“房地产行业从高速增长向更注重质量和服务的时代转变，其中蕴含着可能，也带来了挑战，这促使着我们‘翻越第二座山’。”8月31日晚间，在贝壳2023年第2季度业绩会上，公司联合创始人、董事长、首席执行官彭永东如是说。

  作为国内中介的头部企业，贝壳一直被看作房地产行业的“晴雨表”，其业绩和动作也备受市场关注。

  值得庆幸的是，在经历了从2021年下半年到2022年上半年的“阵痛”与调整后，贝壳终于缓过劲来。2022年第3、4季度，2023年第1季度，贝壳扭亏为盈，归属母公司净利润分别为7.23亿元、3.77亿元、27.47亿元。

  从贝壳当晚披露的2023年第2季度业绩报上看，其仍保持着稳健向前的趋势。

  贝壳第2季度总交易额（以下简称为“GTV”）为7,806亿元，同比增长22.1%，净收入为195亿元，同比增长41.4%，毛利率为27.4%，净利润达13亿元，调整后净利润达23.64亿元。

  上半年，贝壳实现GTV17,527亿元，同比增长43%，净收入为398亿元，同比增加51%。

  贝壳执行董事、首席财务官徐涛将这份成绩归功于，核心业务的盈利能力持续而稳定，新兴业务也迅速成长突破。

  业绩报发布的当天，贝壳还宣布已获董事会批准对现有股份回购计划进一步扩大，回购授权由10亿美元上升至20亿美元，并将有效期延长至2024年8月31日。

  随后，贝壳美股开盘大涨，一度涨超20%，截至收盘涨9.77%。

  业绩逆势改善

  实际上，今年第2季度乃至整个上半年的房地产市场都难言乐观。

  国家统计局数据显示，2023年上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%，其中二季度销售金额同比下降1.6%。

  这些也直观的反映在开发商的业绩上。

  截至2023年8月30日，已有97家A+H股房企发布2023年半年报或中期业绩公告。根据中指研究院监测数据显示，97家A+H股房企营业收入均值同比下降1.3%，净利润均值为7.2亿元，同比下降19.3%。其中，50家企业营收同比下降，68家企业净利润同比下降，行业整体盈利性走弱。

  贝壳在这一局面下走出了一条“逆势改善”的业绩曲线。

  2023年第1季度，贝壳实现GTV9,715亿元，同比增加65.8%；净收入为203亿元，同比增加61.6%；净利润为27.50亿元，经调整净利润为35.61亿元。

  与1季度相比，贝壳2季度业绩虽呈现出降速的趋势，但横向对比仍可圈可点。实现GTV7,806亿元，同比增长22.1%，净收入为195亿元，同比增长41.4%，净利润为13亿元，调整后净利润达23.64亿元。

  结合来看，整个上半年，其GTV达17,527亿元，同比增长43%，净收入398亿元，同比增加51%。

  其中，贝壳2023年第2季度的存量房业务GTV达到4,565亿元，同比增长了16%。同时，净收入也达到了64亿元，同比增长15.9%。此外，存量房贡献利润率在2季度市场的环比调整中，维持在45.6%的高位，同比提升了8.9个百分点。

  这也意味着贝壳的核心业务盈利能力是持续且稳定的。

  贝壳的新房业务方面，也保持了高效。在第2季度，其新房业务GTV达到了2,950亿元，同比增长32.4%，净收入为87亿元，同比增长30.4%。

  值得注意的是，2季度，贝壳新房回款进一步增加至100.6亿元，连续8个季度超过新房收入，开发商预付佣占总佣金的比例同比大幅提升至53%。此外，2季度新房应收账款周转天数缩短至仅52天，创下上市以来的新低。

  与此同时，贝壳平台门店和经纪人数也在企稳回升。

  截至2023年2季度末，其活跃门店数为41,076家，较去年年底提升近10%，活跃经纪人数量达409,054人，较去年年底提升17%；第2季度链家店均经纪人数量为18.1人，同比上升16%，贝联店均经纪人数量为8.7人，同比上升7%。

  本次业绩会上，贝壳管理层也提及国内7月以来陆续出台的房地产新政并表示，“我们先相信这些政策将为市场复苏带来有效支撑，国内房地产市场将迎来一个新的增长周期。”

  “翻越第二座山”

  “今天，我们正处于行业发展轨迹切换的当口，‘住得好’替代‘买到房’成为需求的第一位。真正关注‘人’和‘住’的黄金时代，才刚刚到来。”彭永东表示，当下，以及可预见的未来的主要矛盾，是消费者期盼更美好的居住，而行业品质产品和服务供给不足。因此，贝壳将战略升级为“一体三翼”，并做了相应的组织配套调整。

  2021年底，贝壳首次宣布“一体两翼”战略，其中“一体”为房产交易赛道，“两翼”为家装家居与普惠租房。

  今年7月12日，彭永东发布了公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，宣布启动“一体三翼”战略升级，新的“一体三翼”指将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，以及财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同九条事务线。

  “四条事业线、九条事务线的架构中，每一支队伍都面临着或新或老或短或长的艰巨任务，这些任务的逐个突破，最终就促成了整体目标的达成。”彭永东在公开信中称，在下一个十年，贝壳将“翻越第二座山”。

  此次，新开拓的“战场”——贝好家事业线，也被外界看作是贝壳要进军房地产开发领域的标志。一位资深中介人士在接受媒体采访时曾透露，贝壳新设这条业务线是想把房地产链条全部打通，想要若干年后拿地开发，快的话是明年的事情了。

  对于这条事业线的后续发展，贝壳并未在业绩会上透露更多信息。

  不过，纵观此前“两翼”——家装家居与租房事业线，在过去几个月的发展可谓亮眼。

  根据贝壳2023年第2季度业绩报，包括家装家居和贝壳租房在内的非房产交易服务业务同比增速显著，收入占比首次突破20%。

  其中，家装家居业务的收入增长迅猛。

  2023年第1季度，家装家居业务净收入达14亿元，可比口径下同比增长54.3%；到第2季度，贝壳家装家居业务收入为26亿元，可比口径下同比增长91%。

  家装的确是彭永东特别看好的业务。

  他在内部信中具体举例称：装修的报价繁复，但是到底有多少项？能不能事先就和客户说得清清楚楚、明明白白？从客户的角度出发，服务能不能是一站式的？不要打一个空调孔加收100元，而且还需要我自己找人！千万不要小看这些细节之处，当下行业就是这么低效、这么不省心，但这也恰恰孕育着大的潜能。

  今年2月以来，家装家居业务连续5个月单月合同额破10亿元。在贝壳的大本营——北京，家装家居业务2023年第2季度完成合同额超过6亿元，连续2个月单月合同额2亿元，连续4个月经营利润过千万。

  租房业务方面，截至2023年2季度末，贝壳专注于分散式租赁住房管理服务的省心租业务在管房源规模超过120,000套，入住率达到94.5%。今年8月，贝壳租房打造的首个自营中高端公寓海盐公寓正式开业，总量605间，目前已交付519间，试运营一个月入住率超过90%。