随着政策面密集释放利好消息，房地产市场逐步企稳修复，融创、碧桂园等房企境外、境内债务重组成功的消息也接踵而至。

  9月19日，碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”，2007.HK）旗下“16腾越02”债券展期方案已获表决通过，这意味着碧桂园旗下9只计划展期的境内债目前已经全部成功展期。

  境外债重组方案获得债权人会议高票通过后，融创的境外债重组继续往前推进。

  也是在同一天，融创就美元债重组向美国法庭申请第15章认证，以获得美国法庭对融创在香港法庭有关协议安排重组的认可。

  债务总额通过率98.3%

  融创境外债重组获高票通过

  有知情人士称，由于融创美元债受美国纽约法管辖，因此融创在香港进行的债务重组，必须要获得美国第15章认证，才能确保在美国的有效性。在非美国企业的重组案例中，进行第15章认证属于例行程序。

  此前，9月18日晚，融创中国公告表示，境外债重组方案获得债权人会议高票通过。共有2019名债权人针对债券本金及应计未付利息总额99.23亿美元进行投票，最终，2014名持票人投票赞成，债权人数通过率为99.75%，债务总额通过率为98.3%。

  镜鉴咨询创始人张宏伟认为，融创境外债重组获高票通过是多方博弈的结果。一方面，认房不认贷、首付比例降低、取消限购等政策组合拳落地，对于主要布局一二线城市的融创来讲，带来了销售复苏和回升的机会，尤其是北京融创壹号院总认购金额超56亿元，这进一步提升了资本市场对融创房地产业务的信心，近两周内，融创股价已经大涨200%；另一方面，从境外债权人的角度而言，他们需要利用市场复苏的机会尽快拿到本金和利息，尽管重组后的境外债本金和利息会打折或延期，但是，在当前的市场环境下总算是看到了希望，因此，债权人在现在的阶段也做了妥协；此外，也离不开融创管理层做出的努力。

  投资人的认可，意味着融创的境外债重组赢得了一个不错的开局。接下来，公司将寻求法院对计划的批准及裁决。寻求裁决计划的呈请将于2023年10月5日上午9时30分聆讯。

  今年3月28日，融创发布境外债务重组方案，将90.48亿美元的境外债务以可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等多种形式进行重组。

  其中降杠杆计划目标约30亿美元，债权人既可选择将全部或部分持有的债权转换为股权，也可继续持有债权，两种方式均有机会获得足额偿付。

  按当时的方案，融创将发行10亿美元9年期可转换债券，12个月内可转股，价格为20港元/股。如不转股，则留债9年期，公司需支付1%～2％的票息。

  发行17.5亿美元5年期强制可转换债券，可在期初、周年等不同条件下转股，半年内转股价格为10港元/股，到期日尚未行使转股权的，将全部转换为融创中国普通股。

  就剩余债务，融创将发行60亿美元以上的新票据进行置换，期限为2年至9年，票面利率介于5%-6.5%之间。前2年可实物付息，利率将比现金利率增加1%。

  本次公告显示，债权人对强制可转换债券展现出较高的认购意向，融创中国拟再次上调美元债重组中强制可转换债券的最高限额，由22亿美元上调至27.5亿美元。

  按方案调整后测算，27.5亿美元强制可转债，加上10亿美元可转债、以及按照13.5港币价格转为融创服务股权的债务最多约7.78亿美元，融创通过债转股削减债务总额合计将超45亿美元。

  缓解短期债务压力

  抢抓政策“窗口期”

  有投资者表示，当下，债转股总体符合投资者的利益，因为股票的流动性远好于债券，而且如果年内有更多的政策出台，房地产股也有继续提升的可能。接近百亿美元境外债务的一半成功化解，对于融创调整整体债务结构和轻装上阵可以说是很大的利好。

  近段时间以来，受出台的利好政策组合拳、融创回归港股通等影响，融创股价也获得不小的涨幅。对于企业来说，抓住政策“窗口期”也十分重要。

  通盘来看，相较于债务重组获得妥善安排，经营状况的好转才是决定融创能否“上岸”的更重要因素。不过，后者显然还需要一个过程。

  9月4日，融创中国公告，2023年8月，集团实现合同销售金额约人民币41.9亿元，同比下降61.02%。截至2023年8月底，该集团累计实现合同销售金额约人民币614.5亿元，同比减少54.35%。

  张宏伟分析，虽然境外债重组成功有助于缓解融创短期内到期债务压力，但市场仍处于多变的复苏过程中，境外债重组获高票通过只能说让融创暂时获得喘息的机会，短期内可以集中精力于公司内部经营或保交付，融创也还需要一定的耐心等待市场进一步复苏好转。

  “当前三四线城市所有政策该出的都出了，首付比例也降至最低，贷款利率也最低，落户门槛基本取消，这已经是政策底的状态，唯独过去执行的棚改货币化还没有出台。”张宏伟表示，如果三四线城市没有力度足够大的政策组合拳落地刺激楼市，那么，三四线城市在需求已经萎缩、库存量已经很大的情况下，市场销售局面就很难有好转。因此，在一二线已经有救市政策组合拳落地的情况下，可以期待一下后续专门针对三四线城市也会有较大力度的刺激措施出台。只有这些措施出台了，以三四线城市布局为主的开发商，比如碧桂园，经营基本面才有可能出现好转。

  同时，张宏伟也预计，明年三四月份开始，至少会有10个左右核心一二线城市市场进一步复苏，到明年下半年大部分一二线城市将会企稳，起码不会再下跌，这对于一些布局一二线城市的房企而言，无疑是一件好事。