“代建”正在成为各大房企高管口中的高频词。

  “代管代建业务将是未来2-3年的市场机会点。”作为行业销售规模最大的房企，这是碧桂园总裁莫斌在年初业绩会上的判断。

  龙湖集团首席财务官赵轶也在业绩会上介绍，龙湖龙智造已获取建管项目近40个，总建筑面积超过700万平方米，“通过龙湖龙智造入局代建行业是龙湖持续洞察行业机会、布局长期业务的重要战略，已成为集团服务业态的新增长极。”

  据金地集团公布的数据，截至2022年末，金地集团管理的代建业务项目累计超过110个，开发管理面积超1800万平方米。

  CRIC数据统计，截至2022年底，发展代建业务的品牌房企已经超过60家。其中既有全国化大型房企如绿城中国、华润置地、金地集团等，也有地方性大中型房企如建业地产、众安集团等。

  我们认为，代建是未来行业的机会点，但也绝对不是一门容易做的生意。

  当前代建业务已成为各大房企争相布局的新蓝海市场。

  早在十多年前，代建模式就已存在，但是却在近两年开始以极高的频率出现在地产圈，这究竟是为什么？

  近年来土地投资“国进民退”，地方城投平台手持大量优质土地亟待开发。2021年下半年城，城投开始参与到土地市场，到2022年，城投成为主力，全年城投拿地总建面达到58%。从拿地金额来看，2021年城投拿地金额占整个房地产投资的31%，2022年占46%。可以说，2022年如果没有城投，土地市场完全是另外一个局面。

  然而，2021年和2022年城投拿地开工率都很低，平均只有五成。尤其是从2022年第二批次开始，开工率越来越低。

  这主要是因为，大多数城投公司不具备真正的房地产开发能力。从城投公司的性质可以看出，29%以交通投资为主，20%是传统的城投，传统的城投有一定的开发能力，但是近几年这些开发能力早已消耗殆尽。

  在这背景下，代建业务凭借其低杠杆、高盈利、逆周期的特性，成为目前越来越多房企奔赴的目标。

  从代建发展来看，目前实现分拆上市的代建企业数量仅有绿城管理及中原建业两家。该两家代建企业凭借抢先上市的先发优势，在规模上已发展到了行业前列。

  作为“代建第一股”的绿城管理，截至2022年底，代建项目已覆盖120个城市，合约项目建面首次突破1亿平米，较2021年增长19.8%至1.014亿平米；代建项目整体可售货值6510亿。而中原建业2022年底的在管建面也达到了3171万平米，较2021年增长了2.38%。

  虽然绿城管理与中原建业的业务规模在诸多代建企业中领先，但其他代建企业也在加速布局、缩短差距，目前在管或累计签约面积超千万平方米的还包括有金地、碧桂园、旭辉等。

  其中值得注意的是旭辉建管，不同于金地2006年开始布局代建，以及碧桂园超过7年的代建布局经验，旭辉集团于2021年才成立代建板块。但后来者居上，截止2022年末旭辉建管累计在管项目超50个，累计在管总建面超1000万平方米。

  同样与旭辉作为代建行业新军的，还包括有出险房企世茂集团、华夏幸福、阳光城、中梁控股以及“民企师范生”龙湖集团等等。

  按绿城管理的估算，未来代建市场每年大约是3亿平米的规模，目前已有60家房企参与其中，可以预见，未来房企在代建市场势必又是一场激烈且艰难的市场份额之争。

  需要注意的是，由于代建具备轻资产的业务特点，在带来高盈利的同时，利润体量也往往较少。

  如2022年中原建业的净利率为50.1%，保持较高水平。绿城管理由于使用合作代建的模式，虽然成本计入方式不同，净利率仍维持在27.7%。但从利润规模来看，2022年绿城管理实现净利润7.35亿，与重资产性质地产开发的利润规模相比并非同一个量级。

  与此同时，当前无论是城投项目还是纾困类项目往往都需要资金的支持，而额外的资金投入又意味着杠杆及市场风险的增加。

  在2022年的业绩会上，绿城管理就曾表示“城投公司的开工率比重偏低，其中最后一个原因，实际上也是缺钱”，“绿城管理是一个轻资产公司，为了隔离投资类的风险，是绝对不加财务杠杆，也就是不出资的。但是实际上纾困类企业最缺的是钱，所以我们在这个过程当中就会产生不匹配。”

  对绿城管理而言，解决办法是通过寻找外部金融机构或金融资源，给遇困项目提供流动性支持。

  由此可以看到，在当前市场环境下，虽然潜藏着巨量的代建需求，也让房企看到了代建业务广阔的发展和增长空间，但优质的代建项目却是有限的，随着越来越多的房企加入，未来竞争也将变得更加激烈。

  总体来看，代建正成为一些房企正在努力打造的第二增长曲线。不过，随着入局者的不断增加，代建这条赛道也将变得日益拥挤且不易。

  要想做出口碑赢得更大的市场份额，需要从产品力、品牌力、以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等各方面出发，苦修内功，形成自己的差异化竞争优势，这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。