就在多数房企预告上半年盈利亏损时，一家百强房企悄悄发布了2023年中报业绩。与其发布业绩报告的低调行为相反，其上半年的营业收入和利润增长比例十分“高调”，这家房企就是上海大名城企业股份有限公司（以下简称“大名城”，600094.SH）。

  8月20日，大名城公告了2023年中期业绩，其中，上半年营业收入52.24亿元，同比增长154.44%；归属上市公司股东的净利润为2.84亿元，同比增长923.27%；归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为2.91亿元，同比增长1257.25%；经营活动产生的现金流量净额为12.43亿元，同比增长970.8%。

  多项指标爆发式增长，这也让业界不禁好奇，这家规模不大的房企在行业一片巨亏中逆势暴涨的原因。

  营收净利双增长

  上海项目成为“安全垫”

  虽然大名城的全称中带有“上海”二字，且其主要布局地也在上海，但大名城实际上是一家闽系房企。大名城与业界熟知的多数闽系房企都不太一样，前几年正荣、融信等闽系房企积极扩张时，大名城的扩张步伐相对缓慢，以至于业界对其并无太深印象；而随着行业洗牌，多数闽系房企都出现了债务危机，大名城却是未出险的几家企业之一。

  不过最近几年，大名城的业绩表现不太稳定。

  2021年，在行业刚刚遇冷，“寒气”还未蔓延到多数房企身上时，大名城出现了业绩下滑，当年归属上市公司股东的净利润由盈转亏为亏损4.12亿元；在行业整体下行、多数房企亏损的2022年，大名城却宣布当年实现扭亏为盈；今年上半年，大名城的净利润再次实现逆势大幅增长。

  对于业绩暴涨的原因，中国房地产报记者联系了大名城相关人士，不过对方并未就此给出回复。

  在半年报中，大名城给出了解释。众所周知，房地产行业存在销售周期和收入确认周期不匹配的特点，大名城认为，今年的业绩增长主要原因是公司2020年新增投资的“上海映园项目、上海映云间项目”在今年陆续竣工交付，使得报告期内营业收入及营业利润较上年同期大幅上升。

  同时，大名城认为，报告期内业绩显著提升也因为公司坚持压缩负债去杠杆的经营方向，持续降本增效、精细化运营，优化员工结构，导致今年上半年公司三费同比下降，获利能力提升。

  具体来看，今年上半年，大名城的销售费用为1.4亿元，相比去年同期的0.92亿元，同比增长52.99%；管理费用1.05亿元，同比减少30%；财务费用为0.5亿元，同比减少30.96%。

  值得注意的是，大名城的三费中，管理费用和财务费用都在减少，而销售费用则同比增加。对此，大名城解释称是销售额增加导致对应广告宣传及销售代理费增加。今年上半年，大名城实现了销售额33.33亿元，相比去年上半年的销售额32.09亿元，同比增长率仅为3.86%，而同期销售费用却增长超50%，这也侧面反映出今年以来，大名城的销售去化难度在增加。

  就大名城项目集中的上海而言，一位大型央企上海区域负责人表示，当前上海市场分化比较严重，除了核心区域项目能实现快速去化，郊区尤其是远郊的项目基本都是续销，需要依靠渠道拓客。而大名城在上海的主要布局地就是非核心区域的五大新城。

  上海尚且如此，那大名城布局的其他城市销售去化难度可想而知。在这样的市场环境下，大名城上半年能实现销售业绩稳中微增也实属不易。

  收入大部分来自华东

  持续经营考验“余粮”

  根据大名城中报数据，截至今年6月底，大名城扣除预收账款后资产负债率31.67%，较上年末29.52%下降2.15个百分点；净负债率13.55%，较上年末25.02%下降近11.53个百分点；现金短债比1.27，较上年末的1.06略有提升。

  同期末，大名城账上现金35.8亿元，短期借款为零，一年内到期有息负债28.3亿元，短债偿付压力不大。同时，今年6月，大名城25.5亿元定增募资计划已获得证监会批复，资金除了投向项目，还能有少部分为公司补充流动资金。

  从这些指标来看，目前大名城的流动性处于安全区域。相比于此，大名城更需要担心的是经营的可持续性。

  今年上半年，在大名城的业绩中，华东区域依然是贡献营业收入最多的区域，录得营业收入40.7亿元，也是几大区域中唯一实现同比增长的地区；东南区域和西北区域营业收入分别为6.66亿元、4.82亿元，分别下滑17.2%和60.1%。

  在几大区域中，东南区域报告期内的毛利率最高，为23.9%，其次为西北区域，毛利率为23%，华东区域贡献营业收入最多，但毛利率略低，为17.1%。由于低毛利率的区域收入占比较高，所以整体而言，大名城当期的综合毛利率与去年同期相比有所下降。

  截至6月末，大名城还有约84.7万平方米的待开发土地面积，其中西北区域最多，约有47.1万平方米，其次是大湾区，约有33.7万平方米，且该区域的待开发土地为合作开发的城市更新项目。此外，大名城在东南区域还有3.84万平方米土地储备。

  遗憾的是，在贡献营业收入最多的华东区域，大名城已无土地储备，毫无疑问，这对其未来的持续经营是较大挑战。

  大名城也深刻认识到这一点，在下半年的工作重点中，第一条就提到了要坚持区域聚焦，深耕重点城市，具体来看就是坚持“重质量”整体投资策略，量入为出、动态平衡， 进行核心城市优质土地的补充等。

  事实是，大名城最近三年在上海的投资趋弱，2020年还有6次举牌在上海新总部区域和其福州大本营拿地，到了2021年，大名城在上海还有3次新增土地，2022年时，大名城在上海公开市场仅新增了一处土地储备，而2023年至今，大名城在上海还无新增项目。

  上述央企上海区域负责人表示，上海的土地市场虽然公平，但门槛也高，想要在上海拿地站稳脚跟，只会越来越难。