“活下去、站起来”！对于旭辉控股的2024年，旭辉控股董事局主席林中给出了定调。

  3月28日，旭辉控股发布2023年度业绩公告。报告期内，公司实现营业收入718.33亿元，同比上涨51.4%，经营活动所得现金净额连续2年为正；归属母公司净利润及核心归属母公司净利润较2022年分别减亏约40.66亿元、12.69亿元，亏损幅度收窄。

  在这两年的行业深度调整期，旭辉一直是积极保交付和积极自救的出险房企之一。

  过去一年，旭辉投入建安成本超400亿元，完成新房交付11.8万套，是其成立以来交付最多的一年。“2024年全年预计交付约7.8万套。”旭辉方面表示。

  对于2024年，林中表示，今年是旭辉爬雪山过草地最难的一年，交付压力最大的一年，转型突破的关键一年，也是看到方向和希望的一年。

  “旭辉将继续把‘保交付’作为首要工作，把‘保品质、保服务’作为最大的追求，努力赢得客户认可，保住核心团队，推动债务解决方案落地，实现公司可持续发展的资本结构，活下去、站起来。”林中说。

  68个项目入围“白名单”

  销售仍然是目前房地产行业的“难题”。2023年，房地产市场经历短暂“小阳春”后持续下行，全国商品房销售额11.66万亿元，回到了2016年水平。

  林中在2024新年致辞中也提到，从短期来看，当下的市场下行与调整的确让我们感受到了阵痛。今年我在行业中听得最多的一个字就是“难”，销售难、资金难、交付难。

  市场低迷，旭辉始终在积极应对。

  2023年，旭辉实现合同销售额700亿元，销售建筑面积514.38万平方米；毛利率为15.6%。

  旭辉方面认为，2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。

  这一轮行业深度调整已进入第三个年头，对旭辉来说，2024注定不会轻松。但旭辉也有自己的“家底”。截至2023年末，旭辉总土地储备为3630万平方米，总未售货值超3000亿元。其中，一二线城市占比约74%，货量结构优势较为突出。

  在土地储备为旭辉可持续经营提供有力支撑之外，房地产融资“白名单”为旭辉“保交付”注入强大动能。

  截至3月27日，旭辉在全国已有68个项目入围“白名单”，部分项目已开始对接融资需求。位于北京、广州、厦门、东莞、郑州、洛阳、昆明等城市的8个项目，通过调整还款节点、降低利息、置换现有融资等方式，从交行、中信、平安、兴业、恒丰、华夏、中行等银行获得了融资支持。

  旭辉方面表示，进入“白名单”后，公司相关项目有望获得更多支持，将有助于推动保交付、提升项目可持续经营能力。

  境内外债务处置有序推进

  面对融资不畅、销售疲软的困境，2023年也是旭辉化债保经营的一年。

  财报数据显示，截至2023年末，旭辉总资产3011亿元，净资产646亿元，在手现金137.5亿元；有息负债总额922.81亿元，较2022年压降161.69亿元，压降15%。

  自2022年11月启动境外债务重组以来，旭辉一直在采取措施积极自救，通过合作方股权互换、合作项目退出等方式，盘活资金助力保交付、保经营。

  2023年3月，旭辉与恒基兆业互换了石家庄、广州两项目公司股权；9月以2.4亿元对价退出与恒基兆业合作的广州增城项目；12月以4.36亿元的代价退出与金融街合作的天津铂悦融御项目，后以3.13亿元的对价出售南京葛塘项目33%的股权。

  通过逐步出售部分投资物业及境外资产，旭辉预计将额外增加流动性约120亿元～140亿元，可偿还境外债务的累计现金流总额估计约300亿元～350亿元。

  为了积极化债，林中频繁往返于上海、香港两地，与多家债权人机构进行会谈，一方面与境内金融机构沟通公司债展期的投票，另一方面持续拜访境外债权人，推动境外债务重组。

  据境内债券公告，旭辉本月连续完成2笔合计24.48亿元的境内债展期，展期期限均为3年。2023年全年，旭辉累计完成4笔共计71.8亿元境内债的展期。

  今年初，旭辉公告了其境外债务重组的最新进展。据公告，旭辉提出的“短期削债、中期转股、长期保本降息”的重组框架已与债权人达成方向性共识，目标减债约33亿～40亿美元。

  之后，旭辉还与部分境外银团债权人召开了沟通会。林中、旭辉控股CFO杨欣还有多家中资大行到场参与讨论，旭辉在会上就境外银团贷款的偿付与与会的银行达成方向性共识。

  正如林中所言，我们要想方设法解决历史遗留问题，缩表瘦身、经营破局，并全力解决债务问题。

  旭辉的化债进程还在提速。

  3月4日，旭辉控股重回港股通，这将有利于其境外债务重组方案的推进，尤其是对其中“债转股”的选项起到直接促进作用。

  市场人士认为，在房地产行业供求关系发生重大改变的当下，有序解决债务问题，实现一个稳健、可持续的资本结构是出险房企活下去的必经之路。出险房企也需借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时积极盘活存量资产，提升自身流动性，从而达到真正意义上的改善资产负债表，重塑企业经营的目的。

  林中认为，从长期来看，房地产市场的调整一定是有益于我国经济增长和可持续发展的，房地产行业也一定会摆脱“三高”模式，完成向高质量发展模式的转型。“当下每一天亦如走戈壁，每一步都充满艰难，每一步都需要勇毅。”林中说。