上市后并购的首个物业公司给卓越商企服务集团有限公司（以下简称“卓越商企服务”，06989.HK）留下了不少麻烦事。

  12月13日，卓越商企服务披露了旗下子公司——北京市环球财富物业管理有限公司（以下简称“北京环球物业”）所涉的案件情况，并表示基于终审判决及其执行，不会向北京环球物业的原股东支付第三期0.45亿元的股权转让款。

  北京环球物业是卓越商企服务上市后收购的首个标的，此前已卷入了一起贷款纠纷，卓越商企服务为此计提了0.62亿元的预期信贷亏损。

  12月17日，卓越商企服务相关人士对中国房地产报记者表示，北京环球物业涉诉后，公司已经计提信用风险和商誉风险减值，目前北京环球物业运营正常。

  最后一笔款不给了

  公告显示，慧泊停车向北京环球物业及该公司的卖方提出诉讼索偿，理由是两位被告违反与慧泊停车于2019年10月22日订立的协议，未能向慧泊停车支付尚未支付的车位使用费及管理费。

  就此案件，北京市朝阳区人民法院已于2024年6月28日作出判决，裁定慧泊停车胜诉，判决被告继续履行停车场协议，并向慧泊停车支付使用费及管理费等合共485.9万元。被告上诉，被北京市第三中级人民法院于2024年10月30日驳回，判决授权继续履行停车场协议，且停车场收益权将归属慧泊停车。目前，终审判决已进入执行阶段。

  这一判决成为了影响3年前那笔股权交易的重要变量。2021年4月，卓越商企服务以2.25亿元的代价收购了北京环球物业75%的股权。这笔款项分三期支付，第三期款项为0.45亿元，在卖方达成7项条件后支付，其中的第4项约定在股权转让协议签订后6个月内，卖方与北京环球物业须终止与慧泊停车在2019年10月22日签订的停车场使用权合约，并由北京环球物业解除所有责任与义务。

  据了解，卓越商企服务已在2022年1月完成对北京环球物业的股权收购，也支付了前面两期款项。根据当初的协议，原股东需要处理和慧泊停车的应付款，才能拿到第三期的款项。而此次法院判决北京环球物业需要支付相关应付款，意味着股权转让款支付的先决条件未达成，卓越商企服务由此省下了0.45亿元。

  并购交易计提0.62亿元减值

  成立于2007年的北京环球物业总部位于北京，是一家商务物业管理公司，所管理的北京世纪财富中心是一个甲级商业办公项目，位于北京东三环国贸CBD核心片区，总建筑面积15万平方米，集写字楼、商业及配套服务设施于一体。

  彼时，卓越商企服务颇为看重与北京环球物业的股权合作，认为这是其收并购方面的一次重要突破，后者的融入将为该公司的业务布局及市场拓展带来新的增长点。根据业绩对赌协议，2021年至2025年期间，北京环球物业的年收入应不低于上一年的1.03倍，否则卖方须支付差额。

  从卓越商企服务的业绩报表来看，2021年至2023年，北京环球物业均兑现了收入承诺。但是，该公司复杂的债权债务关系也给卓越商企服务带来了经营风险。

  在卓越商企服务出手前，就曾有债权人以“不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力”为由，在2020年9月向法院申请了对北京环球物业进行破产清算，但很快又撤销了申请。

  2023年6月，因一起贷款纠纷，长城资产将北京光华路五号贸易有限公司等公司告上法庭，北京环球物业被列为第六被告。长城资产要求第一被告偿还总金额约2.4亿元的借款本息及违约金，其余被告对贷款承担连带保证责任。

  据了解，在收购北京环球物业前，卓越商企服务便知悉其中一名卖家向金融机构借入了1.8亿元的贷款，本息由北京环球物业等实体共同担保，而该贷款在2022年已逾期。因此，卓越商企服务在2022年度计提了0.6237亿元的预期信贷亏损，相当于当期归属母公司净利润的15%。

  对于为何要收购这个存在债务风险的标的，卓越商企服务相关人士的说法是，北京环球物业所管理的物业位于北京国贸CBD核心地段，具有较高的知名度，写字楼和商业的物业收费超过30元/平方米/月，项目毛利率超过40%，是非常优质的项目。“收购时，担保贷款有足额资产担保，而且北京环球物业为8个担保人之一，公司判断风险可控。”

  卓越商企服务不是个例，随着市场下行，越来越多的物业公司在为几年前的收并购买单。2022年，碧桂园服务的收并购商誉及无形资产减值、因收并购而产生的合同及客户关系等摊销分别达17.7亿元、10.8亿元，2023年的商誉及其他无形资产减值损失净额仍有14.8亿元。2023年，雅生活的商誉减值亏损也达4.3亿元。