最近，融资端利好政策频传。

  继信贷、债券、股权“三箭齐发”之后，助力房企境外融资的“内保外贷”也来了。

  12月9日，首单成功落地的7亿元贷款已被龙湖集团提款。随后，市场消息称碧桂园3亿美元“内保外贷”也等待落地。

  所谓“内保外贷”，即境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放的相应贷款。

  实际上，房企境外债已连续多月无新增，截至11月底，100家典型房企境外发债同比锐减八成，在美元债违约事件影响下，房企境外信用遭遇前所未有的挑战，再加上明年一季度房企将迎来海外债偿债高峰。在这一背景下，重塑海外资本市场信心，对修复房企美元债融资渠道有着重要的信号意义。

  房地产行业高速发展时期，美元债曾是境内房企重要的融资渠道之一。但2021年四季度以来，美元债发行基本处于冻结状态，2022年，资金压力下部分房企美元债频繁出现违约，美元债融资环境进一步恶化。

  根据CRIC监测数据显示，2022年前11月，100家典型房企境外发债仅为130亿美元，同比降幅超过八成。整体发行规模不足2021年三成，与2020年的600亿美元规模相比更是相差了4倍之多。

  对于有余力支撑美元债偿付的优质房企而言，仍在积极安排境外债的偿付。比如龙湖和碧桂园。对于大型房企而言，若境外信用崩塌对市场影响很大，全球信用需要更长时间修复。

  鉴于房企境外融资渠道恢复的紧迫性，11月以来，“内保外贷”也被多次提及。

  11月21日，央行副行长潘功胜在全国性商业银行信贷工作座谈会表示，要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地。

  12月2日，消息称监管层要求四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款，同时旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、美的置业和新城发展将成为首批5家获得贷款资格的房企。

  龙湖率先落地“内保外贷”业务，释放出先行信号，后续内保外贷业务或将陆续推进，这种通过增信的方式拓宽房企境外融资渠道，能够有效维护境内外行业信心。

  美元债兑付风险不容乐观。

  CRIC监测的重点100家典型房企数据来看，明年1月、2月、4月仍是美元债到期高峰期，从目前房企现金流状况来看，违约现象或将持续，对于这类企业而言，寻求展期和重组将是缓解兑付压力的主要途径。

  聚焦“内保外贷”涉及的5家房企，2022年旭辉、碧桂园、龙湖、美的和新城5家房企合计仅发行了50亿美元境外债，但到期规模却达到了266亿元。其中，2023年一季度到期的境外债规模占了超六成，合计到期债务达到163亿。

  对于大部分对于出现流动性紧张的问题房企，仍然面临着较大的境外偿债压力。

  CRIC数据显示，除了上述5家房企以外，重点95家监测房企2023年一季度境外债到期规模达到了1135亿，是上述5家房企到期规模的4倍之多。且偿债高峰集中在2023年1月和2月，到期规模分别达到551亿和458亿。

  过去一年，房企境外融资可以说不断被弱化。

  在经历了美元债违约事件之后，房企信用、资质都将面临重估，境外债券市场将对出现展期、违约、重组等问题的企业在较长时间保持谨慎态度，部分房企将面临美元债融资渠道关闭的情况。

  而此次“内保外贷”的成功落地，对重塑境外资本市场信心有很重要的作用。

  但需要注意的是，此次“内保外贷”的重要条件之一是要求房企以国内资产抵押作担保。

  这就意味着，需要房企在境内拥有足够的担保或抵质押条件，未出险且信用良好的优质房企将率先受惠。而多数主体信用不佳、存在项目停工风险的房企将被排除在外。

  实际上，“内保外贷”存在的两大风险也不容忽视，即汇率波动风险，以及潜在资产流出风险。由于惠及面有限，目前“内保外贷”最核心的作用是修复优质房企海外资本信用的应急手段。

  房企境外融资环境亟待修复，尤其是对于优质房企而言。

  接下来的三个月，千亿海外债到期压力之下，违约事件或还将持续，而境外债的发行也将越来越难，部分房企甚至面临境外融资渠道关闭的情况，只有那些优质房企将成为境外债发行主体。

  由于“内保外贷”获得的资金主要用于偿还境外债，从根本上来看，重塑海外资本市场信心关键在于房企销售面能否回暖。