2023年物企中期业绩告一段落，64家上市物企中有60家公布其上半年运营数据。

  整体呈现出以下几方面特征：

  1. 营收增速进一步放缓。2023年上半年60家上市物企营收均值为22.4亿元，增速仅为9.1%，较2022年同期下降12.1个百分点。

  2. 非业主增值占比降低至不足1成，第二曲线探索效果仍不明显。

  3. “增收不增利”现象有所缓解，盈利下滑的小型物企数量翻倍。

  4. 毛利增速进一步放缓，毛利率“水分”逐渐挤干。

  5. 企业分化加剧，五成企业利润增长，少数企业营收、利润双减。

  上半年物业企业整体进入低速增长阶段，业务结构、盈利能力仍在持续优化，行业调整期，国央企、大型物企表现出较强的韧性。

  2023年上半年，60家已公布半年度业绩的上市物企营收均值为22.4亿元，同比增加9.3%，营收均值实现提升，但整体增速却在不断下滑，营收均值增速仅为9.1%。

  2022年以来，上市物企营收均值增速不断下滑，2022年上半年增速为21.2%，下半年持续下滑，全年营收均值增速下降至15.9%，不及2021年一半。这一下滑趋势延续至2023年上半年，营收均值增速较2022年上半年下降12.1个百分点至9.1%。

  2023年上半年央企表现依然较为优异，营收均值达到57.7亿元，增速虽有下滑但仍保持着超过20%的速度增长，地方国企营收均值为25.7亿元，同比增长16%，民营物企表现相对逊色，营收均值同比增速仅为3.2%，较去年同期下降13.3个百分点，央企、民企差距进一步拉大。

民营物企内部分化较为严重，其中滨江服务最高达到43.1%，方圆生活服务最低为-21.7%。另外，独立第三方物企表现依然稳定，上半年7家企业营收均实现正增长。

  从近两年营收增速来看企业业务发展的持续性，我们发现，国央企表现普遍较为优异，近两年均保持着25%以上的速度增长。另有9家物企业务在持续收缩，如方圆生活服务、荣万家、融创服务、建业新生活等，关联房企业务萎缩仍是主要原因。 

  受宏观环境及关联房企影响，上市物企营收结构不断调整，非业主增值服务、社区增值服务收入占比持续降低，其中非业主增值服务收入下降最为明显，2023年上半年降至9.5%。

  2023年上半年32家企业社区增值服务、非业主增值服务收入均值分别为3.9亿元、2.6亿元，基本维持上年同期水平。

  从物企中报描述可以发现，多数企业关联方影响仍在持续，企业披露的具体原因包括：

  1. 房地产销售下降带来案场协销服务萎缩；

  2. 开发商的前期交付服务和顾问服务下降；

  3. 开发商车位和尾盘销售业务减少；

  4. 施工现场服务、开荒清洁服务减少等。

  为了应对经济大环境及关联方业务萎缩导致的营收缩水问题，企业加大探索城市服务、设施管理等相关业务。

  2023年上半年碧桂园服务城市服务收入最高为23.9亿元，同比下滑9.1%。保利物业、世茂服务、雅生活服务上半年城市服务收入也均超过10亿元，除了头部几家企业外，更多企业仍在探索阶段。

  企业在设施管理业务的探索仍处于初级阶段，将该业务进行单独披露的企业寥寥无几，其中万物云商企及城市空间业务下的物业及设施管理服务收入达到39.7亿元，新城悦通过团餐业务切入设施管理服务领域，上半年营收为2.2亿元，同比增长55.3%。

  目前来看，不管是城市服务还是设施管理，企业第二曲线的探索仍在路上。

  2023上半年上市物企毛利均值为4.9亿元。60家物企毛利同比增速均值为1.1%，去年同期为5.7%，其中企业毛利下降的企业数量达到30家。

  从企业不同业务毛利均值及增速表现看，社区增值服务、非业主增值服务毛利仍在持续下滑，其中非业主增值服务毛利下滑严重，2023年上半年同比下降34.6%。 

  从各业务盈利表现来看，社区增值、非业主增值服务毛利率仍有下降，但幅度较小，基础物业服务毛利率则止跌回升。行业风险逐渐出清，企业经营向高质量发展转变，各业务毛利率正逐步回归至市场正常水平。

  从净利表现来看，物企“增收不增利”现象有所缓解，企业分化不断加剧，盈利下滑的小型物企数量翻倍。

  数据显示，60家上市物企净利润均值为2.13亿元，与2022年同期基本保持不变，增速均值较2022年下降19.4个百分点至1.8%，相较于2022年底净利润均值增速止跌回升。

  2023年上半年央企净利润表现一枝独秀，均值达到6.9亿元，增速超过30%，地方国企优于民企，净利润均值为2.1亿元，同比增长15.2%。民营物企净利润仍在下滑，同比下降10.2%，其中建业新生活、时代邻里、佳兆业美好、方圆生活服务4家企业更是录得亏损。

  此外，不同规模企业盈利表现存在差异。大型企业净利润下滑的企业数量正逐步减少，企业经营改善更为快速。中小物企净利润下滑的企业数量在进一步增加，企业经营改善相对艰难，其中小型物企净利润下滑的企业数量翻倍。

  结合营收和净利润增速来看，物企大致可分为四类，即增收又增利、增收不增利、增利不增收、不增收也不增利。

  第一类，增收又增利。比如中海物业、华润万象生活、招商积余、建发物业等国央企表现较为突出。其中第一服务控股、正荣服务在营收微增长的同时仍实现了利润的高增长，原因在于前者通过管理精细度以及降低行政开支来实现，正荣服务则受资产减值计提影响。

  第二类，增收不增利。2023年上半年增收不增利的企业仍有25%左右，其中浦江中国由于服务成本增加导致净利润下滑89%。

  第三类，增利不增收。该类企业主要有烨星集团、奥园健康、世茂服务、祈福生活服务4家，其中祈福生活服务通过成本优化、管理效率提升实现利润增加。

  第四类，不增收也不增利。典型如合景悠活、远洋服务、荣万家、金科服务等，企业收入和利润的双下滑主要原因仍是来自关联方风险的触发。另外，时代邻里、佳兆业美好、方圆生活服务、建业新生活4家企业出现亏损，与不增收不增利的企业操作一致，企业普遍进行了大额资产减值计提。

  2023年上半年，上市物企业绩整体可圈可点，业务结构、盈利能力仍在持续优化。当前，物业管理行业整体处于调整期，企业之间分化加剧，国央企、大型物企韧性较强。

  随着企业业务结构的不断调整、第二曲线的持续探索、管理效率的不断提升，企业将迎来健康稳定的发展。