今年前两个月，海南楼市数据表现有些“令人失望”。

  3月26日，海南省统计局发布的最新统计数据显示，今年1~2月，全省房屋销售面积为90.64万平方米，较去年同期相比弱势增长了1.2%；全省房屋销售额为146.45亿元，同比下降了7.7%。

  以海南房地产“四强市县”为例，今年1~2月，除三亚在房屋销售面积、陵水县在销售额上同比有所增长外，其它统计数据均呈现下降趋势。其中陵水县房屋销售面积降幅最大，同比下降了30.6%。

  从统计数据来看，海南房地产界此前期待的春节长假楼市“小阳春”并没有出现。

  但业内人士认为，楼市跌宕起伏还取决于大众对市场的信心，随着楼市调控政策的不断优化调整，企业纾困资金、房地产融资“白名单”的落实，加上海南楼市经过多年的多轮政策调控，相对而言楼市处于健康、平稳的态势，市场向好是一种大趋势。

  楼市销售“冷暖”不一

  “到访的客户不多，今年春节白加班了。”2月22日上午，一个在售大型楼盘的营销主要负责人如是对中国房地产报记者说。

  今年2月下旬，记者先后到海口、澄迈等地多个在售楼盘走访，营销人员普遍感受春节“遇冷”出乎他们的意料。因为自去年年底以来，当地楼市曾出现小幅“回暖”迹象，部分楼盘的访客和成交量呈现攀升态势。

  这种市场“回暖”气氛一些表现在了开发商和中介机构专门制作的“朋友圈海报”上，某央企海南区域公司制作的海报称，热势难挡，海南3城5盘新春劲销20亿元；某大型中介机构也发海报称，2月份该公司共完成17.8亿元。

  记者也就该海报向上述央企海南公司营销口线负责人求证，其向记者表示，该销售金额与往年同期相比已减少了一半多。

  在海口市某郊区大盘，营销负责人告诉记者，在今年春节期间，该楼盘的售楼人员并没有休假，全力“冲刺”春节黄金假期销售业绩。“从事后效果来看，并不理想，基本没多少访客，销售成交量较往年同期下降至少30%以上。”

  但记者在海口市区“黄金地段”多个楼盘走访中，发现两个在售楼盘与上述楼盘的情况还不一样。记者于2月23日分别到访位于海口市金垦路的“吉祥6号”、国兴大道附近的“保利·和颂”，销售中心的访客络绎不绝。

  上述在售楼盘的营销负责人均告诉记者，他们楼盘属于刚需或改善性产品，本来房源不多，但去化较快，目前只剩下一些尾盘房源。

  最近，海口保利·和颂项目制作的一份海报这样写道：“42天与310位业主奔赴热爱，保利·和颂全线售罄。”

  但与上述热销楼盘相比，与其位于同区域的一些在售楼盘访客很少，销售情况并不理想。

  “虽然楼盘所处区域位置差不多，产品定位和价格也相差无几，但销售情况却天壤之别，主要原因之一就是缺乏宣传推广的口碑效应和有效的引流手段。”海口市房地产中介行业协会专家委员会主任邓涛向记者分析称，酒香也怕巷子深，缺乏“广而告之”的楼盘，自然无法形成消费聚焦效应。

  “小阳春”并未出现

  3月26日，海南省统计局发布的最新统计数据，也印证上述市场情况。

  按照海南历年的楼市“消费习惯”，头一年年底至次年二三月份，被视为海南楼市的销售旺季。但今年1~2月份海南楼市销售业绩表现远不如2023年11~12月份。业界此前普遍看好有春节“加持”的楼市“小阳春”并未出现。

  据官方统计数据显示，今年前两个月，海南全省房屋销售面积为90.64万平方米，销售额为146.45亿元，与往年同期相比，分别增长了1.2%和-7.7%。

  这是什么概念呢？如果将上述数据与业界普遍认为“楼市回暖”的2023年11~12月份相比，无论是房屋销售面积还是销售额，均存在很大的差距。2023年末两个月，全省房屋销售面积为210.71万平方米，销售额达319.79亿元。

  销售旺季的两个阶段数据对比，今年1~2月销售量价出现“腰斩”。

  以海南房地产“四强市县”为例，今年1~2月份，海口房屋销售面积为29.93万平方米，销售为42.12亿元，与去年同比分别下降了2.2%和20%；三亚房屋销售面积为20.68万平方米，销售额为49.83亿元，同比分别增加了3.6%和-3.6%。

  而在2023年11~12月，海口房屋销售面积和销售额分别为68.8万平方米、95.07亿元；三亚房屋销售面积和销售额分别为56.48万平方米、116.75亿元。

  上述几组数据相比较，显然表明今年年初两个月楼市销售属于严重“减产”。

  另外，海南房地产“四强市县”的澄迈、陵水，向来被购房者认为是康养和休闲度假的目的地，为楼市消费的热点区域。但今年1~2月澄迈、陵水楼市成交数据，显然不尽人意：与上一年同期相比，房屋销售面积分别下降了25.8%、30.6%。

  值得一提的是，今年1~2月份，海南中部市县房地产销售增幅较大，比如房屋销售面积增幅最大的昌江县，增幅高达274%；又如房屋销售额增幅最大的白沙县，增幅高达257.1%。但这些市县往年基数较小，房屋成交体量不大，对海南楼市的作用力微乎其微。

  “海南楼市向好是大趋势”

  据邓涛观察，目前海南楼市呈现两极分化：海口、三亚仍是海南楼市的热点区域、刚需和改善性住房需求的重点城市，而其它市县楼市仍处低迷状态，去化形势不太乐观；城区好地段的楼盘销售情况，要好于远郊文旅大盘；相对低端的商品住宅及商办产品去化难，高端住宅产品反而受到购房者的“追捧”。

  邓涛还提醒，虽然1~2月海南全省房屋销售均价超过1.6万元/平方米，但其中包括了安居房等保障性住房的低价格因素。“尽管多个市县房屋销售均价出现下跌，但部分市县的价格仍十分坚挺，陵水房屋销售均价达到了3.3万元/平方米。”邓涛说，去年1~2月，陵水房屋销售均价仅为2.2万元/平方米。

  不过他也表示，楼市统计数据只是表现市场的宏观面，对于房地产项目而言，无“小阳春”的情况下也可以成为市场的“幸运儿”，这需要项目定位要准、产品过硬、定价合理，以及拥有一个稳定而又成熟的营销策划团队。

  “楼市跌宕起伏还取决于大众对市场的信心。”邓涛称，随着房地产调控政策的不断优化调整，企业纾困资金和项目融资“白名单”的落到实处，海南楼市向好是一种大趋势。