房地产市场面临前所未有的下行压力，百强房企前8月累计销售业绩同比降8.5%，各梯队房企业绩增速出现大幅下滑。

  尽管行业整体面临挑战，但2023年TOP20房企的格局基本稳定，民企席位占比降至四成。

  其中，TOP20房企中，一些民营企业凭借敏锐的市场洞察力、聚焦的深耕实力以及过硬的产品力，在行业洗牌阶段逆势而上，实现了梯队的跃升。

  在当前市场低迷的情况下，“国进民退”但仍有部分民营企业在本轮行业深度调整中实现逆势发展。这些民企上升路径多元，但具有以下多方面的共性：

  1、正现金流/较低的负债率堆筑安全壁垒

  2、战略制定要有长期主义的核心

  3、“产品+服务”是未来发展的母命题，新模式下需不段提升价值创造力 

  市场下行阶段，研究逆势突围的房企发展路径有很重要的意义。本文以2023年上半年百强房企中TOP20房企变动情况，解读行业洗牌阶段逆势而上的民营房企特征。

  TOP20房企整体呈现“国进民退”的现象，民企占比从六成降至四成。从企业变动个数上，“六民退、五国进”，综合比较2023年上半年与2019年的TOP20房企对比发现，7家房企滑落榜单，6家为民营企业。在新晋的7家房企中，仅有滨江集团、卓越集团2家为民企。

  新TOP20格局整体呈现出民企与国央企“四六分”。2023年上半年TOP20房企中，8家企业为民企，以及万科、绿城等2家拥有国央企背景的房企和10家央国企。

  不仅如此，在无央国背景的8家中，63%为没落的头部企业，但仍有诸如滨江、卓越、龙湖等3家民企凭借敏锐的市场洞察力、聚焦的深耕实力以及过硬的产品力在行业洗牌阶段逆势而上，突围20强。

  2023年上半年，卓越集团实现全口径销售金额407亿元，同比上升23%，操盘金额同比增加69%，而同期百强房企平均增长水平仅0.2%，行业排名较2022年末的23位提升至20位。

  1、有得卖：布局一二线城市，城市更新扩充土储

  卓越集团主要聚焦珠三角、长三角以及其他核心一、二线等市场活力高的城市和地区。

  根据CRIC统计，2021-2022年间，深圳、北京、南京、东莞四个城市贡献三成以上的业绩，其中2022年四城贡献比例提升至52%。2021年，北京、深圳销售业绩破百亿，2022年，深圳单城全口径销售金额达到192亿，位列《2022年深圳流量销售金额排行榜》TOP6、民企首位。

  高势能城市的精准拿地，在行业筑底期间，较为稳定的市场表现成为企业业绩的重要支撑。CRIC数据显示，2020-2021年间，卓越集团在深圳、北京、南京、东莞四城的投资金额占两年内总投资金额的53%。

  城市更新业务是卓越集团土储补充的重要方式，同时也是卓越逆势突围TOP20不可或缺的助推剂。每年卓越集团都保持2-3个城市更新项目入市的稳定节奏，成为卓越集团又一优质粮仓。

  根据2020年卓越总土储规模与2021-2022年新增土储及项目去化情况估算，截止2022年底的土地储备足够支撑未来企业5年的发展。

  2、愿意买：产品应势迭代升级

  销售业绩持续攀升，与卓越集团持续创新的产品力密不可分。

  2021年获得克而瑞《2021年中国房地产企业产品力100强》TOP40，2022年提升到第21强，其晴翠系产品线在2021年和2022年均入围全国十大轻奢精品产品系。

  产品力的提升及认可也体现在其销售业绩上。在本轮产品力升级顺势推出的品类项目——面对城市C位人物的中高端产品线“晴翠系”，成为近几年卓越红盘热销的明星产品系列。2022年7个晴翠系项目(位于成都、东莞、平湖、长沙、扬州、昆明、南京)的全口径销售额超过160亿元，贡献集团超两成销售。

  3、有保障：企业财务稳健

  更稳健的财务能有效规避市场风险，同时能获得购房者的信赖。

  2022年末，卓越集团的剔除预收款后的资产负债率60%，净负债率60%，现金短债比1.24，全面绿档。近两年来，卓越集团在融资渠道、融资形式、融资额度上一直保持着多维度畅通，卓越集团已全部兑付本年度所有到期美元债，至此，卓越集团未来两年在公开市场上已无到期债务。

  2023年上半年滨江集团实现全口径销售金额926亿元，同比上升35%，操盘金额同比增加44%，全口径销售金额排名已位居全国TOP10。

  滨江对杭州市场持续深耕，销售贡献度从2019年的61.25%提升至2022年的86.5%，期间行业排名提升了21个位次。

  同时，调整战略布局，产品力的迭代升级，也在不同程度上助力企业排名的不断提升。

  1、深耕：杭州销售贡献近九成，合作稳定成本可控

  根据CRIC统计数据，2017-2022年滨江集团的三费费率均低于CRIC重点监测样本房企的平均水平，2022年滨江集团三费费率仅为5.9%，低于样本房企9.6%的平均水平。滨江集团对成本的细致把控，与其长期稳定的供应商体系和人均过亿的营销强军团队密不可分。

  2、做强：强强联合，稳居杭州市场头部

  据滨江年报数据显示，2010年滨江在杭州的市占率已经达到10%，为了保持在竞争激烈的杭州市场的优势地位，滨江集团主要以强强联合的方式稳固市占率。从合作房企的选择上看，历经行业洗牌之后，合作房企逐渐从与规模房企转变为韧性强的浙系房企。

  3、创新：精装标准迭代升级提高产品适配度

  根据CRIC监测情况看，2021年、2022年共有12个项目进入全国项目百强榜单，从上榜项目的数量来看，滨江已连续两年均为销售金额上榜数量TOP10房企。产品体系标准化、精装标准持续迭代，锻造产品竞争力。

  2023年上半年龙湖集团实现全口径销售金额985亿元，同比上升15%，排名行业较2022年末上升了2位至第7位，由此前的十强左右的位次进入前列。其归母净利润、毛利率、净利率纷纷进入2022年上市房企前三。

  1、城市深耕：控制城市范围，深耕市场助力规模增长

  龙湖坚持深耕一二线，高能级城市土储货值近90%，和龙湖同规模的10家企业相比，2020年末龙湖仅进入58个城市，单城市产能高达46.7亿元，进入城市个数和单城市产能仅次于中国金茂。

  城市深耕策略有利于降低成本，提高费效。

  在本轮行业未深度调整前，2020年的TOP20强房企平均销售费用率为4.00%，彼时龙湖为2.73%，费效优于同规模企业1.27个百分点。到了2022年，龙湖销售费用率持续下滑到2.13%，也优于此时TOP20强平均约2.88%的水平。

  2、穿越周期：经营性业务提供现金流助力

  在重资产持续投入的基础上，商业投资及长租公寓组成的运营业务板块得到了快速发展，并于2021年运营板块首次实现整体营业收入破百亿元。也就是说，仅运营业务便能每年带来超百亿元的现金流入，且该种现金流量持续稳定，联合开发主业形成对业绩的“双保险”支撑。

  与此同时，运营板块业务也成为拉高龙湖整体利润水平的重要补充剂。

  2022年其运营业务的毛利率就高达75.6%，高出地产开发业务约57.7个百分点，较好地挽救企业因地产开发利润下行带来的集团整体毛利率下行的劣势。

  3、财务克制：构筑安全线，构建融资创新力

  从杠杆率表现来看，龙湖一直以来秉持稳健的财务管理策略。“三条红线”指标自2013年以来一直属于“绿档”水平，稳健是其债务底色，一直保持极低的杠杆水平构建了龙湖的财务安全。

  除此之外，龙湖积极与资本机构保持沟通，构建融资创新力。如在早期积极探索发行境外的点心债、熊猫债；积极推动长租基金、住房租赁债券的合作以及发行；发行资产证券化产品，在商业的退出路径进行探索；2022年在市场下行情况下，龙湖作为优秀的民营房企代表，获发了几笔由政府支持的债券包括首单民营房企中债增债券，首单“内保外贷”等。

  积极的融资创新力，使得龙湖时刻保持对资本市场的敏感度，并为企业寻求更低更安全的融资提供了重要路径，其平均融资成本从2016年以来就低于5%。

  在当前市场低迷、“国进民退”的情况下，仍有部分民营企业在本轮行业深度调整中实现逆势发展。从TOP20房企中3家民企跃升路径来看，民企发展路径多元，但长期主义是发展核心。

  民企上升路径虽然多元，但具有以下多方面的共性：

  首先，正现金流/较低的负债率堆筑安全壁垒，高杠杆发展成为过去式。企业安全壁垒是穿越周期的重要因素，现金流是企业发展的命脉。一方面企业的负债率不能过高；另一方面，住宅开发之外要发展能够形成协同的业务，补充企业发展的现金流。

  其次，战略制定要有长期主义的核心。新房开发的市场仍足够大，可以容纳下不同类型的房地产公司，企业路径虽不同，但战略必须清晰，根据顶层设计的合理性，持续推动企业的可持续发展，不能过分投机追赶短周期风口。

  最后，“产品+服务”是未来发展的母命题，新模式下需不段提升价值创造力。房企需在产品研发、迭代升级方面不断创新，未来的竞争是更好的产品及更好的服务之间的竞争，企业应持续提升产品的研发能力，以及围绕业主的生活场景提供更加多元品质更佳的服务。