中国房地产企业的业绩分化还在加剧。

  中国房地产报记者通过梳理数据发现，TOP50上市房企2023年上半年总销售规模为2.84万亿元，权益销售额为1.95万亿元，这两项数据指标基本与去年同期持平。千亿元规模房企只有7家，较去年同期减少2家，有5家房企跌出了TOP50强阵营。

  这份答卷也体现出了行业下行期房企与房企间所展现的不同抗风险能力。

  在销售额超千亿元的7家房企中，央企、国企占了4家，保利、万科、中海夺得前三。其中，保利和万科是2023年上半年仅有的2家突破2000亿元销售额的企业，这个阵营中不见了碧桂园身影。

  与去年同期相比，建发国际和滨江集团挺进了十强行列，退出的房企则是融创中国和金地集团。另有3家民营房企冲进了行业前十，分别是碧桂园、龙湖集团和滨江集团。碧桂园2023年上半年录得全口径销售额1609亿元，位居第6名，去年同期碧桂园占据榜首；龙湖集团上半年销售额为985.2亿元，排名第8；滨江集团正好卡位，以925.8亿元销售额居于第10名，算是TOP10里的新面孔。

  房地产行业绝对规模的下降叠加资本市场信心尚未修复，房企整体经营压力有增无减。TOP50房企入围门槛由去年同期的200亿元跌至100亿元，有14家入围房企上半年全口径销售额低于200亿元，如陆家嘴、金融街、信达地产、金隅集团等都是新晋入围。也有个别房企规模降幅大于百强房企业绩平均值。

  财务数据的细微变化就能够为市场勾勒一幅真实的房企“群像图”，对于大多数房企而言，销售情况依然是当下巨大的挑战。大多数房企在公告中也强调，会拼尽全力扭转当前困局。

  从最能够客观体现房企资金运用和战略把控水平的权益销售额来看，2023年上半年TOP50上市房企中有6家房企权益销售额突破千亿元门槛，说明这些房企有较强项目获取和独立操盘能力。除留守此阵营的前4强外，华润置地、招商蛇口相比去年同期权益销售“底色”增强。权益销售额低于300亿元的房企数量为30家。

  另外，权益销售比例越高的房企，锁定利润能力更强，反之利润空间有限。TOP50上市房企中有3家房企权益销售占比超过90%，分别是金融街、中海地产和路劲集团；有5家房企权益销售比超过80%；象屿地产、国贸地产、首开股份等30家房企权益销售比不到70%。联发集团、德信中国、弘阳地产3家房企权益销售比不足50%，其中绿城中国采取的是自投项目权益销售额，若按自投项目计算，绿城中国权益销售比为64%。

  在行业深度调整期，很多房企将回笼资金作为首要任务。比如龙湖始终强调“有回款的签约”，碧桂园的权益回款率已连续7年高于90%，也有房企在规模进一步增长后开始注重 “有回款的销售”，如滨江、绿城等。

  投射到TOP50上市房企成绩单上，约50%房企或公布了回款额，或公布了销售回款率。从公开渠道可以查到的22家房企销售回款率数据来看，回款率中位数为96%，平均数为94.81%，9家房企销售回款率达到100%以上，房企整体的销售回款情况呈现上升趋势。

  “活下去回款是关键”，已是市场下行期房地产行业的普遍共识。

  其中，保利发展回款率达到96%，以2273亿元的回款额位居榜首，这是保利发展第二次蝉联榜首；万科的销售回款也在2000亿元以上。华润置地、绿城中国、中海地产、碧桂园4家房企的回款额突破了1000亿元。金隅集团的回款率最高，达到了118.17%，但其销售额不到150亿元；其次是新城控股，回款率为114%。处于回款率均值以下的有9家房企，其中不乏碧桂园、绿地控股、华润置地、中海地产等头部房企。在60%、70%不及格线徘徊的也有2家房企。

  房地产行业的深度调整给上市房企业绩带来的“余震”仍在持续，但越来越多的房企开始注重权益占比的提升，开始重视销售回款，而非具体的销售目标增长，这是一个非常积极的现象。

  当然，房地产行业依然面临比较困难的局面，大多数房企的业绩都透露出些许“寒意”。在上半年少有房企举行的业绩会上，管理层也分别对市场作出了不同预判。

  万科董事会主席郁亮说：“当前市场显然超跌了，房地产脱胎换骨需要时间”；华润置地执行董事、总裁吴秉琪直言：“2023年全年规模预计与2022年持平或者是微降。”

  越秀地产董事长林昭远表示，行业目前确实仍在寻求筑底，需求会出现比较大分化。龙湖管理层对未来市场的判断是，目前房地产行业处于风险出清的中后期，市场信心还有待进一步修复。

  由于各家房企在深度调整期的经营表现不同，新一轮的洗牌也在同步上演，唯有不断进行战略升级和战术精进才能积极应对下半场。