房企短期偿债压力较大,债务违约风险尚存

公司 2023-09-28 09:09:46 来源:丁祖昱评楼市

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  2023年中报季已收官,上市房企偿债能力也浮出水面。

  CRIC数据显示,69家重点样本上市房企现金持有量较期初继续下降1.63%。与此同时,总有息负债微降0.96%,其中短期有息负债下降1.85%。

  在此背景下,调整后的非受限现金短债比相比年初略有下降,达0.48,房企短期压力依然较大。此外,七成房企调整的速动比率<1,防范化解风险是未来政策主线,避免引发系统性金融风险。

  在销售市场走弱的情况下,房企资金压力也有增无减。

  2023上半年末,69家重点上市房企的现金持有量为18756亿元,较期初略下降1.63%。近年来,房企现金持有量及增速逐年下滑,由2018年的25%的增速逐步下降到2020年的11%,紧接着2021年重点房企现金持有量首次出现了负增长,同比下滑了16%。实际上,2021年房地产市场经历了由强到弱的转折,2022年延续下行压力,彼时现金持有量增速同比下滑24%。

  2023年上半年,一季度短暂冲高后二季度持续回落,市场略显疲软。在此背景下,房企资金面压力仍然较大。

  民企与央国企存在明显差距。

  2023年上半年,央企及国企的现金持有量较期初分别上升3%和21%,而民营房企上半年现金持有量为6236亿元,较期初下降了9%。

  一方面央国企由于有政府背书,更能够受到金融机构青睐;另外,民企受到部分企业暴雷影响,销售下滑导致回款减少,而央国企相比韧性更强。 

  从各个梯队的表现来看,TOP10房企的现金持有量仍领先,持有现金9796亿元,较期初上升了0.68%,且在各梯队中唯一保持正增长。而TOP51+梯队房企的现金持有量较期初降幅最大,下降约6.7%,其中,合景泰富、上坤地产、三巽集团等现金降幅超过30%。

  自“三条红线”监管要求提出以后,房企的总有息负债增长受到了限制,同时大部分企业也加速了去杠杆进程。

  2023年上半年重点样本房企的总有息债规模为65754亿元,较期初略下降0.96%。事实上,房企总有息负债规模自2021年以来增速下降至0.5%,2022年在融资受限的情况下更是出现首次下滑,下降了0.76%。

  事实上自2020年8月“三条红线”的监管要求提出之后,房企的总有息负债增长受到了限制,同时大部分企业也加速了去杠杆进程。2023年上半年不少房企出于财务安全考虑,主动管控负债规模,积极还债,导致总有息负债出现下滑。

  从有息负债的期限结构来看,2023上半年重点房企的短期有息负债为28329亿元,较期初下降了1.85%,长期有息负债为37425亿元,较期初减少了0.27%。

  主要原因在于,部分房企积极偿还短期有息负债,同时严格控制优化存量债务结构。

  上半年重点房企的短期有息负债对总有息负债的占比达43%,与期初占比保持一致。整体看来,当期行业短期有息负债占比较大、流动性承压,未来存量债务结构有待持续优化。

  值得注意的是,民营房企的短期债务占比高达63%,相比年初增加了0.91个百分点,流动性存在较大压力。

  另外,2023年中期样本房企加权平均的净负债率较年初抬升4.13pct至113.11%,由于恒大、奥园净资产大额转负会导致整体加权平均的净负债偏高,剔除后加权平均的净负债率较年初增长1.36pct至82.71%;扣预后的资产负债率76.93%,较年初增加0.5pct;调整后的非受限现金短债比0.48,较年初下滑0.01。

  值得注意的是,部分房企披露的受限制现金未包含预售监管资金,导致其非受限现金短债比指标被高估,行业真实可动用现金对短债覆盖情况更为严峻。倘若下半年需求端宽松政策持续释放以后,仍然无法改变行业基本面持续下行的趋势,而房企整体短期债务到期压力仍然不小,行业违约风险可能再次蔓延。

  2023上半年房地产销售端呈弱复苏,房企信用水平尚未修复。

  房企净融资额长期落入负值区间,资金压力边际趋紧,约70%的样本房企现金持有量同比下降,近6成房企非受限现金短债比继续恶化。2023上半年末69家样本房企整体“三条红线”核心指标均未达标,红档占比较年初增加0.5pct至34.8%。

  若算上应付贸易款、合联营、非控股股东等经营性债务,2023年中期69家样本房企加权平均的调整速动比率0.69,其中50家样本房企调整速动比率小于1,可变现的流动资产无法覆盖包含经营性债务在内的流动债务,流动性压力凸显,实际的短期偿债压力加大。

  房地产债务违约风险持续蔓延,据CRIC不完成统计,2020年以来有60家房企出现债务违约或其他相关风险事件。结合目前市场层面走弱,未来政策主线依旧是防范化解风险,化解房地产债务风险的相关政策可能从以下几方面开展:

  1. 对于当前面临经营困难而提出债务重组房企,可以给出政策引导和窗口指引。一方面鼓励企业积极推进债务重组,以市场化方式减少开发企业债务规模,从而逐步化解风险;另一方面积极督促出险开发企业组织债权人会议,协商确定开发企业债务重组方案,并督促其有序实施。

  2. 对房企持续注入流动性或进行展期,如延长前期利好政策的适用期限,或适度放宽抵押物要求,给予市场和房企更多的缓冲期。

  3. 鼓励AMC、国资入股出险房企项目,注入信用。支持国资入股纾困民营房企项目,加速存量资产的盘活,助力保交楼。

  4. 完善保交楼的政策工具,期待后续更多纾困政策出台,加大纾困资金投入,优化纾困资金申请、使用和监管机制。

  5. 对于完全资不抵债的企业实施破产重整。

  自2022年末起,房企融资政策就迎来了转向,纾困方向从“救项目”转换至“救项目与救企业并存”,2023年上半年政策延续此前的基调,7月以来,房企融资面利好政策力度持续加大,政府出台“民营经济31条”,完善融资支持政策制度和市场化重整机制等。

  好的消息是,出险房企的债务重组进程明显提速,但当前这类企业的债务压力依然较大。当下政策重点还是应当稳市场,保住市场主体的同时增强市场信心,以时间换空间,房地产企业也将稳步修复。

济南合景泰富置业有限公司

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