“公司2023年的营业收入增速将保持在20%左右。”在3月30日的2022年业绩发布会上，保利物业服务股份有限公司（06049.HK，以下简称“保利物业”）董事长吴兰玉表示。

  2022年年报显示，保利物业在营业收入、净利润、毛利润、毛利率等主要财务指标上均实现了不同程度的增长。

  不过，长期来看利润率下降似乎是未来一个不可逆的事实。

  保利物业财务总监何杰伦认为，“从长期的利润率趋势来看，随着市场竞争不断加剧，人工成本费用都有一个刚性上涨，住宅物业做提费的难度不小。整个从长期来看，利润率面临一定的下行压力。短期来看，公司管理红利的释放还有一定的空间，预计一到两年内，公司的利润率大概会是平稳下行的趋势。”

  展望未来，保利物业方面表示，“保利物业将继续秉持长期主义发展定位，深化高质量发展道路，在‘攻坚市场，登高品质，提效运营’领域持续发力，为实现‘大物业生态平台首席运营商’的企业而努力。”

  营业收入、净利润增速均超过20%

  2022年年报显示，保利物业2022年全年营业收入约136.86亿元，同比增加26.9%。公司毛利润25.73亿元，同比增加27.8%；毛利率18.81%，同比增加0.13%；净利润11.33亿元，同比增加30.1%；净利率8.3%，同比增加0.2%；公司拥有人应占年内净利润11.12亿元，同比增加31.6%；现金及现金等价物约为89.56亿元，同比增加16.5%。

  从各板块的收入来看，物业管理服务约84.28亿元，同比增加26.4%；非业主增值服务收入21.94亿元，同比增加21.2%；社区增值服务收入约30.63亿元，同比增加33.1%。

  何杰伦在业绩会上谈及公司维持利润率时表示，“这是近几年来保利物业的一个重要工作任务。从三大业务板块（物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务）来看都没有什么太大的变动，做了一个比较好的维持。”

  保利物业方面表示，“公司坚定走内涵式增长道路，利润增速跑赢营业收入增速，实现高质量的业绩增长。”

  值得一提的是，增值服务增速下降是2022年上市物企的一个普遍表现。而保利物业在增值服务发展中却表现出强劲增势。

  这得益于保利物业模式的转变。

  保利物业方面解释：“经过多年探索实践，保利物业完成增值服务多赛道机会挖潜向产业精耕模式的转变，聚焦到家服务、美居服务、资产服务等核心板块。此外，上线了业内首个一站式房屋全托品牌——保利托房，联动美居、家政等服务，将点状的经纪业务交易升级为长周期以房屋资产为核心的一站式服务，为业主提供房屋市场咨询、托管、养护、租售以资产为核心的一体化服务。”

  第三方物管收入同比增长42.4%

  “在保持规模增长的同时，保利物业坚持‘加强核心城市、核心业态与优质资源的三大深耕战略’，不断提升拓展质量，持续锻造核心竞争力。”保利物业方面认为。

  一是深耕区域方面。聚焦优质城市，通过发挥多业态协同拓展优势与加大核心城市拓展力度，实现核心区域的密度提升。年内新签约第三方项目中，一二线城市项目的单年合同金额占比达67.3%，同比提升10.6个百分点，业务布局加速向核心城市集中，达成有密度的规模。

  二是深耕业态方面。截至2022年末，非居项目签约占比达88.3%。全域服务、国资商办两把尖刀市场竞争力持续攀升。全域服务方面，通过做城市标杆、造品牌声势，实现全域服务从城镇走向城市。

  三是深耕优质资源方面。2022年保利物业率先提出“装配式”服务模式，贴近细分行业场景进行标准化服务设计，同时基于服务模块化解构，升级差异化服务能力。在垂直服务领域，为客户提供因需组合的“装配式”服务。

  吴兰玉在业绩会上表示，“公司2023年的营业收入增速将保持在20%左右。”

  对于收并购，何杰伦称，“相比之下，我们更倾向于外拓。这种项目拓展方式相对于收并购能够更快形成价值释放，避免一些磨合和损耗。”

  毋庸置疑的是，保持较高的增速离不开大股东保利发展控股的给予。

  报告期内，保利物业合同管理面积增至7.72亿平方米，在管面积约5.76亿平方米。从全国布局看，保利物业已经构建起涵盖全国29个省、自治区与直辖市的210个城市，合同数量达2721个，在管项目数增至2089个。

  保利物业方面表示：“一方面，保利发展控股为保利物业带来持续的业务增量。截至2022年12月31日，来自保利发展控股集团的合同管理面积达3.13亿平方米，较2021年12月31日的合同管理面积增长约0.34亿平方米。另一方面，保利物业第三方拓展能力表现强劲。新中标第三方项目单年合同金额27.7亿元，第三方物管收入同比增长42.4%，第三方物管收入贡献持续攀升。非居业态收入占比同比提升3.1%，收入结构进一步优化。”