继银行为房企提供数万亿元授信驰援后，暂停多年的房地产再融资政策首次恢复，房企迎来信贷、债券、股权融资“三箭齐发”的重大利好时刻。

  11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，恢复上市房企和涉房上市公司再融资；允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司；恢复以房地产为主业的H股上市公司和非房地产主业的其他涉房H股上市公司再融资；进一步发挥REITs（不动产投资信托基金）盘活房企存量资产作用。自即日起施行。

  一位国有房企高管对中国房地产报记者表示，每一次政策层面对房地产行业出台利好消息，恰恰说明行业还处在市场下行期，才需要有利好政策不断加持。此次证监会出台政策给上市房企提供流动性支持的目的很明确，主要还是围绕“保交楼、保民生”。

  “但这些围绕房地产企业的相关扶持政策仅仅解决了供应端问题，只能暂时保证延长房企存活时间，需求端能否重拾信心才是市场能否回归健康有序的核心要素。”该房企高管进一步表示。

  资本市场总是率先作出反应。11月29日，A股房地产板块开盘即掀起涨停潮，中国武夷、城建发展、中华企业、中交地产、京能置业、阳光股份、信达地产、光大嘉宝、南国置业、大龙地产等数十只股开市15分钟内即涨停。截至当日收盘，A股房地产板块大涨7.61%。

  “此次政策最终受益者主要还是国企央企以及少数优质民营房企。当前市场环境分化严重，出险企业资金面问题还是比较严重，在市场销售还未好转、未来几个月也难看到好转趋势的情况下，这些企业还会面临比较严重的资金问题。”房地产业资深人士张宏伟对中国房地产报记者表示。

  上市房企再融资解禁

  支持房企股权融资的“第三支箭”比预期中来得更快、力度更大。

  证监会新闻发言人表示，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局，证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。

  证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，即日起施行。其中，“恢复上市房企和涉房上市公司再融资，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”最受市场关注。

  具体举措为：允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等；允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

  调整完善房地产企业境外市场上市政策，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资，恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

  允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

  证监会还提出，建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

  这标志着自2016年起被层层加码的房企A股市场再融资终于解禁。至此，信贷融资“第一支箭”、债券融资“第二支箭”、股权融资“第三支箭”全面落地，“三箭齐发”支持房企融资。

  11月21日召开的2022金融街论坛年会上，证监会主席易会满已经表态，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。这次讲话为此次政策出台打下了伏笔。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“前两支箭”（信贷融资和债券融资）面对的融资主体、融资规模是有限的，且需要开发商提供合格抵押物、担保和反担保。出于对地产风险担心，市场预期谨慎，加上合格抵押物、担保和反担保不足，“前两支箭”发出效果如何，业内很多人并不是很乐观。

  资本市场“两个恢复”则完全不同。“资本市场上投资者分散，不同投资者对风险判断不同、对特点项目和企业运营能力不同。对有的投资者来说，或许认为市场已经见底，或许认为资产价格很低廉，可以入市了，所以可依据其风险分散、价格发现优势，最大程度扩张融资能力。”李宇嘉表示。

  申万宏源研究员袁豪认为，本次房企股权融资放开意味着“既要保项目、更要保主体”政策的持续有力推进，一方面对于短期资金略有困难的房企进行有力的保主体，另一方面推动优质房企收并购出险房企或出险项目，也有利于国企央企进行集团内地产资源整合协同。

  政策推动下，涉房企业有望迎来并购重组潮，从而加快出险上市房企重组，加快房地产风险出清。

  REITs全面提速 哪类房企最受益？

  与此同时，证监会还释放了一个重磅利好，那就是REITs将全面提速。

  证监会新闻发言人表示，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

  在私募股权基金方面，证监会将开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房企盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

  中指研究院企业事业部研究负责人刘水置评道，鼓励优质房企发行基础设施REITs，扩大房企融资方式，有助于改善企业资产负债表。从恢复再融资到并购重组，再到应用REITs盘活存量资产、引入私募投资基金等，此次政策可谓从多种方式支持房企股权融资。

  李宇嘉认为，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，意味着在REITs发行门槛、条件等方面会有政策创新和优化。除了为保租房融资，更重要的信号是启动REITs盘活存量资产对于开发商、银行资金沉淀所导致的资金投入产出不匹配、流动性风险突出问题。

  11月29日，A股和港股地产股全线大涨，截至当日收盘，A股37只地产股涨停，除优质房企外，这其中还包括嘉凯城、荣盛发展、新华联、阳光城、金科股份、华夏幸福此类亏损或出险房企，显示出政策对市场信心的极大提振效应。

  据记者统计，目前A股房地产开发行业上市公司共有113家。但在业内人士看来，主要受益房企还是国企央企以及部分优质民营房企。

  袁豪表示，A股再融资放开主要受益优质房企，如新城控股，截至11月24日新城控股在证监会再融资申请企业中排名第一位，状态为已通过发审会；H股再融资主要受益企业包括富力地产、万科等原需证监会审核通过才可股权融资的房企；并购重组亦受益优质房企，如保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份等。

  “新政策为房企赴港上市以及既有上市房企赴港再融资开辟了新窗口。”易居智库研究总监严跃进表示，过去一段时间，港股市场对于房企管控较为严厉，尤其是过去两年一些港股房企规模偏小引起了投资者质疑。目前内地融资政策放松情况下，对于此类房企后续上市，势必会有更大的政策支持。

  这次政策能在多大程度上提振楼市，来自市场层面的疑虑同样不少。在部分业内人士看来，传统政策效力正在减弱，外部资金支持只是杯水车薪，想办法提升销售才是关键，拉动市场需求端入市比供给端纾困更难。