物业股估值回落，股价下跌已成常态，仍然有物业企业不断奔赴港交所。

  截至6月20日收盘，有8家港股上市物业企业股价上涨，12家股价持平，30家股价下跌。

  6月16日，众安智慧生活服务有限公司（以下简称“众安智慧生活”）通过港交所聆讯。

  资料显示，众安智慧生活一次招股说明书失效，两次曾经通过港交所聆讯，第三次已经全球发售，在拟定敲钟的4天前，众安智慧主动申请延后上市。

  渐苒物业研究院首席研究员汤晓晨告诉中国房地产报记者“众安智慧生活过去几次通过聆讯但未能成功上市，其原因主要是募资情况没有达到既定预期。”

  4次递表，从众安智慧生活频繁递表来看，显然其十分渴望在港股上市。

  资料显示，2022年末，众安智慧在管面积为0.13亿平方米，来自大股东众安集团有限公司（以下简称“众安集团”，00672.HK）旗下项目超过五成。

  众安集团成立于1997年，是一家总部位于杭州的房地产开发公司，其房地产开发范围主要集中在浙江和长三角地区。

  值得一提的是，招股书显示，众安智慧生活货币资金被大股东所占用。

  对于众安智慧生活而言，能否成功上市是第一步，而货币资金被大股东所占用的问题是重中之重。

  四次递表

  2021年6月24日，众安智慧生活首次递表，6个月后招股说明书失效。

  数据显示，2021年，新交表物业企业数量高达36家，创下历史之最，但全年仅新增14家上市物业企业。

  在同一年众多递表的物业企业中，众安智慧生活的实力的确不太突出。

  根据2021年的招股说明书显示，众安智慧生活规模偏小，业务在管项目仅有70余个，且颇为依赖大股东“输血”。

  众安智慧生活早就料到了结局。2021年12月23日，众安集团就发布公告称，建议分拆取决于（其中包括）联交所批准、市况及其他考虑因素。因此，建议分拆可能会亦可能不会进行。

  可以理解，当年和其他物业企业相比，众安智慧生活可谓“小巫见大巫”。2021年6月，包括华润万象生活在内的不少头部物业企业股价与市值都达到上市以来最高点，华润万象生活市值一度接近1200亿元。

  接着，2022年1月30日，众安智慧生活第二次向港交所递交招股说明书。惊喜的是，众安智慧生活在将近3个月后等来了通过港交所聆讯的好消息，同时披露聆讯后资料集。

  在此次通过聆讯后，众安智慧生活没有进一步动作。直到2022年7月29日，等来的是其第三次向港交所递交招股说明书的公告。

  在近5个月后，众安智慧生活又一次通过了聆讯。2022年12月28日，众安智慧生活开始全球发售，但在2023年1月12日，众安智慧生活发布公告称，公司将延期上市，其再次和港交所擦肩而过。

  果不其然，众安智慧生活在今年的4月28日又进行了第四次递表。

  在不到两个月的时间里，众安智慧生活第三次通过港交所聆讯。

  成功上市尚有不确定性

  从每一次的递表可以看出，众安智慧生活都在更新自己的招股说明书内容。

  众安智慧生活想不断丰满自己的“羽翼”。

  从2020年12月31日到2022年12月31日的招股书中可以看出，众安智慧生活的基本面在提升。

  在业绩方面，众安智慧生活的收入由2020年的2.307亿元增加至2022年的3.197亿元，复合年增长率约为17.7%。毛利润由2020年的0.87亿元增加至2022年的1.163亿元，复合年增长率约为15.8%。净利润由2020年的人民币0.47亿元增加至2022年的0.51亿元，复合年增长率约为4%。

  在规模方面，众安智慧生活在管面积由截至2020年的约0.11亿平方米增加至截至2021年的0.12亿平方米，并进一步增加至2022年的0.13亿平方米，复合年增长率为8.9%。

  同策研究院研究总监宋红卫表示：“在一定程度上说，众安智慧生活上市成功的可能性在进一步上升。”

  不过，他同时分析，众安智慧属于典型的小而美物业企业，自身的优势明显，但是缺陷一样明显。随着开发房企的债务暴雷频发，物业板块企业战略转型明显，从上市的角度来看，问询聆讯的重点将会从公司内控、关联交易向募集资金使用、企业发展前景侧重。作为小而美的物业企业，信用好、盈利性稳健，在关联性交易大幅降低背景下，未来的成长性就会受到质疑，同时，募资用途也会受到挑战。

  在汤晓晨看来，“与去年相比，今年资本市场物业股现状并未有太大改善，且港股上半年IPO募资活动也有所放缓，这对其也是不利因素。但从另一个角度看，相比去年今年物业股IPO数量本身较少，竞争情况不大。不过，众安智慧生活是否能够上市成功目前尚有不确定性。”

  不容忽视的是，招股书显示，2020年众安智慧为包括众安集团在内的关联方垫款0.19亿元，2021年垫款更是高达1.32亿元。在招股书中众安智慧坦言为众安集团垫款并未收取任何利息，资金均为无偿使用。

  好的一点是，从招股书情况来看，众安集团已经返还众安智慧生活部分资金。

  不过，如何与大股东划清界限是众安智慧生活急需考虑的问题。