“百感交集”，郁亮用这个词概括了过去3年房地产行业、万科以及每个人的不易。

  6月30日，深圳大梅沙万科中心，2022年度万科股东大会如期召开，这正值万科新一轮董事会换届选举。

  从2017年6月开始的首届万科董事会主席任期，今年58岁的郁亮已经在这个位置上有了两个任期。经万科股东大会表决通过，新一届董事会所有候选董事当选，郁亮再次获高票连任，他也迎来了万科董事会主席的第3个3年任期。

  当股东提出让郁亮给自己过去3年的任期打分时，他说：“如果打高分就显得不合适，毕竟股价跌那么多；但打分特别低，我也觉得很虚伪，也是贬低了同事的努力。今天股东的投票就是决定要给万科管理层的分数。”

  过去这3年，万科虽然活了下来，但也不可避免的经历了行业阵痛，销售、利润、毛利率、土地储备以及投资者最关心的股价均有所下滑。但万科依然在行业寒风中展现了韧劲和生命力。

  “我们相信市场是永远不会饱和的，房地产市场是常做常有、常做常新，总有新的生意机会冒出来。”郁亮说，企业要抓住未来的行业机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资发展。

  未来，万科会持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平，这是万科的基本盘；二是提升经营服务业务的竞争力，扩大发展空间，争取更多回报，培养更多的优良资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。

  “道路是曲折的，前景是光明的，只要方向对，我相信万科能够穿越周期。”郁亮再次对外传递了信心。

  解决旧模式问题

  走过房地产行业最艰难的3年之后，万科积极在内外释放乐观信号：“微光在逐步变成曙光”。在外界眼里，以居安思危著称的万科，现在已经是“轻舟已过万重山”。但这一次，郁亮给出了另外一个答案：想要脱胎换骨恐怕仍然还需要比较长的时间。

  他对房地产行业的判断是，正处于新旧模式转换阶段，过去3年恰好对应新旧模式转换承上启下的阶段。

  “所谓'承上'是我们今天需要开始着手解决旧模式下存在的问题。”郁亮说，尽管万科已经比较早地意识到行业高速增长的不可持续，但是比较惭愧的是行动上仍然没有完全摆脱惯性，出现了投资上有些冒进、产品操盘离散度比较大的问题。万科花了相当多的精力去解决这些旧模式下的老问题，同时启动“开发经营服务并重”的加速转型策略，目前已经取得了一些进展，今年整体有望给财务报表带来正向贡献。

  “启下”指的是在新旧模式转换过程中需要去探索新的模式、寻找新的出路。消费者的需求更新迭代非常快，好的东西总是受人欢迎的，只要发展商能提供好的产品和服务，真正能满足人们的需要，市场机会是有的。

  “但要抓住这个机会就需要新的能力，什么能力？在我看来是全场景的服务能力。”郁亮说，旧的模式下发展基本靠拿地和融资，但在新发展模式下，如果还只是靠这两招，可能会出现买越多地错误越多、融资越多有可能越不安全的情况。

  罗马不是一天建成的，房企要想脱胎换骨还需要很长时间。

  郁亮坦言，目前的市场环境下要消化过去的问题，可能比预想的时间要长，转型也会经历一些阵痛，经营服务业务的收入要占到主流恐怕也需要相当长的时间。

  “说不着急显然是不可能的，但再着急也得静下心好好做事。我们还是会坚持开发经营服务并重的策略，努力把每一步都走好。”郁亮说。

  作为大股东的深铁，在现场也表达了对万科管理层的支持和信心。深铁董事长辛杰表示，2018年万科提出“活下去”的时候，市场还有一些不同看法，但时间证明万科的经营班子是有前瞻性的，面对行业的剧烈调整，做出了正确的战略判断和经营调整，深铁投资万科是一个正确的选择，深铁对万科的全方位支持坚定不移。

  新3年接棒往前跑

  “我们能走到今天，依靠的正是危机感下一次次的自省和警醒。”这是万科曾经的自我评价。

  时间回到2018年，那是万科进入“郁亮时代”的第一个完整年度，他在9月喊出“活下去”，彼时被认为是在向行业传递焦虑，结果“活下去”变成了房地产行业一个特别真实的存在。2022年，郁亮强调房地产行业已进入“黑铁时代”，他提出“破釜沉舟、背水一战”。他说自己的一切判断都是基于八个字——尊重常识，敬畏市场。

  每一次郁亮振聋发聩的预判让行业震惊之余，也一一得到了验证。正是这种超强的危机感和对行业的精准预判，郁亮为万科穿越周期打下了基础。

  在今年3月31日的业绩发布会上，郁亮认为当时较为回暖的市场既没有狂飙，也没有倒春寒，市场仍然处于温和恢复阶段。万科将认准大势，做好自己的事。

  “实际情况比当时预期要差一些，从目前看信心还需要进一步重建。”郁亮在本次股东大会上谈及市场现状时表示，目前市场短期确实有压力，合理的需求没有得到释放，成交也没有达到合理的水平，很多先行指标告诉我们，6月份的市场表现不容乐观。

  但他依然看好市场的长期需求。

  郁亮认为，未来10年还会新增将近7000万城镇人口，有2.6亿新市民将扎根下来，他们住房改善需求大。此外，城市里将近1/3的住房是2000年之前建成的，2/3的住宅连电梯都没有装，有改善提升的空间。城市居民还有改善需求、度假旅游的需求等，这是合理增长的需求。因此，从需求和购买力来看，市场的长期基础仍在，“有没有”方面还有结构性空间，“好不好”方面潜力更大。

  “我相信随着外部因素趋于稳定，房地产市场也会恢复到合理的成交水平，所以我基本上还是没改变之前的看法，房地产行业下有保底线，上有天花板，还是在一个缓慢的复苏过程中，只不过比我3个月前预想的时间更长一点、压力更大一点。”郁亮坦言。

  万科总裁祝九胜也在本届股东大会上获得连任。

  在被投资者问及行业形势时，他用了“短期有压力、努力有成效、长期有信心”这三句话概括回答。祝九胜说：“面对变化，我们坚持不变，要提升自身的投资能力和经营水平。”

  他直言不讳万科在过往有两个问题没有做好，第一是投资追高，第二是作为一个全国性布局公司，万科的经营离散度较大。

  “针对上述两个问题，万科从去年开始有针对性地开展工作，并取得明显改善和进步。”祝九胜解释称，解决经营离散度问题，主要靠抓产品管理和产品线管理，一方面，在把产品管理做到位的同时，用产品线管理方式找到不同区域市场的共性；另一方面，把产品线管理与供应链结合起来，以解决批量处理能力。

  “充满信心”，这是祝九胜对于行业未来的预判。他说，信心既取决于客观的势，也取决于主观的心。第一是行业机会，房地产是一个10万亿元级别的市场，未来还会出现新需求、新业态、新赛道。第二是自身有能力接棒往前跑，万科较早布局了长租公寓、商业、物流、酒店，具备接着往下跑的能力和条件。第三是多赛道可以跑得远，但需要有耐心，万科的股东和投资人给予了万科很多耐心。

  祝九胜说：“只要大方向是对的，无论路有多遥远，万科都会坚定地走下去。”

  当有投资者对大股东深铁提出“对万科的发展满意吗”？辛杰的回答是：我们是满意的。

  随着新一届董事会的更迭，郁亮掌舵下的万科也开始了重新挂帆起航的新三年。