2022年，虽然销售额同比下降了14.5%，但保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”，600048.SH）的行业排名却实现了新突破，进入前二之列。今年前两月，该公司又前行一步到了行业首位，进入属于龙头央企的高光时刻。

  “进三争一”的愿景达成后，保利发展的下一个目标是什么？在4月4日的业绩说明会上，保利发展董事长刘平没有给出具体的指标，只表示：“2023年公司将继续不断做强做大自身。”

  2023年，保利发展计划的新开工面积是2000万平方米，比2022年实际完成的规模减少16%，预期较为谨慎。刘平认为，今年以来，受多重因素影响，销售市场出现回暖，但市场复苏情况仍需进一步观察。整体来看，主要城市的整体市场规模将维持平稳，对全国市场形成较强的支撑，行业总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。

  行业排名上升至前二

  2022年，保利实现营业收入2811亿元，同比下降1.4%，实现归属母公司净利润183亿元，同比下降33%。毛利率及归属母公司净利率分别下滑4.8个百分点、3.1个百分点至22%、6.5%。

  相较营收、利润等指标，保利发展在销售端的比较优势更为明显。2022年，该公司实现销售签约金额4573.01亿元，同比下降14.51%，但同比降幅分别优于行业、百强房企12.2个百分点和27.8个百分点，市场排名升至行业第二，市场占有率为3.4%，连续7年提升。

  2022年，民营房企的信用大面积坍塌，流动性紧缩，央企的融资渠道则依旧畅通。过去一年，保利发展累计发行公司债150亿元、中期票据113亿元，合计规模同比增长40.72%。其中，公司债、中票发行利率多次为同期同行最低，平均融资成本仅约2.9%。截至2022年末，该公司有息负债规模为3813亿元，综合融资成本约3.92%，同比下降0.54个百分点。

  2022年，保利发展原定的新开工面积为4010万平方米，由于市场下行超出预期，最终实现2375万平方米的新开工面积，是计划的六成，同比降幅达54%。开源节流后，截至2022年末，该公司账面上的货币资金达1765亿元，占总资产比重为12%。

  相对充裕的现金流给了保利发展在土地市场抄底的底气。2022年，该公司全年新拓展项目91个，总地价为1613亿元，位列百强房企第一名，拓展容积率面积超过1000万平方米。

  在被问及是否满意保利发展2022年的表现时，刘平强调，2022年，房地产行业经历了不平凡的一年，行业发展逻辑发生了根本性变化，保利发展围绕“稳经营、去库存、调结构、防风险”的经营主基调，“最终取得了稳中有进的经营成果，市场地位实现了进一步提升。”

  2023年要“稳增长”

  2023年，保利发展没有对外披露销售目标，投资及新开工计划都定的比较保守。年报显示，2023年，该公司计划完成房地产及相关产业直接投资3510亿元，计划新开工面积2000万平方米，计划竣工面积4450万平方米。对比2022年的计划，前两项指标分别下降3.8%、50%，竣工面积则有约5%的提升。

  刘平的说法是，投资及开工、竣工计划主要基于对市场形势判断及在手可售资源的综合平衡，也将结合市场环境，及时进行动态调整。拓展方面，保利发展继续看好新型城镇化、居住品质改善需求带来的结构性机会，聚焦城市产业、人口支撑较强的区域市场，集中投资珠三角、长三角等核心城市及城市群，争取保持充足的高质量资源储备。

  保利发展总经理周东利给了更为明确的指引。他表示，结合近期市场的回暖情况，保利发展制定了积极的经营策略，整体经营思路是“稳增长、调结构、去库存”。对比2022年的“稳经营”可看出，“增长”再次成为发展主线。据其介绍，今年保利发展将合理安排开工及竣工，抢抓市场窗口，把握行业修复过程中的机遇。

  进入2023年，保利发展在土地市场依旧表现活跃，4月4日还进入了广州荔湾羊城食品厂地块的摇号环节。虽然今年以来一线城市的土地市场逐渐升温，但周东利认为保利发展还是能保持一定的竞争优势，“公司的资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。”

  一二线城市是保利发展坚定看好的市场。2022年，该公司在38个核心城市的拓展金额占比高达98%。周东利表示，2022年下半年以来，行业支持性政策的效果不断体现，房地产市场热度修复。但城市分化特征延续，经济基础好、人口净流入的核心城市恢复速度更快、程度更好，而三四线城市依然处于弱势。“2023年以来依然呈现出这样的特点。”

  这就是刘平提到的“趋势修复、结构优化、动能转换”新特征之一。趋势修复，指的是经济发展、人口迁移和质量提升仍将对住房消费形成支撑，房地产市场仍将是一个巨大的市场。未来5年，全国新房年销售额将保持在10万亿元以上。动能转换的意思是，行业将从“量的扩张”转向“质的提升”。而结构优化，则是指未来房地产行业结构性的增长潜力将集中于经济人口排名靠前的城市，呈现“结构性长牛”特征。