“大家都不容易。”在3月21日的业绩会上，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”，001979.SZ）董事长许永军如此感慨。

  2022年，招商蛇口的经营指标不太好看，营业收入同比增加13.9%，归属母公司净利润同比减少58.9%。自2019年8月许永军上任董事长以来，该公司已经连续三年增收不增利。

  但他神色轻松，因为除了利润指标下滑，该公司有不少数据还是跑赢了同行，包括销售排名上升到行业第六。

  在招商蛇口内部看来，地产行业的政策底已现，市场预期和信心将逐步回暖，行业的马太效益也日益明显，头部企业将拥有更多的发展机会。在今年的新年致辞中，许永军已表示招商蛇口要主动识变应变求变、赶超进位。

  据招商蛇口总经理蒋铁峰透露，今年年初，该公司管理层已提出新三年的新目标——行业地位提升到头部五强。“我们内部有一系列的指标在落地分解。”

  2023年，首先要实现的便是销售额回归增长通道，同比增长10.5%至3300亿元。

  净利润下跌近六成

  一年前，在招商蛇口2021年度业绩发布会上，许永军说：“去年很难，今年也不会轻松。”

  他说的没错。2022年，该公司录得约1830亿元的营业收入，同比增加13.9%，归属母公司净利润约42.6亿元，同比减少58.9%。归属母公司净利润已连续三年下跌，归属母公司的净利率仅2.3%。

  净利润下跌的原因包括受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降5.9个百分点至21.1%，对符合条件商户进行了7.49亿元的租金减免，计提约64亿元的资产减值准备，减少归属母公司净利润约45.6亿元，以及转让子公司产生投资收益同比减少等。

  “去年是非常不容易的一年，全行业都在确保现金流安全，毛利率都在下滑。”招商蛇口财务总监黄均隆解释，上述影响因素中，毛利率下滑是最重要的。

  增收不增利的现象在两年前就已出现。2020年，该公司录得超过3成的营业收入增速，但归属母公司净利润却同比减少了约23.6%，2021年的营业收入同比增长了23.93%，归属母公司净利润则同比下降15.4%。

  2022年，招商蛇口原定的销售目标是3300亿元，最终实现了2926亿元，同比减少约10.5%。

  高能级城市的销售表现较为突出，2022年，招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超过10%，其中上海单城销售金额突破740亿元。在全国12个城市，该公司进入了当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名第一，深圳、南京、徐州进入前三，温州、西安、无锡、重庆、金华位居第五。

  低成本资金向央企集中的趋势也很明显，2022年末，招商蛇口综合资金成本3.89%，较年初下降59个基点。年内，该公司新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册，完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低。

  2022年，为匹配战略目标和转型方向，招商蛇口将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育第二成长曲线。其中，开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。

  期内，该公司管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1亿元，同比增长6.2%。从规模来看，资产运营收入还有很大提升空间，在总收入中的占比只有3%。该公司的目标是，到“十四五”期末，持有物业的营业收入能够达到100亿元。

  新目标：行业前五

  对于资金实力雄厚的央企、国企来说，2022年是在土地市场抄底的绝佳时机。招商蛇口也是这么想的，按照黄均隆的说法，该公司的操盘端和投资端都在积极换仓，狠抓销售回笼的资金都用在了重新换仓上。

  2022年，招商蛇口累计获取56宗地块，总建筑面积约726万平方米，总地价约1279亿元，权益地价为766亿元。期内，该公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。

  这些新增的项目在销售端都取得了不错的业绩，有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，在2022年贡献销售金额约300亿元。

  城市更新和收并购也有突破。截至2022年底，招商蛇口累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平方米，总货值超过4000亿元。期内，该公司还与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署了战略合作协议。

  蒋铁峰介绍，2021年下半年房企大规模出险后，招商蛇口响应国家和地方政府的号召，积极参与了房企的纾困工作。对于纾困类项目，该公司秉承两个原则，一是体现央企的担当和社会责任，第二个原则是商业可行。商业可行的意思是项目的投资回报要优于公开市场拿的土地，因为周转速度相对较慢。他透露，2022年，招商蛇口跟很多企业进行了合作，落袋的项目已有几百万平方米。其中有些公司的项目比较复杂，需要分批推进，合作的总标的规模有一两千亿元之多，项目择优合作，成熟一个推进一个。

  蒋铁峰表示，2021年下半年以来拿的地整体不错，毛利率在23%以上，今年土地市场的竞争预计会比去年激烈一些，但利润空间还存在，净利率基本在10%左右。

  对于今年的销售目标，他认为达成的难度不大。今年招商蛇口有6000亿元的存货货值可供应，按平均55%的去化率，就可实现3300亿元的销售额，其中包括去年拿的地，有不少价格倒挂的项目具备红盘潜质，基本上开盘就可以秒光。今年该公司也计划在核心城市继续新增土地，预计有不少可实现当年销售。

  今年前两个月，招商蛇口的销售额同比增长了52%，其中2月份的同比增速高达115%。但进入3月份后，增速有所下滑，前10天下滑了10%左右，中旬又下滑了10%左右。“我觉得这是一个很正常的现象。我们的一些续销项目，它的流速和去化速度还是远远高于去年的平均速度，有的甚至高达50%以上，这是有保证的。”

  虽然说3300亿元是此前未达成的目标，但若以2022年为基准，也算是重新回到了增长轨道。

  面对时代与市场赋予的巨大机遇，央企们对未来都有了更高的追求。保利发展提出“进三争一”，招商蛇口也希望在未来三年进入行业前五强，除了规模外，还包含利润、质量、效益等多维度的指标。