2023年以来，支持房企合理融资的政策频出，房企的境内外贷款、债券、增发配股以及IPO等多方面融资都迎来了政策支持。

  8月以来更为频繁，典型如房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，房企股权融资再迎利好。与此同时，2023年以来政府对于存量资产盘活的支持也有了新突破。

  目前来看，虽然政府频频出台政策支持房企的合理融资，但整体融资规模仍在减少，民营企业的融资整体相对艰难，只有少数优质民营房企仍在发债。

  政策频出背景下，8月单月房企融资规模同环比齐涨，但整体仍处于近年来较低水平，2023年8月80家典型房企的融资总量为573.92亿元，环比增加1.5%，同比增加52.4%。

  从累计数据来看，由于政策的落地难度以及市场信心不足等原因，房企融资整体仍然较为低迷。

  据CRIC不完全统计，2023年1-8月80家典型房企累计融资总量为4548.85亿元，同比减少18.33%；月度来看，仅有3月份达到了2022年月融资的平均水平。

  从房企发债情况来看，8月房企发债364.77亿元，环比增加10.9%，同比增加101.1%。从全年累计数据来看，1-8月的房企发债规模达2477.55亿元，其中境内债券为2396.33亿元，占比为96.72%，相比于1-7月的96.1%又提高了0.62个百分点。

  房企融资难的问题仍在持续。

  在整体融资规模持续减少的同时，房企融资也持续向国企、央企集中。

  2021年以来，国企、央企的融资规模持续增加，从2020年的4139亿元增至2022年的50319亿元。与此同时，融资占比持续提升，2020年央国企融资规模占比为24.84%，至2022年已大幅提升至60.9%，2023年1-8月更是达到了67.38%。 

  在房地产危机持续的情况下，更多金融机构偏好有政府背书的国企、央企。这也意味着，民企融资难的问题短期内较难化解，今年只有少数优质民营房企仍在发债。

  据CRIC不完全统计，截至2023年9月22日，重点监测的56家民营房企中仅有13家发行了信用债，占比仅为23%；发债的总规模274亿元，占房企总发债规模的比例仅为14.6%。

  其中，万达商业分别于1-3月发行了三笔信用债，其中两笔为美元债，按照当月月末汇率转换后，三笔信用债总额约为62.26亿元，排在13家发行信用债民企首位，此外，美的置业和碧桂园紧随其后，信用债发行规模分别为36.2亿元、27亿元。

  我们发现，这些优质民企具备典型共性特点，即业绩稳健，同时布局多航道业务促进持续发展。

  从前8月的销售表现来看，还在发债的民营房企中，滨江、卓越和华宇3家企业销售实现了逆势增长，此外龙湖和美的销售降幅低于行业平均，行业排名也实现了增长。

  在当前的市场环境下，稳健的企业形象更容易受到市场认可，增长的业绩则更能帮助企业获得资本市场青睐，而资本市场的青睐则愈加拓宽企业财务护城河，形成可持续的良性循环。

  实际上，当前较大的债务到期压力，使得房企不得不寻求更多融资渠道，以解决到期债务的压力。

  从房企到期债务来看，2023年9月将有33笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为590亿元，环比增加10.5%。而2024年上半年，房企到期债券规模更是接近3000亿元。

  在庞大的到期债务压力下，上市房企再融资迎来利好。

  8月18日证监会表示要保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求，坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。8月27日证监会又发布了一系列资本市场利好政策，其中包括房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

  8月以来就有4家房企进行了配股融资，并出现了一波房企的配股潮。

  比如雅居乐在8月1日宣布以先旧后新方式配售3.46亿股，筹资约3.87亿港元；碧桂园在30日宣布配售3.5亿股融资约2.7亿港元以抵消贷款。另外，国企华发股份在14日发布了配股说明书，计划融资不超过60亿元，建发股份也于9月3日发布配股说明书，计划融资不超过77.87亿元。

  在房企融资规模减少且向国企、央企集中时，民营企业的发债难度整体仍然较高，但是部分坚持长期主义、稳健发展的民营房企仍有一定的优势。

  随着房地产利好政策频出，为市场带来了宽松预期，部分民营房企融资难的问题可能将有所缓解，而这些优质企业也将率先受益，但政策的落地效果仍有待观察，对于大部分民营房企而言融资环境仍然较为严峻。