小房企也有大梦想。11月25日，嘉创房地产控股有限公司（以下简称“嘉创房地产”）二度发布招股书，拟申请港交所主板上市，东兴证券（香港）为独家保荐人。

  嘉创房地产是一家业务规模同比之下相当“袖珍”的企业。截至估值日期，公司土地储备约为26.26万平方米。

  正是这样一家不引市场注意的开发商，也有令同行多数企业无法企及之处。财报数据显示，最近三个财务报告期内，嘉创房地产的毛利率均高于70%，净利率也高于25%。

  进入11月份以来，由政策端引导的一波金融利好持续在房地产行业内传递，并带动股市的持续回调。嘉创房地产这家“小而美”的企业于2022年4月首次向港交所提交招股说明书，到9月底失效后，时隔近两个月再次提交招股书。

  一位券商人士对记者表示，随着房地产行业面临转型发展的关键时期，未来资本市场的融资功能或许只会对行业几家头部企业起作用，而中小型的只需要做好区域性的数个项目即可，加之上市所需的几百万港币的花费也不是一笔小数目，因此他对中小企业的上市持谨慎态度。

  分拆高毛利地产业务上市

  根据招股书内容，嘉创房地产主要在大湾区的东莞、惠州及佛山住宅市场（如东莞及惠州）开发及销售住宅物业。透过与外部承包商合作，公司参与住宅物业项目的规划和建设的所有阶段，包括土地收购╱土地改造、地盘规划、土地的整理及改善，以及住宅的设计、建设及营销。

  嘉创房地产是港股上市公司嘉利国际（01050.HK）旗下地产开发平台，但发展历史却不长，且在嘉利国际的业务版图中，地产业务并非主业。

  嘉利国际主要从事五金塑胶业的投资控股公司。该公司的经营业务由三部分组成，分别为：五金塑胶业务分部、电子专业代工业务分部和房地产业务分部。

  2022年4月1日~9月30日的财务数据显示，五金塑胶业务、电子专业代工业务和房地产业务的营业收入分别为10.23亿港元、6.23亿港元和5.53亿港元，占比分别为46.51%、28.33%和25.17%。

  由此可见，房地产业务仅占嘉利国际营业收入约四分之一，不过，其25.17%的营业收入占比相比此前几个财务报告期，已经是逐渐上升后的最高值。

  据招股书显示，截至3月31日的2020年度、2021年度、2022年度及截至2022年9月30日六个月，嘉创房地产收益分别约为人民币(下同)4.82亿元、5.91亿元、7.76亿元及4.73亿元。同期毛利分别约为3.49亿元、4.29亿元、5.87亿元及3.54亿元。毛利率分别为70.6%、72.4%、72.7%及75.3%。净利润分别为1.04亿元、1.29亿元、1.61亿元及1.15亿元。净利率分别为28.7%、26.8%、27.3%及31.95%。

  公司表示，毛利率的提高，主要原因是旗下项目嘉辉豪庭第四期及第五期的平均售价及毛利率较高。

  嘉创房地产在上市前的股东架构中，嘉利国际为其控股股东，并持股100%。嘉创房地产拟以分派方式进行分拆以及股份以介绍方式于主板独立上市，嘉利国际所持的股份将予以分派，于上市完成后，嘉利国际不再持有嘉创房地产的股份。

  分拆完成后，何焯辉、何宝珠、New Sense Enterprises Limited、Honford Investments Limited、嘉辉房地产拓展有限公司及婚纱城有限公司将为嘉创房地产的控股股东。

  协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，嘉创房地产若能把握住机会上市会因此获益，比如有获取低成本资金的机会等。他表示，现在的资本市场并不如人意，但未来也不见得好，企业如果不能把握住现在的机会IPO，未来面临的市场情况可能更加糟糕。

  上市时机选择

  今年以来，由于外部因素的影响，香港资本市场的流动性表现一直不佳，而且内地楼市疲软也使得港股不景气，赴港上市的窗口期也一直未能“重开”。

  2020年至今共，在港交所递表但未成功上市的企业多达10家，包括鹏润控股、实地地产、方直集团、石榴投资、天鸿中国等。

  这些房企，除了嘉创房地产是今年新增的拟上市企业外，其余均在2021年10月之前递表，此后也未更新招股书。

  近来陆续出台的“第二支箭”与“金融十六条”等金融新政所带来的利好，似乎让房地产行业有了重拾信心的可能，这也是嘉创房地产再次递交招股书的大背景。

  在第二支箭的2500亿元先导融资支持，以及金融十六条政策出台后，多家金融大行释出的房企近万亿元融资授信，给不少房企“复活”注入能量。

  与此同时，11月25日，中国人民银行还宣布，决定于2022年12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。此次降准共计释放长期资金约5000亿元。

  此外，嘉创房地产选择再次提交招股书的时机，正值港股较大幅度的回调期。2022年10月末恒生指数一度创下2009年5月以来的最低点。但截至11月24日，11月以来恒生指数涨幅超过20%，其中恒生科技指数反弹非常强劲，涨幅超过25%，此外地产股也获得不同程度的涨幅。

  对于此次股市回调，黄立冲认为，近端时间主要是政府动用资源“托市”，加上金融峰会也有“托市”的需求，但是市场基本面并未改变，因此等“托市”的资金消耗差不多，市场表现可能会回归往常。因此，欲上市企业更应该冷静对待上市机会的选择。