代建，正成为各大房企争相布局的新蓝海市场。

  在刚刚过去的半年报季上，不少房企都将代建纳入其未来发展方向。

  如万科就认为：“城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营等等方面都是未来的重要的业务领域。”

  华润方面也表示未来要持续打造“代建代运营+片区统筹+智慧城市运营”的独特生意模式。

  已经实现分拆上市的中原建业则表示虽然目前尚有优势，但代建市场的竞争确实越来越激烈。

  自2021年中央经济工作会议首次提出以来，房地产业“探索新的发展模式”一再被重申，此前“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式正逐步转变。曾经并不被开发商所重视的代建业务正在成为房企探索的新发展方向，成为寻求转型和发力的重点。

  据克而瑞测评，上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30企业新增签约面积7469万平方米。累计来看，截止2023年6月30日，TOP30企业代建总合约建筑面积已超6亿平方米。代建赛道已经形成。

  目前，我国的代建行业仍处于发展阶段。随着各方持续涌入赛道，行业竞争不断加剧，未来或将涌现更多行业黑马。

  什么是代建？房地产代建主要指由有开发需求的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务等，最终实现共同盈利的一种商业模式。

  中国房地产代建起始于政府投资项目领域，并在政府投资制度改革及房地产市场化改革中不断发展成熟。

  2020年，绿城管理在港交所成功上市，成为了我国首个完成分拆上市的房企旗下代建企业，一年后行业排名第二的中原建业也完成IPO。从两家企业公开披露的近年来收益情况来看，其净利率远高于近年来房地产行业的平均净利率。2021年以来代建行业又迎来了一批有实力的“新军”。

  据不完全统计，目前发展代建业务的品牌房企已经超过60家。这其中既有全国化超大型房企万科、中海、保利发展，也有地方性大中型房企联发集团、滨江集团以及建业集团等。

  在此背景下，克而瑞研究中心从经营发展能力、产品竞争力、资源整合力以及品牌信誉力等多维度综合考虑分析，对代建企业进行了测评。

  结果发现，截止2023年6月30日，TOP30企业代建总合约建筑面积已超6亿平方米。其中超过5000万平方米的有4家，合计面积达3.2亿平方米，占TOP30企业总规模的53.5%，行业集中度较高。目前代建赛道已经形成。

  新增签约面积方面，2023年上半年TOP30代建企业新增签约面积7469万平方米，其中新增签约面积超500万平米的企业共4家，新增签约面积合计达3758万平米，占TOP30企业新增签约面积的50.3%

  具体来看，上榜企业中既有在代建领域深耕多年的企业，如绿城管理、蓝城集团等，这些企业布局时间较早，目前已形成了较为完整的产品体系与业务模式；还有一些新入行业的后起之秀，如旭辉建管、龙湖龙智造、兴元建设等。这些企业代建业务扩张时间相对较晚，但发展迅猛，目前也具备了较大的业务版图。

  从企业区域分布来看，来自浙江的代建企业占据了半壁江山。截止2023年6月30日，浙系代建企业总合约规模超过3.1亿平方米，占比过半，达到了52%；主要是绿城管理和蓝城集团总合约面积都超过1亿平方米，在众多企业中遥遥  领先。从新增签约规模来看，浙江企业上半年新增签约规模3516万平米，占比47%。从企业数量来看，TOP30中有9家为浙系企业，包括绿城管理、蓝城集团、兴元建设等等。

  此外，来自于广深的代建企业也相对较多，总合约建筑面积占比达到了21%，新增签约规模占比17%，主要企业包括华润置地、金地管理、万科等。其余上榜企业则主要来自福建、川渝等地区。

  从TOP30上榜代建企业的性质来看，民企数量占比达67%，如龙湖龙智造、蓝城集团等；国企央企数量占比达23%，包括华润置地、招商蛇口等；混合所有制占比为10%，包含绿城管理、金地管理、万科三家企业。

  上榜代建企业仍以民企为主，民营房企在投资拿地减少之后，为了充分利用并保持企业的品牌和运营能力，尝试布局代建板块，通过代建业务获取额外收入和利润，同时提升市场占有率。

  目前，我国的代建行业仍处于发展阶段。随着各方持续涌入赛道，行业竞争不断加剧，成熟的代建企业凭借自身产品及体系优势，不断加大代建业务的深耕力度；而近年来新入局的后起之秀，也在规模上奋勇直追，未来或将涌现更多行业黑马。

  国内代建的市场到底有多大？

  从目前来看，无论是城投“托底”拿地催生出的商业代建增量需求，亦或是纾困提速延伸出的资本代建的新机会，两种市场化代建的发展前景依赖的是商品房销售规模和代建参与程度。

  从规模来看，未来增量需求来源于改善性需求（人均住房面积的增长）、旧改以及城镇化率的提升。

  改善需求方面，回顾2010-2020年间的历史数据，期间中国城镇家庭户人均住房面积增长了8平方米。未来十年人均住房面积增长大概率会小于上一个十年，保守预测未来10年因人均住房面积增长将带来45.8亿平方米的需求增量。

  旧改方面，七普统计数据中，居住在2000年以前房屋的城镇家庭户超过9000万户，总建面超过80亿平方米，建筑面积达到了全部城镇存量住宅的1/4。保守估计未来十年旧改所带来的增量需求仍可达到15.2亿平方米。

  综上，保守估算，未来十年住房改善和旧改将为中国带来61亿平方米的新增住房需求，若七普后一个十年仍可保持年均1000万左右的城镇家庭户人口增加，十年间需求增长仍可超过90亿平方米。

  而从目前代建参与程度来看，整体开发市场的渗透率很低，以绿城管理、中原建业为例，2021年以来前两家头部代建开发商在管项目代建销售面积占到全国商品房销售面积的比例仅处于0.6%-0.7%之间，若按金额计占比处于0.6%-0.8%之间。而其余代建企业跟绿城管理、中原建业的规模之间有断崖式落差，可见当前房地产代建行业整体规模仍然相对较小。

  可供参考对比的是，欧美国家的代建参与度在20%-30%，可见当前代建商参与商品房代建程度远低于欧美国家渗透程度，潜在的增长空间巨大。

  相比于传统房地产开发，代建业务在诸多方面都具有较大优势。

  首先，代建业务作为轻资产模式 ，主要提供服务，并不负责投资。因此，代建公司能维持较低杠杆，不依赖外部融资来源，负债率相对较低。

  其次，代建业务更少受到房地产市场周期的影响。如市场较好时，代建公司会有充足客户来源；而当市场下行时，房企也会利用代建公司的品牌与服务抵御周期性风险。

  最后，代建业务的轻资产特性，还能让代建业务拥有更高的利润率水平。同时由于规模经济带来成本效益，也能让代建公司能进一步提高利润率。

  需要注意的是，代建看上去门槛不高，但要想做出口碑赢得更大的市场份额，需要产品力、品牌力、以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等各项能力的综合加持，形成自己的差异化竞争优势，这样才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

  可以预见，未来房企在代建市场势必又是一场激烈且艰难的市场份额之争。