南都物业踩着4月的尾巴发布了年报。

  4月24日晚间，南都服务集团股份有限公司（以下简称“南都物业”，603506.SH）发布了2022年年报。报告期内，实现营业收入18.47亿元，同比增长15.93%，实现归属上市公司股东的净利润1.45亿元，同比下降10.7%。

  作为内地最早一批上市的物业企业，南都物业也未能未绕开增收不增利的怪圈。

  资料显示，南都物业成立于1994年，是我国第一代、浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业，也是内地A股主板市场物业行业第一股。

  2014年以来，彩生活、中海物业、中奥到家等物业公司相继在香港上市，但A股物业第一股的空位一直是资本市场和业内关注的焦点，直至2018年2月1日，南都物业在上交所上市。

  相比于南都物业，更广为人知的是其前身、曾活跃在杭州市场的南都房产。公开资料显示，南都房产的前身是属国资背景的华电房产，成立于1992年，公司性质为全民所有制与集体所有制联营。1994年4月，华电房产的全资子公司浙江南都物业管理公司成立，即实际意义上南都物业的前身。

  关于增收不增利以及未来发展战略问题，4月25日，中国房地产报记者致电南都物业，截至发稿，未得到回复。

  营收连年增长 净利润同比下降10.7%

  南都物业算是一家稳健的企业。

  近5年，南都物业营业收入逐年递增。

  资料显示，2018年～2022年，南都物业营业收入分别为10.59亿元、12.44亿元、14.13亿元、15.93亿元、18.47亿元。

  值得一提的是，营业收入的增加主要是公司自身外拓水平加强及并购中大普惠、中大物业，物业管理服务项目增加。

  尽管营业收入连续5年增长，但增收不增利是南都物业需要面对的客观事实。

  年报显示，2022年南都物业实现归属上市公司股东的净利润1.45亿元，同比下降10.7%，实现扣非归母净利润1.11亿元，较去年同期下降7.08%。

  成本上涨是原因之一。其中，占总收入比例为86.08%的综合物业管理服务出现了成本增加大于营业收入提升的情况，收入积累较高的业务，其成本开销也越大。

  根据公开资料显示，2022年物业基础服务营业收入15.9亿元，同比增长21.64%；物业基础服务营业成本13.1亿元，同比增长26.61%。

  南都物业方面解释，主要受外部环境影响，同时基于谨慎性原则考虑，应收账款按单项计提坏账准备，后续公司将加大应收账款催收力度。

  南都物业应收账款较高，这可以从2022年年报中找到蛛丝马迹。从资产方面看，报告期内，南都物业期末资产总计为22.94亿元，应收账款为5.34亿元。

  受区域性集中影响明显

  2018年2月1日，南都物业正式登陆上交所主板。

  事实上，作为最早的上市物业企业之一，南都物业在规模上缓慢增长。截至2019年末，南都物业累计总签约项目496个，累计总签约面积为0.61亿平方米。截至2020年末，南都物业累计总签约项目576个，累计总签约面积约为0.7亿平方米。到了2021年末，南都物业累计总签约面积为0.76亿平方米，累计总签约项目651个。

  根据2022年年报显示，截至报告期末，南都物业总签约项目711个，总签约面积为0.85亿平方米。

  这个面积放在上市物业企业中是不显眼的。

  从已发布半年报的上市物企来看，除几家未披露具体在管面积数据的企业外，52家物企在管总面积达60.1亿平方米，平均每家企业在管面积达到1.15亿平方米的体量。

  显然，南都物业在规模上与上市物业企业的平均水平存在较大的差距。

  甚至，南都物业的区域性也比较明显，并呈现愈发集中于某一区域布局的趋势。

  年报显示，2022年南都物业在长三角区域（江浙沪皖四省）的签约面积占比87%，较2021年上升约5%。

  “偏安一隅”对于南都物业来说是一把双刃剑。好的一面是，有着稳定的收入来源。2022年长三角区域营业收入占比91.7%，较上年同期增长1.87%。

  对增加规模来说却是不利因素。一位不愿具名的物业分析师认为，“南都物业核心业务仍然聚焦在江浙沪皖，尽管也在往外省市发展，但是步伐缓慢，较强的区域性限制了其发展。”

  把城市服务作为发力点

  不可否认，南都物业在住宅物业上追赶其他物业企业是一件很难的事情。

  上述物业分析师表示，“近几年房地产开发商自己设立物业企业，项目以及关联业务直接给到自己的物业企业，南都物业作为第三方物业企业，在获取新项目上面临众多的限制。”

  显而易见，南都物业将交通枢纽类物业作为其业务增长新的发力点。

  根据2022年年报显示，报告期内，南都物业新增多个标志性项目，实现了从地铁到大型高铁站、城市间铁路、国际机场的布局。

  南都物业方面表示，从2021年起将公建和城市服务作为公司未来成长新的发力点，在原有环卫、河道治理等业务的基础上，顺利承接乌镇项目。

  南都物业称，目前把公建及城市服务作为市拓的重点领域，一是因为新开发住宅领域受到房地产市场的波动影响；二是因为非住宅领域市场空间较大，尤其是城市服务领域有很广阔的市场可以拓展，且具有一定的规模效应。