“2022年是过去十年最坏的一年，也是未来十年最坏的一年。从2023年往后相信一年比一年更加好。”在3月29日的业绩发布会上，雅生活服务集团（以下简称“雅生活服务”）董事会联席主席兼执行董事黄奉潮在谈及雅生活的业绩表现时表示。

  事实上，雅生活服务的业绩一定程度上受到了母公司雅居乐的关联账款的影响。

  黄奉潮表示，“目前雅居乐整个融资端（的压力）在不断缓解，政府也释放出很多的政策，雅居乐在一些融资和发债方面也在启动，现金状况不断缓解。相信从今年开始，雅居乐整个现金流越来越好的话，我们也会向他们催回应付款项。”

  尽管2022年很艰难，但坚持市场化发展仍旧是雅生活服务的核心战略。

  从2022年的年报可以看出，第三方项目已成为雅生活服务主要的面积来源，对雅居乐的依赖大幅下降。

  从在管面积来看，2022年雅生活服务在管面积5.45亿平方米较2021年增长了11.6%。其中来自第三方项目的在管面积约4.52亿平方米，占总在管面积的比重超过83%。

  第三方市场拓展占比超过83%

  外拓项目占比增加降低毛利率

  截至2022年末，雅生活服务在管面积及合约面积分别约5.45亿平方米及7.31亿平方米，新增在管面积和合约面积分别达0.57亿平方米和0.68亿平方米，第三方项目占总合约面积的79.8%。

  雅生活服务过去一年在第三方市场拓展上取得了不错的成绩，营业收入规模增长与在管规模增长匹配。

  雅生活服务2022年营业收入约153.78亿元，同比增长9.2%。物业管理服务、业主增值服务和城市服务的收入总额约136.63亿元，同比增长21.7%，占集团总收入的88.9%。

  在第三方市场拓展上取得不错成绩的同时，毛利率下降也是不争的事实。

  2022年年报显示，雅生活服务毛利润约33.84亿元，同比下降12.5%；毛利率由2021年的27.5%下降至2022年的22%；净利润约19.34亿元，同比下降24.6%；净利润率为12.6%，同比下降5.6%；公司股东应占利润约18.39亿元，同比下降20.3%；现金及现金等价物约37.99亿元，同比下降13.5%。

  关于利润表现不佳原因。雅生活服务方面指出，存量住宅、非住宅项目及城市服务项目占比的增加一定程度上拉低了毛利率，同时由于销售成本增加，与开发商相关的外延增值服务下滑，金融资产减值损失及人力成本增加等原因造成毛利率下降。

  不容忽视的是，雅生活服务2022年的业绩并未达到预期目标。而这个业绩增长目标是：营业收入增长达到20%，利润达到15%的增长。

  在黄奉潮看来，“主要是房地产业务的营业收入和利润有大幅度下降。”

  “四条腿”走路 核心业务保持10%～15%增长

  “公司整个基本盘还是非常好的，核心业务的营业收入增长超过20%。”黄奉潮在业绩会上表示。

  这得益于四个战略。

  第一，坚持市场化发展的核心战略。坚持市场化发展，第三方市场拓展是本集团规模增长主要来源。尽管面对新房供应收缩、激烈的市场竞争、疫情及经济环境疲弱等客观困难，雅生活服务以"城市分级"、"一城一策"等拓展策略，在拓展城市、业态及项目质量上均实现突破。年内第三方市场拓展新增合约面积达0.6亿平方米。

  第二，通过深耕周期性影响较小的存量、非住宅市场，提升重点城市项目密度。超七成新增年化合同金额来自一、二线城市获取的项目，年内住宅新拓项目超三分一来自存量项目。此外，进一步扩大公建业态细分赛道优势。

  “从今年开始公司会在存量住宅业务板块拓展，这会作为一个非常重要的策略去发展。”黄奉潮表示。

  第三，积极参与国企合资合作。他们与中城工业集团有限公司（前称为中车城市交通有限公司）、江苏中农集团旗下中匠地产集团等实现战略合作，在大型企业、金融机构、园区综合服务领域亦获取了多个超大型标杆项目，包括中车交通汾湖星舰超级工厂、国家开发银行稻香湖数据中心、武汉国家开发银行、中广核上海科技园等。

  第四，持续完善产品品牌策略。他们通过市场发展中心有效协调资源及提供技术支持，通过成员单位成功联合获取十余个优质项目。

  关于公司2023年业绩指引，雅生活服务首席执行官李大龙希望未来发展核心业务能够有10%～15%的增长。

  雅生活服务首席财务官黄嘉毅进一步解释，“未来公司的物业板块会保持10%稳健增长，业主增值服务达到15%~20%，城市服务维持在15%。

  对于收并购，李大龙表示，“不排除这两年在价值回归之后，在业务上、能力上布局的前提之下，还会进行有质量的整合和收购。”