随着年报季进入尾声，代表着房企未来发展和增长空间的土地储备数据也摆在市场面前。

  克而瑞研究中心最新发布的《2022年中国房企总土储货值排行榜TOP100》显示，总土储货值TOP100的房企中，仅有6家房企总土储货值超过万亿，较前两年减少2家，总土储货值低于1000亿元的房企数量快速增加至31家，而且，总土储百强中有六成房企的总土储货值都在3000亿元以下。

  去年总土储货值增加的基本都是清一色的国企和央企，民营房企大多受制于资金压力，在过去一年中几乎暂停拿地，除滨江、众安等极个别房企的2022年总土储货值同比仍有所增长外，几乎所有民企土储规模均显著减少。

  由于销售仍处在缓慢恢复的过程中，导致房企在土储减少的同时，去化周期也在快速攀升。一边是土储告急，一边是没能力或抢不到新增的优质土储，不少房企陷入“越不拿地越难卖”的困境。

  虽然土储规模不再是房企发展的决定性因素，但拿地投资仍然是房企得以继续生存与发展的前提，如何在控制成本的同时在核心城市补充适当的优质土储，是所有房企都必须要认真考虑的问题。

  截止2022年末，总土储货值TOP100货值总量超过34万亿元，较2021年末下降19%，TOP100企业总土储建面接近22亿平方米，同比降幅达到25%。

  从榜单中可以看到，总土储货值的百强门槛已经下降到363.5亿元，同比下降53%；总土储建面百强门槛值降至167.4万平方米，同比降63%。其中，TOP10门槛值同比下降13.07%，TOP20门槛值则降幅为10.10%。

  如果把时间线拉长到3年，可以看到，在总土储货值TOP10企业中，保利、绿地、万科、融创、碧桂园、中海和龙湖在最近三年里都榜上有名，总土地储备始终保持在行业前列。

  但TOP10的分化变动很大。在保利发展连续两年位列总土储货值第一位的同时，碧桂园由于过去两年拿地较少，总土储在公司“稳现金、紧投资”的策略之下显著下降，从2020年末的第一位降至2022年末的第五位。

  此外，过去一年，招商蛇口在高能级城市的投资表现积极，2022年末首次进入土储总货值TOP10行列。

  如果与2022年销售额TOP10房企进行对比，可以发现，销售前十的房企和土储前十的房企有高达70%的重合度，保利、万科、碧桂园、中海、招商、金地和龙湖均为双榜TOP10。

  销售额的“缩水”也直接带来投资拿地的缩减。自2020年以来，销售百强房企的总土储货值呈现逐年递减的态势。2022年末，销售百强房企总土储货值接近32万亿，创下2018年以来最低位，且与最高峰2020年相比，降幅高达25%。

  行业剧变之下，行业资源依然高度集中。销售10强房企总土储货值占销售百强房企的33%，较2021年末减少3个百分点，但销售11-20强总土储货值占比达到26%，较2021年末提升6个百分点。销售榜TOP20房企的总土储占比合计达到59%，比2021年末仍增加3个百分点。

  其中，销售百强中，央企的总土储占24%、地方国企总土储占28%，民企总土储的占比为48%，也就是说，仍有将近一半的土储在民营房企的手里。

  在销售走弱的情况下，哪怕百强房企的投资也有不同程度的停滞，但百强房企的总土储去化周期还是在快速攀升：2022年末百强房企总土储货值去化周期达到4.85年，达到2018年以来的最高位，一改2018年至2021年逐渐缩短的趋势，甚至有个别房企的土储去化周期达10年左右。

  不只是十强房企，各梯队的去化周期也都有不同程度的增加：十强房企的总土储去化周期为3.5年，基本与2021年末持平，碧桂园、华润、建发的去化周期还保持在3年以下；21-30强、31-50强房企去化周期分别涨至4.64年和5.52年，后50强房企的去化周期更是达到了7.2年，是所有梯队中去化周期最高的。

  可以看出，即使很多企业从去年下半年开始已经停止拿地，但在去化上又陷入了“越不拿地越难卖”的困境。

  经过一年的投资低迷后，仅有两成百强房企总土储货值高于2021年末，另外八成百强房企的总货值同比均表现为下跌。就算是总土储同比上涨的房企，大部分涨幅都只在10%以内，包括华润、招商蛇口、中国铁建、华发等。同比下降的企业中，跌幅在20%以上的房企最多，占比达33%。

  总土储货值增加的企业基本上都是清一色的国企和央企，其中越秀、招商蛇口、华润、中国铁建等国央企不仅总土储货值总量较大，土储的涨幅也都超过5%。

  土储规模上涨的国央企最大特征是2022年在核心城市积极拿地，且总土储以一二线城市为主。如招商、华润、越秀等，2022年新增货值超过千亿，排在前十，一二线城市的土储占比也都在70%左右。

  民营房企受制于资金压力，过去一年拿地投资几乎全面暂停，除滨江、众安等极少数房企的2022年总土储货值同比增长了13%和10%以外，几乎所有民企的土储规模都显著减少。

  其中，碧桂园的土储货值同比下降36%，新城的总土储货值和建面都下降了40%。

  以前，土储是房企规模进阶的基石，土地储备的多少决定了房企未来发展的高度和速度。但随着房地产行业进入新的发展模式，在强调安全、现金流的大背景下，房企的投资战略也需要随着市场的变化不断进行动态调整。

  虽然土储规模已不再是房企发展的决定性因素，但不拿地也只是房企应对当前资金和生存危机的阶段性手段之一，未来企业要走出困境、突出重围，还需要在投资战略上进行转变，确保控制成本的同时，适时地在核心城市进行优质土储的补充。

  我们建议，房企的整体投资策略应该“轻规模、重质量”，量入为出、动态平衡。未来市场分化与复苏回暖并存，在核心城市供地的激烈竞争下，投资上应该选择片区市场稳定、经营收益优质的项目。

  原则上严格投资标准，保障投资质量。随时关注市场动态，保去化、保安全的前提下，根据市场形势及时进行调整。

  其次，城市的选择策略应是聚焦收敛。一方面摒弃“多点开花”，聚焦抗风险能力、安全性高的一二线核心城市，以高周转、流速快、利润足的项目为主。另一方面，关注产业基础、人口流入、市场需求、发展空间比较大的强三线城市。

  尤其是一二线僧多粥少之下，投资是当下沉至核心城市边缘地块，以及在低能级城市相对安全区域做精准投资。

  最后，对收并购以及部分商办投资需要谨慎对待，关注未来城投合作开发以及代建机遇。目前的市场走势下，商办项目的去化和经营难度较大，没有运营经验和底蕴的企业更应该关注“流速快、利润高的”含宅地块。

  此外，过去两年集中供地中城投公司拿地比例较大，未来合作开发是大多数平台公司的诉求，建议紧跟国家政策导向，积极介入工程代建、保障房建设等业务。