2022年，全国商品房销售额约13.33万亿元，同比下降了26.7%，是有统计数据以来最大幅度的下跌。企业的经营压力也上升到了历史高点，上市房企大面积增收不增利，即便是头部企业，也难以在激流中全身而退。

  “市场下行的困难程度超出了我们的预期。”业绩会上，碧桂园集团总裁莫斌坦言对2022年交出的答卷不满意。保利发展、万科的利润指标也面临下行压力。不难发现，被牺牲的利润是用来保现金流的安全，活下去和赚钱之间，房企们都做出了明智的抉择。2022年，上述3家头部房企均录得了正向的经营性净现金流。

  寒冬已过是行业共识，但单纯靠买地盖房就能赚钱的好日子也已经一去不返了。万科集团董事会主席郁亮强调：“作为企业需要认清大势，行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。”万科的应对方案是多条腿走路，开发、经营、服务并重。保利发展董事长刘平认为新行业周期有三个新特征值得关注，应积极把握新型城镇化、居住品质改善需求带来的结构性机会。碧桂园也认同这一看法，该公司的新目标是将一二线城市的土储货值占比提升到50%。

  辛苦又不赚钱的行业寒冬

  在2019年至2021年的行业波峰时期，全国共卖出了约51.5万亿元的商品房，其中有不少在2022年交楼。过去一年，碧桂园、保利发展分别交付了70万套、25.9万套房屋，均创历史新高，万科也动员全部资源和力量，确保了超过34万套新房交付。

  跟过去不同，这一次，结转规模的上升并没有给房企带来普遍的收入和利润增长。2022年，碧桂园的营业收入同比下降了17.7%至4303.7亿元，归属母公司的核心净利润仅录得26.1亿元。保利发展实现营业收入2811亿元，同比微降1.4%，实现归属母公司净利润183亿元，同比下降33%。万科的情况要好一些，实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%，归属母公司净利润226.2亿元，同比增长0.42%，小于营业收入的增幅。

  销售的压力更明显，即便房企们用尽了手段和渠道，市场信心依旧疲弱，行业销售额陷入负增长。其中，碧桂园、万科的销售额同比跌幅超过三成，保利发展也跌了14.5%。

  “信用风险频发、销售去化低迷、各方主体信用缺失等问题影响了行业内每一位参与者，房企普遍迎来生存大考。”相较央企背景的保利发展以及拥有国企股东的万科，身为龙头民营房企的碧桂园对寒意的感受更为深刻。

  “活下来的企业都会牺牲掉一些利润来保现金流，这个是不争的事实。”碧桂园首席财务官伍碧君直言不讳。2022年，碧桂园将保持相对充裕的可动用现金流作为核心管理目标，保交付、保资产、保安全和保信用，全年只拿了权益地价约61亿元的土地。最终虽然利润表现不佳，但实现了有息负债总额、资产负债率、净负债率的下降，维持了1475.5亿元的可动用现金余额，并录得356.2亿元的经营性净现金流。

  “安全”也是万科2022年的首要目标。截至2022年底，该公司的经营性现金流净额为27.5亿元，虽同比下滑33%，但实现了连续14年为正。净负债率43.7%，处于行业低位，持有货币资金1372.1亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.1倍。2022年，万科的土地投资同样大幅收缩，权益地价总额仅496.4亿元，相当于2021年1401.5亿元权益地价的35%。

  保利发展没有保信用的压力，但也颇具忧患意识，2022年以资金平衡为导向，灵活调整了投资节奏，全年实现新开工面积2375万平方米，同比下降54%。期内，该公司实现经营性现金流净额74亿元，连续5年为正，期末的账面货币资金为1765亿元，占了总资产比重的12%。

  春天来了   但发展逻辑变了

  经历了一次刻骨铭心的市场洗礼后，外界最关注的问题莫过于头部房企对前路如何看、打算怎么走。

  “最难的时候我相信肯定是过去了，而且可以看到市场的预期和信心都在恢复之中。”莫斌如此认为。郁亮的看法是，目前的房地产市场既没有狂飙，也没出现“倒春寒”。就如同当下的天气，气温稍微低了一点，但春天毕竟来了，“房地产市场仍处在温和复苏阶段，目前来看我们还不需要修改这个判断。”他表示，未来的市场需求，上有天花板，下有保底线。新房市场规模不可能回到2021年的历史峰值，但从人口流动、住房改善速度看，只要外部环境不发生突发性变化，一段时间内每年12亿平方米的市场需求还是有的，这就是保底线。“作为企业需要认清大势，行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。”在万科看来，开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准，未来，开发、经营、服务并重是房企的唯一选择，要接受和学会赚小钱、长钱、辛苦钱。

  刘平将2022年视为不平凡的一年，因为行业发展逻辑发生了根本性变化。他认为，目前房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征，房企将从规模高速增长向经营规模合理增长、经营质量有效提升转变。

  《保利2022-2023年房地产行业白皮书》对行业新特征进行了详细分析。首先是，中长期支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变，未来5年，房地产市场规模仍然巨大，全国新房年销售额将保持在10万亿元以上。其次，在趋势修复的过程中，城市将继续分化，经济人口排名靠前的城市拥有更多的结构性增长潜力。最后的动能转换指的是人们居住需求的变化，从“有房住”转向“住好房”。这意味着，低水平重复建设和单纯数量扩张没有出路，未来房企的核心竞争力，关键在于能否精准把握城市分化带来的结构性机会，能否准确匹配客户品质需求的提升。

  碧桂园也在总结反思，结论是一二线城市及改善性需求更具发展弹性。该公司希望在未来三至五年内，将原先偏重三四线城市的布局，优化为一二线城市和三四线城市“五五开”。2022年，碧桂园新拿的土地已经有七成是位于一二线城市，今年的投资方向也会聚焦在一二线核心城市和三四线城市核心区位。

  业绩会上，碧桂园还披露了一份长达7年的客户调研数据，显示行业需求正在由刚需向改善切换。莫斌表示，改善性需求将是未来最大需求，客户体验红利将是房地产市场最后的红利。为了把握这最后的红利，该公司将在一二线城市打造新的独立产品体系，匹配刚需和刚改需求，三四线城市则主打面向改善性需求的产品。