因匿名信导致年报失约一个月后，旭辉控股（00884.HK）终于在4月28日对外发布了2022年度未经审核综合管理层账目。

  数据显示，旭辉于2022年实现合同销售额1240亿元，合同销售建筑面积约为839.32万平方米；营业收入474.4亿元，同比下降56%；毛利润23.3亿元，核心归属母公司股东净利润亏损52亿元，归属母公司净利润亏损130.5亿元。其中，基于审慎原则的物业提前减值42.9亿元，以及人民币贬值汇兑净损失计提19.7亿元。

  这是旭辉上市以来首次由盈转亏，也反映了2022年房企普遍经营状况。

  旭辉在公告中表示，公司管理层正着手尽快完成经审核的2022年全年业绩，在2023年6月30日或之前发布2022年经审计全年业绩，以尽快恢复本公司之普通股份在联交所的买卖。

  与此同时，旭辉也在公告中再次否认相关指控，称公司管理层已对本公司认为属于该信函所指的相关交易进行进一步检视。在进行有关检视后，本公司管理层继续认为相关交易已于本集团管理账目中妥善反映。

  境外重组境内推迟回售

  自去年11月1日官宣美元债违约以来，旭辉一直在积极应对。

  最早在今年3月10日，旭辉公告了一份68.5亿美元债整体重组初步方案，内容包括：不削减本金金额、自愿选择转股、减少利息的现金支付、债务展期不超过7年、支付一定数额的前置款项和制定额外的增信方案等。

  这份旭辉在经历4个月努力后抛出的境外债重组方案正在推进中。

  4月24日，旭辉又公告一笔境内公司债“20旭辉01”回售调整方案，拟于2023年5月5日召开该笔债券持有人会议，并审议多个议案。

  议案1：关于豁免本次会议召开程序等相关要求的议案；

  议案2：关于调整本期债券回售及付息安排、新增回售选择权、增加增信保障措施的议案；

  根据《募集说明书》约定，“20旭辉01”无担保，剩余规模21.2亿元，票息3.8%，到期日为2025年5月29日，回售资金兑付日及2023年度付息日为2023年5月29日。

  旭辉的回售调整方案，包括将兑付日延后18个月；2022年5月29日（含）至2023年5月29日（不含）期间利息，将于2023年5月29日按3.8%票面利率按期足额兑付。

  如方案或通过，旭辉将于2023年5月29日向持有人兑付剩余本金2%，即4240万元，并自2023年5月29日起，跳息至4%等。

  此外，旭辉还就该笔债券偿付提供以沈阳铂辰时代项目100%股权收益权和无锡铂云溪院项目80%股权收益权提供增信。

  议案3：关于同意增加该笔债券存续期内本息兑付日2个月宽限期的议案。

  据第三方平台债券信息显示，旭辉公开发行的境内债规模128.93亿元，包括7笔公司债、2笔中票；美元债规模43.34亿美元，共有11笔。

  北京某券商分析师认为，自旭辉出险以来风波不断，一度被视为好学生突然陷入漩涡当中，导致资本市场信心不足。在多重不利信息及评级机构下调评级的影响下，旭辉的股价和债券价格普遍下跌，旭辉境内的公开债券余额并不多，且期限都比较长，旭辉应该花时间去解决债券价格的问题。

  “债务能整体展期，是出险房企能恢复经营的重要支撑。”某房企内部人士说，旭辉的遭遇，折射了房地产眼下并没有脱离“危险区域”，市场依然处于下行中。旭辉的融资化债动作不少，但落地的规模和效果不及预期。目前来看，只有恢复自身的“造血”能力改善经营才是自救的关键。

  报告期内，旭辉总资产3861亿元，有息负债1084.5亿元。

  自救争取更多空间

  为了应对债务挑战，旭辉控股董事局主席林中很早给出了解题思路：“蹲下来、活下去、站起来”。如今，随着房企的流动性空间慢慢打开，旭辉正在努力通过盘活资产，争取更多“活下去”的空间。

  在公布境外债务重组方案前一日，旭辉发布了一则“资产置换”的公告，其以9.5亿元出售石家庄项目50%股权予恒基兆业，同时向恒基兆业收购广州昌哲25%的股权及相应股东贷款，作价10亿元。今年4月24日，旭辉再度公告，仍会为该项目提供开发管理、销售等服务。

  彼时，业内普遍认为，单纯卖资产只能解决一时的资金问题，而旭辉选择与恒基资产互换，实际是增强了集团的可持续经营能力。

  之后，旭辉又变现了不少资产。从去年7月开始，旭辉陆续出售了上海旭辉纯真中心6号楼、香港英皇道的地块；12月12日，旭辉宣布拟通过投标方式出售旗下永升服务23.26%股份。今年3月1日，有消息称，旭辉计划以逾14亿元的价格，整栋出售上海恒基旭辉中心2栋商办物业，报价分别为5.5亿元及8.8亿元，其中就包括了旭辉总部大楼。

  通过出售资产、频繁配股、发行债券等多个举措，旭辉迅速补充了一些流动资金。据第三方机构不完全统计，自去年7月份以来，旭辉已至少获得44亿元的流动资金。

  今年，旭辉也等来了“白衣骑士”。2月8日，旭辉集团与东方资产签署战略合作协议，将帮助旭辉进行资产处置、资产盘活、项目并购重组，并提供金融支持。

  另外，市场传言旭辉正在与中行洽谈，以支持其15亿元中债增全额担保中票发行。此前旭辉本次中票发行一直由工行主要支持，旭辉的诉求是尽快成功发行本期中票，稳定市场信心。

  前述某房企内部人士认为，目前，房企偿债的核心还是在于销售端，需求的复苏才能让房企的现金流有源头活水。纾困及融资支持政策只能暂时“止血”，最终还是要回到房地产行业的销售回暖上。

  从旭辉2022年全年销售额来看，长三角、中西部、环渤海及华南的合同销售金额分别贡献约34.3%、28%、24.6%及13.1%。

  在现金流承压之下，旭辉也一直坚持保交付。2022年，旭辉在全国49城交付了145个项目，交付共计超9万套新房，并实现在全国24个社区提前交付超1.8万套新房，于全国16个社区实现“交房即交证”。2023年1-3月，旭辉于全国18城28个项目累计交付超2万套新房。

  德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江表示，最近，房地产业开始展现复苏迹象，内房政策积极推动销售，因此房企希望“拉长时间线”等待现金回流。如果债券人对重组结果感到满意，相信审计报告也将趋向正面，房企的“生存”机会将大大增加，有些房企可以被拯救。

  “二次创业”“归零”“穿越周期”，这是旭辉控股董事局主席林中在2022年中期业绩发布会上多次提及的几个关键词。8个月后的现在，业界依然在期望林中保有带领旭辉穿越周期的信心。