在房企融资政策真正发挥效力之前，促使债务展期或置换仍然是房企应对流动性压力的主流选择。

  11月18日晚间，德信中国控股有限公司（以下简称“德信中国”，2019.HK）发布公告称，拟将其2022年到期的9.95%优先票据进行交换要约，该票据尚未偿还金额约3.48亿美元。这也是德信中国目前存续的唯一一笔美元债券。

  根据公告，德信中国将就至少约3.13亿美元或现有票据未偿还本金额的90%开始交换要约。现有票据的交换要约于2022年11月18日开始，并将于11月30日下午4时（伦敦时间）届满。

  若交换要约顺利完成，德信中国将发行于2024年到期的美元优先票据，新票据将于2022年12月3日或前后在新交所上市，将按最低每手买卖单位15万美元进行买卖。

  德信中国在公告中表示，在不利的市场状况及疫情复发的背景下，公司今年前6个月的未经审核合约销售总额较2021年同期减少约55.0%。公司预计2023年房地产行业的市场状况仍将承压。而且，今年7月初的断供潮之后，政府及银行对预售资金的监管进一步趋严，“保交楼”已然成为稳民生的前提。

  德信中国方面在回复中国房地产报记者采访时也表示，此次将旗下美元债进行交换要约就是为了响应政策号召，集中有限资源优先用于“保交付、保品质”，这样才能保障购房者、债权人、员工在内的所有利益相关方的权益。

  德信中国认为，该交换要约若顺利完成，可改善公司的财务状况，延长公司的债务期限及改善公司的现金流。倘若交换要约未能成功完成且公司无法延长现有票据的到期日，则公司可能需要考虑其他债务重组方式。

  唯一存续美元债提出交换要约

  在德信中国公告美元债交换要约之前，关于其债务问题就已经在网上发酵。

  11月16日，有消息称，德信中国计划对旗下唯一存续美元债“2022年12月到期9.95%优先票据”进行交换要约，已与部分债券持有人进行沟通，展期方案未最终确定。同时，网上流传出一封来自投资人的《给德信中国胡老板的一封公开信》（以下简称“公开信”），内容显示，境外部分投资人不同意对2022年12月3日到期的美元债进行展期，表示已经开始聘请律师团队，并做了呈请清盘的准备。

  不过，这一传言并未得到德信中国方面的证实。彼时，在中国房地产报记者采访时，德信中国方面表示“一切要以公告为准”。

  时隔两日，11月18日，德信中国便发布公告，称对旗下唯一一笔存续的美元债提出交换要约。

  德信中国给出的交换条件是，每1000美元债券本金将获得25美元现金支付、97.5%的本金即975美元交换为2024年到期的公司美元优先票据新票据，11月25日前完成投票有5美元现金作为同意费。利息则分两部分，应计利息的50%于结算日（2022年12月2日或前后）支付，另外50%于结算日起6个月内支付。

  对于网上流传的公开信，一位接近德信中国的相关人士表示，对美元债交换要约提出反对的仅是个别债权人，从目前来看，多数债权人比较理性。

  实际上，债务置换和展期已经成为当下房企解决流动性问题最普遍的方式，有利于房企进行债务管理，以时间换空间。据中指院统计数据显示，截至11月16日，约有40家房企已经完成债券展期，总金额约合人民币1505.3亿元。

  此外，11月11日，央行、银保监会发布“金融16条”支持房地产市场平稳健康发展，当中提及：对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持，促进项目完工交付。这也意味着，合理展期已成为监管层鼓励的债务解决方式。

  集中有限资源保交付、保经营

  作为“浙系房企四小龙”之一，德信中国一直根植于浙江，主要专注于住宅开发、商业和综合性物业的开发、运营及管理，是一家老牌浙系房企。

  1995年，德信中国的前身德信地产在浙江湖州市德清县成立，从此进入房地产行业。2005年，德信中国将总部迁至杭州，2019年德信中国在香港联交所主板上市，2021年7月旗下物业板块德信服务也登陆港交所。

  上市为德信中国的发展提供了契机。彼时，房地产行业仍然以规模论英雄，因此在德信中国登陆港交所时，公司曾立下“三年之约”：争取三年时间跨入“千亿阵营”。但随后疫情暴发、房地产市场下行、融资监管政策收紧等一系列因素影响下，德信中国的销售业绩也受到明显冲击。

  据德信中国近期披露的未经审核运营数据显示，10月公司实现销售额30.1亿元，较去年同期的51.7亿元下降41.78%。今年前10个月，公司实现累计合约销售额约305.5亿元，较去年同期的622.7亿元下降50.94%。

  实际上，在已有民营房企暴发债务危机的2021年，德信中国还在逆势加仓，公开资料显示，其全年合计取得32幅地块，新增总建筑面积约581万平方米，其中67%新增土地储备位于一二线城市。

  但随着销售市场持续疲弱，加上融资端持续未有新增融资流入，德信中国于今年以来也开始遭遇流动性压力。

  “相比一些早就‘躺平’的房企，德信中国算是民营房企中坚持不躺平的企业之一。”据上述接近德信中国的相关人士表示，在唯一的一笔美元债提出交换要约之前，德信中国一直坚持按时兑付境内境外各项债务，且保持境内外未新增贷款。

  德信中国方面也表示，此次选择将美元债提出置换也是在当前行业环境下做出的市场化举措，同时也是响应政策号召，集中有限资源优先用于“保交付、保品质”，只有这样才能保障购房者、债权人、员工在内的所有利益相关方的权益。

  据德信中国方面透露，公司至今没有任何逾期交房，今年以来，已累计交付24批次约20000套房，100%如约交付。此外，相比部分房企，公司还有优质资产为企业经营做背书。目前的货值较大，以长三角为主，2022年累计可售货值有800亿元，2022年年底已推未售近300亿元，供货均以长三角为主。

  据德信中国相关人士介绍，今年以来，德信中国一直积极通过加快资产处置，存货变现，组织优化等措施开源节流，同时积极与政府银行沟通拓展融资渠道，用时间换空间，逐步“回血”，应对行业环境下短期流动性压力。

  此外，德信中国积极处理低流转的项目，回流资金；而作为浙江房协会员单位，德信中国在地方AMC纾困计划、境内担保融资等方面也预计能得到不少助力。近期，德信中国也参与了交易商协会召开的民营房企融资座谈会，公司也正积极沟通，力争借助中债信用增进公司做担保发债。

  但德信中国也表示，虽然公司积极稳定经营，但部分政策端的利好传导落地，尚需时日。