推进债务重组是当前不少房企在“保交付”之外的另一重要任务。

  今年上半年，融创、华夏幸福等房企债务重组均取得实质性进展，7月以来，不少房企化债再提速，包括恒大、融创、中南等多家房企均公布了债务重组新进展。

  7月26日晚间，恒大公布，其境外债务重组计划相关表决会议将于8月22日和8月23日举行；同日，来自资本市场的消息显示，融创也拟在9月18日就债务重组计划举行表决会议，而香港法院将于10月5日就融创表决结果举行批准聆讯，在此之前，于上月融创的重组协议已获得持有未偿还债务总额约87%的债权人支持。

  7月24日，中南建设也公告表示，旗下美元债券JIAZHO 11.5 04/07/24的重组计划已获得48.6%的债权人支持。

  更早之前，中梁控股也宣布，已与38.5%债权人签署重组支持协议。

  除此以外，合景泰富、龙光、旭辉、世茂等房企也在积极推进旗下债务重组相关事宜。多家房企在采访时均表示，公司管理层正积极与债权人沟通协商，力争尽快达成一致，未复牌房企也表示会按照港交所的复牌指引努力达成所需条件，促使公司经营回归正轨。

  房企化债提速

  继今年上半年融创、华夏幸福等债务重组获得实质性进展之后，下半年房企债务化解继续取得重要突破。

  进入7月以来，多家房企宣布其债务重组取得新进展。

  7月2日晚间，中国奥园披露境外债务重组的最新情况，已与境外若干优先票据持有人组成的债权人小组就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议，该部分债权人所持有的境外票据占未偿还本金总额的约33.01%。

  根据重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4只共计23亿美元新债务工具、新发行合计14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，以及16亿美元永续债。中国奥园称，这是通过友好协商达到整体解决公司重大境外债务问题的一个重要里程碑。

  7月16日晚间，中梁控股发布公告称，已与境外债权人小组成员签署重组支持协议，债权人小组及已加入重组支持协议的现有票据若干持有人，总共约占现有票据未偿还本金总额的38.5%。

  公告显示，中梁控股此次提出的重组协议主要包括5笔债券合计约9.29亿美元，分别是：2022年5月到期的8.5%优先票据，于重组支持协议日期，未偿还本金总额为1865.3万美元；2022年7月到期的9.5%优先票据，未偿还本金总额为1257.4万美元；2023年4月到期的12.0%优先票据，未偿还本金总额为2亿美元；2023年4月到期的8.75%优先票据，未偿还本金总额为2.24亿美元；2023年12月到期的9.75%优先票据，未偿还本金总额为4.74亿美元。

  中梁控股给出的方案是，将现金支付未偿还本金额1%的前期本金付款，而未偿还本金额的99%将发行新优先票据及新可换股债券组合，新优先票据的总发行规模将加入相等于新优先票据6%的额外本金额。

  中梁控股认为，整体解决方案的实施将减轻公司的境外债务压力，提供足够的财务灵活性，使集团能够更好地管理其业务运营，并为所有利益相关者实现价值最大化。在公告中，中梁控股也表示，促进整体解决方案的成功实施需要广泛的支持，恳请所有尚未加入重组支持协议而持有计划债务的债权人尽快加入。

  此外，近期，中南建设旗下一笔美元债券重组也获得了48.6%的债权人的支持，这一比例较截至2023年6月23日（即投资意向书首次公告之日）的37%有所增加。中南建设表示，目前已与债权人成功签署了相关条款，这一成绩凸显了发行人和母公司担保人推进重组的坚定决心。

  实际上，从2021年下半年来，房企债务违约现象接连出现，直至2022年，出险企业逐渐增多，行业债务问题更加凸显。

  在一位A股上市房企证券部人士看来，出险房企与债权人的博弈一直在持续，但随着暴雷企业增多，行业复苏态势趋弱，不少债权人的心态也发生了变化，加上去年下半年国家出台了多重利好房企的政策，一些出险房企债务重组率先取得进展后，对后续出险房企化债都有积极的引导意义，所以可以看到，今年以来，房企化债明显提速。

  “债权人有时候也处于弱势，在当下这种环境下，除了配合房企债务重组，其实债权人也没有更好的解决办法。”一位民营房企品牌人士坦言，能够跟债权人达成一致，对房企对整个行业肯定是有利的。

  易居研究院研究总监严跃进也表示，债务重组对于企业的经营和品牌影响等都具有积极作用，也释放了企业复苏的积极信号。

  回归正常道阻且长

  虽然部分房企今年以来化债均取得实质进展，但也有业内观点认为，即便大规模债券重组完成后，债券持有人的回收率前景仍不明朗。

  惠誉在7月27日发布的报告中表示，若房地产销售不能持续复苏，债务重组或许只能让这些房企获得短暂喘息。

  “这一轮房地产行业的违约事件激增主要是因为本轮房地产下行周期比以往都更严重更持久，这些因素限制了房企处置违约事件的可选方案，拖累了债券持有人的潜在回收率。”上述房企证券部人士认为，虽然已经有少数几家房企将全部存量债券做了整体展期，期限2年至9年不等，但也正因为展期期限长、地产销售复苏前景不太乐观，导致房企债券折现率较高。

  惠誉的报告显示，截至2023年5月末，2021年第四季度以来发生资本市场债务违约的中资房企中，在境内和境外市场上完成债务重组（包括对本金或票息即将到期的每支债券的单独债券交换或展期，以及对所有存续债券的整体重组）或取得重大进展的房企分别占74%和66%，仍有部分房企债务重组还未取得实质性进展，例如世茂集团自去年7月就开启了境外债务重组计划，但至今未有明确的方案公布。

  惠誉认为，资本市场债务规模较高的部分房企可能面临与众多债券持有人的冗长谈判，而有些房企则因私募债的披露要求有限尚未公开其违约后状态。

  在房企的债务重组方案中，对即将到期债券进行交换和展期成为多数房企选择的主流方式。据不完全统计，从2021年四季度以来，已有26家房企通过在债券持有人会议上获得所需投票对100多只境内债券的兑付完成了展期。

  但值得注意的是，由于市场持续疲弱，房企经营迟迟未恢复正常，这26家已有展期记录的房企中有一半企业出现到期债务延期兑付的情况。

  例如6月24日，领地控股公告称一笔已展期一年美元票据再次违约。目前，其正考虑整体解决方案。此前5月，合景泰富也有一笔16亿美元债展期后再次违约，而融创、融信两家企业旗下均有债券已经进行了三次展期。

  除了展期，债转股以及增加增信措施也是房企在债务重组中的常用手段。

  “最终还是要靠销售，如果销售端持续疲弱，那么部分房企的偿债能力将非常有限，房企要回归到正规，依然是道阻且长。”上述证券部人士表示。

  当前，房企销售端仍然承受压力，未见明显复苏态势。中指院数据显示，今年上半年，百强房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增幅持续缩窄。其中，出险民营房企销售额平均同比降幅达74.1%，在销售端的恢复仍然需要时间。

  与此同时，克而瑞预计今年三季度房企还将迎来一波债务到期高峰。在此情况下，不少业内人士预计，房企债务重组可能还未成功，新的违约现象又会出现。