地产行业“龙头”房企万科的一举一动备受行业关注。

  12月26日，根据媒体消息，近期万科企业股份有限公司（以下简称“万科”，000002.SZ）南方区域各个城市公司，正在进行裁员行动。消息中以福州城市公司为例提到，近期通知了约30%~40%的员工，要求在本月月底离职。裁员指标集中分布在设计、工程、开发、维保修等一线部门。近期被裁的人里面，有不少十年司龄的老员工，以及校招生。

  消息表示，各个城市公司都有裁员指标，不同城市公司的裁员额度不一，有的裁员比例有15%，有的裁员比例有30%出头。就连最为缺人的东莞、深圳等公司，也有10%左右的裁员。裁员的多是基层员工，重点在销售去化比较艰难的项目，以及货值有所下降的城市公司。

  对于裁员消息是否属实的问题，万科南方区域的一位负责人在回应记者时表示：“该消息是假的，是在造谣。”

  但南方某城市的前万科员工对记者称，裁员确有其事，他在2022年10月份被裁员，按照劳动法，公司给予“N+1”个月的工资补偿。“裁员的直接原因就是万科在我们这个城市不再拿地，为了降低人员成本。”

  此次裁员风波指向业绩掉队的万科南方区域。从近年的财报数据看，万科南方区域的营业收入占比在万科整个大盘中正在逐年下降，这源于南方区域囤积数量不少的旧改项目，项目转化难，影响了销售业绩，进而导致人员流动。

  被爆年底裁员

  根据上述媒体报道，此次万科南方区域裁员的多是基层员工，重点在销售去化比较艰难的项目，以及货值有所下降的城市公司。

  2022年年初的时候，南方区域就进行了一波裁员，主要集中在城市更新公司，后来，年中又陆陆续续优化了部分员工。自此以后，人员补充就比较少，大部分人的工作量都增加了不少。

  上述消息提到，工作量增加，也就意味着考核任务加重了，基础薪酬没变的情况下，扣罚还增加了。甚至有好几个城市公司一把手，故意把员工考核打得很低，以图再挖掘一下大家的工作潜力。有不少人在这种考核下，2022年早些时候就陆续选择离开万科。

  随着行业利好政策在11月份逐渐加码，12月16日，郁亮在一次临时股东大会上表示，现在行业已经从微光变成了曙光。他评价，时隔20年，房地产再次升级为国家支柱产业，政策支持力度超预期。这意味着，郁亮从侧面，印证了之前万科“活下去”“过紧日子”的策略，对万科来说是有成效的。

  不过，到了年底，裁员仍在部分区域公司进行。上述前万科员工表示，被裁员的按照劳动法规定给予补偿，算下来有一部分人肯定是低于本来应该支付的年终奖的，这也是很多万科被裁员工感到失望的原因之一。“因为大约年薪里的40%～50%都是在年终奖里体现。”

  他补充道，目前房地产形势渐好只是针对于外界的声音，从从业人员来看，整体的修补周期至少要3～5年才能实现真正的软着陆。

  2022年对整个房地产行业而言十分艰难，即使是行业龙头万科也无法避免市场下行的冲击。12月初，万科发布了2022年11月销售及近期新增项目情况简报。2022年11月，万科实现合同销售面积207.4万平方米，合同销售金额304.4亿元，同比减少29.46%。

  2022年1～11月，万科累计实现合同销售面积2343.1万平方米，合同销售金额3772.2亿元，同比减少33.14%。

  “掉队”的南方区域

  对于员工数量超过10万人的万科来说，发生部分人员流动也实属正常。

  记者从万科北京公司一位在职员工处了解到，该公司并没有裁员的动静。这意味着，此次传出的裁员消息，或只在万科部分区域内进行。

  裁员的动作或与区域公司的业绩表现关系密切。2022年上半年，万科房地产开发及相关配套业务收入1894.9亿元。按区域划分，上半年万科南方区域、上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为23.16%、33.65%、12.47%、5.89%、7.19%、9.66%和7.80%。

  对比2021年末，南方区域的营业收入比例下跌了3.67个百分点，权益净利润所占比例由上年末的22.9%跌至10.55%；而上海区域的营收比例上升了近10个百分点，权益净利润所占比例由上年末的35.42%上升至49.95%。

  南方区域的业绩掉队的原因离不开转化难度较大的旧改项目。9月7日，万科业务交流会上，万科南方区域首席执行官孙嘉介绍道，万科从2006年起在全国范围内参与城市更新，南方区域目前共有城更项目77个。

  孙嘉表示，城更项目的业务难点包括：项目流程复杂且缺乏标准化，从前期孵化到获取国土证周期长；改造范围内房屋产权性质复杂，原住民利益诉求需妥善处理；相关政策存在不确定性；业务模式可复制性差。

  旧改已经成为万科南方区域重点发力的业务领域之一，2021年上半年广州万科总经理李升阳调任南方区域城市更新公司总经理，希望李升阳能牵头突破。根据合一城市更新统计数据，万科在深圳的旧改立项土储规模近152公顷，但旧改转化需要较长时间。

  这也使得万科南方区域在销售业绩上难言出色：以2021年上半年为例，该区域贡献销售721.6亿元，占集团总销售比例20.4%，低于上海区域与北方区域。

  此外，南方区域的新增项目也有所降低。2021年万科累计新增获取项目152个，同比减少16个，拿地权益价达到1568.98亿元，同比增长13.57%。按几大区域来看，孙嘉所管理的南方区域新增23个项目，同比减少4个，仅占集团总项目个数约15%。

  尤其是大本营深圳，自2017年以来万科在深圳新增获取的项目数量只有10个，低于北上广三大城市；其中除了深圳湾超级总部基地项目、西乡A122-0371项目（尖岗山项目），其余大多是旧改项目转化而来。

  郁亮曾对南方区域评价为“对销售及回款不满意”，以及“虽然做得还不够好，但是非常努力”。南方区域何时能从万科内部“突围”，还有待观察。