控股、金科股份、中南建设、中梁控股纷纷宣告美元债违约，选择不再支付美元债的本金或利息，开始着手境外美元债重组的同时，将“保交楼、保生产、保境内债务兑付”摆上台面。

  不过，利好也接踵而至，继国家三部门召集21家民营房企召开座谈会推进第二轮增信发债之后，央行“第二支箭”再度发力，紧接着人民银行、银保监会出台“金融16条”支持房地产市场平稳健康发展。热度还在继续酝酿，近两日的地产股市、债市也迎来了高光时刻。

  多位接受中国房地产报记者采访的市场人士认为，楼市维稳政策持续升级，避免房地产业因去杠杆提速引发系统性风险。大部分房企美元债展期主要是因为流动性问题，这一系列政策发布后是不是拐点还需要时间去验证。房企现金流主要来源于融资和销售回款，若内生动力不足，“寒冬”仍将持续。

  “现在的市场信心恢复尤为重要，比融资更重要的是促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，再生产再经营才可持续，进而才能使行业真正恢复平稳发展。”前述某房企内部人士说。

  “弃外保内”的抉择

  在房地产行业下行周期里，房企美元债违约愈发频繁。

  11月1日，旭辉控股一纸公告拉开了又一轮上市房企公开暂停偿还境外债本息序幕。截至公告日，旭辉境外债务总额约68.5亿美元，暂停支付的款项约4.14亿美元。

  紧随其后中南建设发布公告我，未能在宽限期内支付JIAZHO 11.5 04/07/24利息，构成违约事件。由于市场调整、行业非良性循环等原因，将暂不支付有关票据利息。同时有消息称中南建设也要开始着手境外美元债重组。

  一周后，中梁控股宣布将暂停支付公司境外债务项下所有的应付本金和利息。截至公告日，中梁控股境外债务的未偿还本金合共约11.8亿美元。

  至于为何做出这一选择，从这几家房企公告中可以看出，“缺钱”是主要困境，在暂停支付全部境外债券本金和利息后，将集中有限的资金保交楼、稳经营及维护境内融资。

  前述某房企内部人士认为，局部爆发的“断贷潮”打击了市场对民营房企最后的信心，部分金融机构出于风险管控对民营房企采取差别化对待，停贷、抽贷等行为也进一步加剧了民营房企的流动性紧张，导致企业不得已出险。寻求整体债务解决方案能够缓解短期内流动资金压力。

  “看似‘弃外保内’，实际上很多‘躺平’企业基本所有债券都还不上了。”前述某房企内部人士说，近期一系列利好政策保的是“三好生”房企现金流，不是“暴雷”房企的资不抵债。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，依靠民营房企自身信用很难自行发债融资，放弃境外债本息支付会造成境外债市场对中国市场整体信用状态的重新评估，一般企业发行信用债的综合成本与难度会大大增加。即便债务重组完成，也不意味着企业彻底脱困。房企化债的核心在于销售，真正的脱困还有待市场回暖。

  几乎在同一时间，绿地控股将旗下9只美元债集体“打包”展期，这9只美元债目前尚未偿还的本金总额合计约31.82亿美元。金科的10亿元中期票据“20金科地产MTN001” 迎来二次违约，资金紧张程度已无法承受分期兑付。

  据上海票据交易所信息显示，前三季度累计有36家房企美元债违约，较2021年全年增加24家，涉券规模550亿美元，较2021年全年增加368亿美元。

  某机构研究负责人表示，目前国内大部分房企美元债违约主要是因为房企面临流动性问题。由于近期若干头部企业宣布暂停境外债偿付或申请债务展期，预期未来海外债新发行将更加艰难。如何恢复流动性和造血能力是当下房企最大的考验。

  要促进市场销售企稳

  近一周来，伴随房地产重磅利好政策频出，也有个别出险房企债务重组的操作给行业带来了新路径。

  11月10日，富力地产公告，已发行的全部境内债券共8笔获得展期，加权平均到期期限从4个月左右延长至3年以上，总额为135亿元。自此，富力成为首家完成境内外债券整体展期的内地房企。今年7月，富力已经完成10笔美元债的整体展期，合计49.43亿美元，还款期限全部延长3~4年。

  从展期条件上来看，富力以两处海外资产——伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾，作为其10只美元债展期的增信措施。

  此前一天，华夏幸福发布公告称，持有境外美元债券本金总额超过50%的持有人已签署“境外重组支持协议”。其中，持有原始债券本金超过10亿美元持有人选择将其债权中的部分份额通过以股抵债受偿。目前，华夏幸福美元债存续总额为49.6亿美元。

  今年9月16日，华夏幸福在“债务重组计划”基础上增加偿债资源和选择权，制订了补充方案，即以“幸福精选”平台股权作为新增偿债资源实施以股抵债。

  “有些出险房企救不回来了，要么表外负债太多，要么被合作项目活活‘拖死’。”某房企资金中心相关人士说，境外债整体重组只是获得短暂喘息时间，债务并没有减少，只是时间线拉长了。他进一步强调，市场信心和销售都未获明显改善，没有市场购买就没有企业的再生产再经营，哪怕企业用新的融资再生产了，没有市场购买依然无法转化为实际经营，最终企业还是没能实现良性循环。

  房企当前最急缺的就是现金流，但销售端“回血”仍然没有明显起色。

  11月15日，国家统计局发布2022年前10月全国房地产开发投资数据显示，1~10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%；商品房销售额108832亿元，下降26.1%；商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%。

  寒冬犹在，“第二支箭”“金融16条”以及“银行保函置换预售监管资金”等新政的暖意也在不断释放。

  市场人士纷纷认为，一系列政策开始从“保项目不保房企”转向“保优质房企”，加快“输血”短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境，推动民企恢复经营“造血”能力。

  同策咨询研究总监宋红卫认为，政策出台目的是稳定房地产行业。从当前实际来看，融资政策是行业复苏及稳定的最大制约因素。不管是救“烂尾停工”项目还是降低优质房企债务错配导致的暴雷风险，都急需融资政策调整。如果政策不调整，纾困政策的效果会大打折扣，优质房企也会因为债务问题出现资金链断裂的风险。房企经历了行业债务危机洗礼后，变得更为理性，当前房企融资更多是优化自身债务情况，控制企业风险，新增融资大比例是债务展期的置换融资。

  某房企高管表示，房企靠的是销售回款和融资“两条腿”走路，正常持续的销售经营和再生产才是房企的生存之道。没有了高周转，单靠融资活不下去，即使民企融资额度增大了，能不能轮到‘暴雷’房企还是一个未知数。因为一旦企业有新的融资进来，各路债主都会蜂拥而至，要求企业先还债，但企业首先要“保交楼”。

  国际评级机构穆迪11月15日发表研究报告提出，一系列对房企的支持工具有望提振市场信心，缓解部分符合要求的开发商的流动性压力，房企恢复与维持债务资本市场融资渠道的能力以及合约销售的回升将是重建中国房地产市场信心的关键因素。