作为中介龙头企业，透过贝壳过去一年的业绩表现可以一窥市场的冷暖。

  3月16日，贝壳控股有限公司（以下简称：贝壳，NYSE:BEKE；HKEX:2423）发布2022年第四季度及全年业绩报告。

  2022年，贝壳实现净收入607亿元，同比下降24.9%；经调整净利润28.43亿元；净亏损为13.97亿元。在市场显现回暖迹象后，2022年第四季度，贝壳实现净收入167亿元，同比下降5.8%；经调整净利润15.47亿元，同比增长3590%。“一体”之外，贝壳“两翼”的业绩表现在2022年获得逆势增长。

  作为房地产业线上服务平台，在过去一年房地产市场的低迷环境下，贝壳的业绩总体表现并不令外界意外，甚至超出业绩指引上限和市场的一致预期。3月17日，贝壳港股早盘高开2.62%，此后涨幅不断扩大，盘中一度涨超10%。

  在3月16日举行的贝壳2022年Q4及全年业绩会上，贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东表示，“这一轮市场波动是我们作为平台经历的第一次大考，我们交出了盈利能力比以往更稳定、向外延展能力更广泛的答卷。”

  2022年，贝壳流失13.3%的经纪人，在市场现出回暖迹象后的当下，贝壳方面接受采访时称，今年整体看，公司没有大规模拓展门店和经纪人的计划，行业需要提升单店和单人的效率。经纪人和门店的收入稳定提升，才能让行业留住人、留好人，行业才能健康发展。同时，在房住不炒、供需平衡的大背景下，公司也不认为本轮市场恢复，行业会快速加产能。

  总交易额下滑 聚焦提升效率

  2022年，贝壳实现总交易额约2.6万亿元，同比下降32.3%。其中，存量房交易的总交易额约为1.6万亿元，同比下降23.4%；新房交易的总交易额为9405亿元，同比下降41.5%；家装家居的总交易额为54亿元；新兴业务及其他的总交易额为873亿元，同比下降53.2%。

  2022年4季度，贝壳净收入167亿元，同比下降5.8%，超出分析师普遍预期和公司业绩指引上限；净利润3.72亿元，上年同期为净亏损9.33亿元，实现扭亏。

  业绩数据显示，贝壳的毛利由2021年的158亿元下降12.9%至2022年的138亿元。2022年的毛利率为22.7%，而2021年为19.6%。

  对于毛利率上升的原因，贝壳方面称，相较于新房业务，贡献利润率相对较高的存量房业务及家装家居收入占总收入占比提升，同时随着链家经纪人数量减少，链家经纪人的固定薪酬成本减少，导致存量房业务的贡献利润率提高；利润率较高的项目数量增多以及固定薪酬成本占新房业务净收入的比例相对降低，致使新房业务的贡献利润率提高。

  在房地产市场受大环境影响下，贝壳缩减自身规模似乎无可避免。按照贝壳披露的数据，截至2022年末，其经纪人数量为394020名，较上年减少13.3%。截至2022年12月31日活跃经纪人数量为349681名，较上年减少14%。

  截至2022年12月31日门店数量为40516家，较上年减少20.6%。截至2022年12月31日活跃门店数量为37446家，较上年减少17.4%。

  在业绩会上，有投资者问到2023年的人店扩张目标，在去年已经有很大的提效，今年如何进一步改善。执行董事兼首席财务官徐涛回应，2023年没有扩张门店和规模的打算，还是会继续聚焦在单人单店的效率，实现经纪人收入的提升，而不是过去的粗放拓展规模的方式，贝壳这点不会发生改变。

  随着一季度房地产市场的回暖，原有的人员配置显然是无法满足市场需求的。“近段时间，我们每天新招聘进的经纪人数量都有几十人。”一家中型房产中介企业的负责人说。

  彭永东认为，关于近期的市场表现，随着疫情这个最大的不确定性的消失，我国居民的心态从预防性的储蓄和风险厌恶回到了追求财富安全和增长上来。从最近的一系列房产数据上看，房地产市场的情绪在需求端也出现了明显的好转。贝壳相信长期看市场会回归均值，进入更稳定的发展时期。

  对于2023年第一季度业绩展望，贝壳预计一季度净收入总额将在180亿元至185亿元，由2022年同季度上升约43.4%至47.4%。

  “两翼”业务增长明显

  2021年底，贝壳正式宣布“一体两翼”战略，其中“一体”为房产交易赛道，“两翼”为家装家居赛道与普惠租房业务。

  彭永东表示，2022年对于家居装修行业来说是充满挑战的一年。中国建筑装饰协会数据显示，2022年龙头家装企业总营收同比下降约9%。贝壳的家居装修及家具业务于2022年实现合约销售额人民币69亿元，按备考基准同比增长31%。

  在将圣都家装的业绩合并入账后，贝壳在家装家具方面的业绩增长明显。在北京市场，贝壳的整装家居和贝壳租房的业务收入占比由21年不到的3%，提升至22年超过11%。

  一位贝壳家装业务内部人士表示，这种业绩增长原因在于公司主动扩大规模，大量招聘，人多了业绩自然就多起来，最直观的感受是大量员工没有安排工位，不得不另租一层楼用来办公。

  他表示，与其他家装企业相比，贝壳做家装业务的客源来自于链家，内部客源是它的一大优势。但互联网企业做家装，内部流程依然是互联网模式，流程繁琐，相对来说效率并不高。

  关于家装业务未来的发展，彭永东认为，2022年，一体两翼业务走上正轨，家装业务上，完成了10个亿的第一个里程碑，目前进入的势头强劲的城市中，也不会追求快速扩张。

  彭永东表示，对于他们的家装业务，除了确保其总亏损率不会进一步扩大外，他们将抓住机会加强基础能力，包括产品、供应链和服务交付能力，并投资优质服务商。

  作为被寄予厚望的“两翼”之一，贝壳租房业务也在持续扩大。去年3月，贝壳把租房上升到战略层面，提出要实现2022年达到10万间房源。

  数据显示，截至2022年贝壳租房业务进入了13个城市，总在管规模突破12万间，其中分散式租赁业务“省心租”的在管规模突破了7万套，已完成阶段性目标。