过去一年是物业管理行业跌宕起伏的一年。随着地产行业的深度调整，物业行业发展环境发生巨变。

  在这背景下，今年的年报季，超七成上市物业企业选择在一季度末压哨交卷。

  透过对已披露业绩的53家上市物企年报分析，我们发现，在低迷的市场环境下，有的企业抓住机会高歌猛进，也有企业落寞退场，行业经历了新一轮的洗牌。

  在经历了整个行业的起起落落后，物业管理行业将开启新的发展周期。

  2022年受地产行业动荡波及，物企整体上市意愿下降，多家物企首次递表到期未能更进一步，二次甚至三次递表企业增多，部分企业多次递表或聆讯后而再无后续动作。

  截止目前，上市物企总数为63家，2022年新增金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商服务、苏新服务、万物云6家，2023年内仅润华服务成功上市。

  从近年来上市物企数量来看，2018年起进入物企上市潮，一直到2020年达到上市物企数量达到最高峰，2022年上市物企新增数量已回归至2018年水平。

  从市值来看，物业板块总体市值曾破万亿港元。截止2023年一季度末，上市物企总市值为4264.64亿港元，相较最高点几近四折。

  其中，2022年华润万象生活凭借商管、央企属性发展势头强劲，年内企业市值跃升至首位，截止2023年一季度末，华润万象生活总市值为941.53亿港元，显著领先于其他上市物企。

  碧桂园服务及万物云排第二和第三，总市值分别为458.07和414.23亿港元。

  需要注意的是，截止2023年一季度末，上市物企的整体市值均值为67.69亿港元，仅14家上市物企市值达均值水平。上市物企集中度持续增强，企业之间分化和差距明显。

  从估值来看，上市物企的市盈率仍处于低位，截至2022年3月31日，上市物企市盈率均值为12.59倍。

  其中，华润万象生活、特发服务两家具有国资背景优势，且在商管服务、总部型物业实力强劲，发展稳健，中天服务在社区增值服务领域能力领先，市场给予其较高的估值。截至最新数据，三家物企市盈率分别为38.12倍、35.77倍和31.57倍。

  从每股收益上看，53家上市物企每股收益均值为0.33元，保利物业每股收益最高为2.01元，22家企业每股收益位于均值之上。

  滨江服务、东原仁知服务排第二、三位，每股收益最高分别为1.49元、1.48元。

  53家上市物企中6家上市物企每股收益为负值。

  2022年，上市物企仍呈现规模增长态势，但整体增速放缓，年内国央企成为并购主角，物业管理行业规模化发展进入新阶段。

  完整披露2019年至2022年在管面积的48家上市物企，其在管面积总值已由24.36亿平方米增长至61.94亿平方米，在管面积均值由5182.34万平方米增长至1.29亿平方米。

  2022年企业普遍下调规模增长预期，年内上市物企在管面积均值同比增速仅18.72%，较2021年下降31.51个百分点。上市物企市场集中度仍在持续提升，2019年至2022年48家上市物企在行业中的市场份额由8.36%增长至约17.42%。

  2022年披露年度在管面积的50家上市物企中，在管规模超过亿平方米量级的物企达16家，超过均值（1.28亿平方米）的物企为14家，与上年保持一致。

  其中，碧桂园服务在管面积达8.69亿平方米，稳居上市物企在管规模之首；保利物业、雅生活服务、绿城服务和中海物业在管面积均超过3亿平方米；

  在管面积前五的企业规模总值达26.95亿平方米，在上市物企中总规模占比超四成，上市物企的分化日益加大。

  从增速上看，2022年上市物企在管面积增速普遍下降，其中，国央企外拓强劲，年内华润万象生活在管面积增速最快，达到83.61%。东原仁知服务和新希望服务排第二和第三，在管面积增速分别为79.37%和77.86%。

  从收入来看，随着物业管理规模的扩大和服务的多元化，物企经营业绩持续高质量发展，多家物企表现亮眼，营业收入实现跨越式增长。

  2022年51家上市物企营业收入总值为2377.53亿元，均值为46.62亿元，同比增长18.77%，增速不及上年一半。上市物企营业收入的市场集中度持续提升，2019年至2022年，51家上市物企在行业中的市场份额由9.81%增长至约16.52%。

  百亿营收阵营增至8家，其中，碧桂园服务收入来源多元化，2022年营业收入高达413.67亿元，实现跨越式增长，稳居上市物企首位，也超越刚刚年内上市的万物云（301.06亿元）。

  从2022年上市物企营业收入增速来看，金茂服务营收增速最快，同比增长60.74%。建发物业和碧桂园服务排第二和第三，营业收入增速分别为47.14%和43.42%。

  从社区增值服务收入来看，碧桂园服务仍居首位，社区增值服务收入达40.18亿元。保利物业调整股权募集资金用途加大增值服务业务投入，年内企业社区增值服务收入跃升至第二位，营收为30.64亿元。

  金茂服务重视社区增值服务产品打造，年内重点打造美居平台服务团队，挖掘存量业务，围绕美居平台服务拓展多种产品类型，社区增值服务收入增速最快，达247.34%。

  在上市物企营业收入实现跨越式增长的同时，上市物企盈利能力出现大幅下滑，2022年51家上市物企毛利均值由10.01亿元下降至9.84亿元，同比下滑1.69%；净利润均值由4.91亿元下降至2.92亿元，同比大幅下滑40.50%。

  至2022年53家上市物企毛利率和净利率均值分别为24.64%和7.71%，分别较上年下降4.31个百分点和5.52个百分点。

  最近几年，物管是地产主业之外增长速度最快的“第二增长曲线”。

  2022年，受宏观经济、房地产市场调控政策的持续影响，物业行业发展环境发生巨变。

  从目前来看，物业行业集中度正持续增强，头部物企规模也在持续扩大，物企正在持续探索符合其发展细分赛道和业务空间，物企服务品质也在不断提升，未来物业行业的定位将更加清晰、发展逻辑由粗放转向精细化发展，行业集中度持续增强，强者恒强的格局愈加凸显。