任兴洲：我国宏观经济走势及房产市场科学发展

任兴洲发表《对我国宏观经济走势及其房地产市场科学发展的几点认识》的演讲   

    【任兴洲】大家上午好，刚才刘部长和姚景源先生对大家做了很好的报告，一个是讲了房地产的转型发展问题，我觉得讲得非常的好，非常的适时。姚景源先生讲了宏观经济形势，我做了一些图表，就当做是我给刚才他的演讲做一些示例吧。

    讲讲当前的经济形势对房地产市场的影响，实际上从形势来说，姚总已经讲的非常的明确了，从这八个月以来，经济虽然没有大幅度的下滑，但是整个经济过热的担心还是没有松懈，当前的形势到底怎么样呢？我这里做了一个PPT。

    我谈三个问题，一个是国内外当前的经济形势，第二是当前的房地产形势，我大体上讲一下在这样的宏观经济背景形势下，我们的房地产市场的形势的走势是什么？然后当前的形势和房地产之间的关系是什么，特别是后四个月以及明年年初，我们的房地产市场会受一些什么样的政策取向的影响。

    刚才姚总讲的非常的详细，宏观上给大家做了解释。我想我们有几个判断，第一个判断，现在的主要特征是经济运行，我个人认为总体上还是良好的，一会儿我还要讲良好下面不等于不存在问题，但是我们判断一个整体的形势，看它的整个的基本面，我觉得从基本面上来说，刚才也跟姚总沟通了一下，基本面来说，总体的形势是良好的，而且有一个特点，是从政府强刺激的政策背景下的增长，刚才姚总也讲了，向自主增长的有序转变，这刚刚开过的大连的会议上面讲的，温总理的报告里面说的，我们从政府主导的经济增长向自主增长的有序转变。

    应该说我们过了两年多，我们是有理由，也有信心这样的讲，因为我们不知道应对危机之后的经济形势是什么样的，我觉得09年的时候大家还担心会不会二次探底的问题，但是又经过了两年时间之后，应该是向自主增长进行转变了，大家看我这个图。我们09年一季度的GDP到了6.1，后面是到了6.2，然后实现了比较好的增长，在去年的一季度到了最高峰，11.9，然后是缓慢的回落，这是我们走向常态化，或者是逐步走向后危机的一个走势，因为我们的刺激政策不可能长期的下去。应该是整体的经济增长的趋势总体上是良好的。

    从工业增加值来说，上半年是14.3，产销率是14.8，在这样的自主增长的过程当中，这样的增长应该还是比较正常的，我们短期分析经济形势的时候，刚才姚总也说了，一般是从三架马车来分析的，这也是我们才这一个阶段发展的动机是什么？美国和欧洲背后推动它发展的东西找到了，我们国家上半年是9.6的GDP，保证我们9.6的经济增长，背后是什么，一个是投资这架马车，我们来看今年上半年我们是12万亿左右的投资，同比增长25.6%，这在全世界是非常少见的，大家非常关心房地产投资怎么样了，从去年的国十条出来，我们最担心的是房地产的投资是不是大幅度下来了，但是今年上半年同比还是增长了32%，而且32里面还不是完全的商业地产的投资，主要是住宅的投资，增长了31%。在自主增长的过程当中，我们房地产市场的自主增长的能力也是在增强的，这我个人的判断。

    【任兴洲】我们来看消费这架马车，在整个的9.6的增长里面，我们投资的马车跑得还是比较快的，有一个很大的原因，除了我们处在工业化和城市化的这个阶段以外，还有我们前两年的投资有一个最大的效应，投资跟上效应。所以今年我们看，上半年我们新增的信贷是4.17万亿，下半年我们突破7万亿的信贷还是有可能的。

    消费回落的主要因素是一些重点行业的消费增长回落，特别是跟住房有关的一些消费行业受到了影响，汽车也受到了一定的影响。汽车的影响我觉得有一定的道理，因为前两年的强刺激的政策，使得我们很多的消费叫提前消费，或者叫透支了我们的消费，而且上半年我们的产销率仍然高大900万辆，这样算下来，达到1500万辆左右仍然是非常了不起的，在全世界仍然是最大的汽车的产销国。所以我们看，还有家用电器和音响器材都有所回落，这是从刺激性增长走向自主性增长的过程当中必须承担的变化，因为我们很多的消费的政策在逐步的退出，特别是我们房地产行业。我们09年的时候，从来没有那样宽松的房地产政策，从信贷，到税收等一系列其他的政策，现在我们逐步退出了以后，这也是一种正常的反映。

    我们再看出口这架马车，一到六的出口同比增长了25.8%，其中，出口增长24%，进口增长27.4%，累计顺差449.3亿美元，收窄18.2%，均比上年有所回落，出后的增长并不是越多越好，当然要搞经济增长的话，需要一定的增长速度，但是如果出口太高的话，我们的国际收支长期的不平衡，带来带两的外贸摩擦，反补贴，反倾销等等国外的贸易壁垒就增加了。再一个如果我们的外贸出口过多的话，中国的这种社会制度下面，我们货币的被动性的超发给我们的流动性带来很大的压力，所以从新世纪以来，我们一直在超发，只不过是面对危机以来我们超发的更厉害了。所以我们外贸出口这架马车大体上保持在什么力度内，可以对我们的经济发展既不掉得太快，又不过分的增长，带来很多其他方面的负面影响，我想这个可能是需要我们考虑的。

    除此之外，我们的民生状况还是在继续的改善的，虽然我们上半年的人均可支配收入是7.6，好过了CPI，但是没有好过GDP，我们并不两个同步，但是农民的现金增长是13.7，增长的比较快，成长这一块增长的比较慢，另外国家对住房保障，医保等投入在增加。

    我觉得从基本面来看，我们对整个的经济增长还是有基本的信心了，总体是良好的，而且我们逐步的退出，虽然是付出了一定的代价，但是它更加向我们内生型的自主增长转变，这是更加有价值的。

    第二个大的特征，跟今年整体的宏观政策有关，就是积极的财政政策和稳健的货币政策，从货币政策角度来说，收紧的趋势更加的明显，特别是下半年以来，一季度还看不出来，因为一季度我们新增的信贷超过的一万亿左右，但是后几个月，我想在座的所有跟房地产有关的企业都感觉到贷款是相当紧的，我们看了数据，到六月末，我们的M2的余额是78.08万亿元，同比增长15.9%。刚才姚总也说了，GDP加上通货膨胀，算在一起调整的系数大体是上14%，15%左右，应该是相对比较正常的状态。狭义的货币同比比上年末低了0.4个百分点，从上半年人民币贷款的新增4.17万亿，同比少增4497亿元。

    还有就是六月末，我们国家的外汇储备余额为31975亿美元，同比增长了30.3%，6月末人民币汇率为6.4716元人民币，对外的直接投资我们又会受到非常多的影响，第一个投什么，第二个人家让不让你投，再一个我们投资的效率到底任何？所以我们的外汇储备是在不断的增长，同比上半年增长了30.3%，速度是非常快的。

    人民币的汇率，前一段时间突破了6.39，甚至有的人说不用太长的时间，就会到1：6的水平，这一段时间我们的人民币的汇率升得还是比较快的。另外在这样的背景下，我们的央行条款准备金率，后的大型金融机构准备进率是21.5%，中小型金融机构是18%，冻结大量资金，几次加息。

    特征三，我们还要看到经济运行面临的一系列新情况和突出问题，第一各是通胀，刚才姚总要大量的数据和实体来说通货膨胀的问题，大家来看这个，是一个比较夸张的图形，在危机的时候，一年多的时候是负增长，然后再一路的攀高，到现在今年上半年是5.4%，6月份6.4，7月份是6.5，8月份是6.2，给居民的生活和生产企业都带来的很多的成本推动的压力。当然原因也有很多，说到底还是一个货币的问题，还有输入型的压力，劳动力的上涨，劳动力的红利期到了一个近似于转折点的时候，并不是一个原因造成的，这是我们这一次通胀的特点。

    还有一个是我们PMI指数的回落，它大力上显现于GDP几个月，大力上几个月之后，它就会表现在GDP的数据上面。我们看现在很低的时候，有一个曲线和我们的经济增长差不多，实行了不太规则的V字形的上涨，但是今年的6月份已经回落到了50.9%，已经到了分水岭的临界点了，所以我们特别的担心往下走，那就说明我们后面几个月的GDP的增长会带来几个问题，在8月份会小幅度的回升，PMI的指数对我们中国更有价值的，是因为我们是处处制造业是主要产业的主要时期，我们是世界的制造业的工厂，或者是制造业的中心，所以在这样的情况下，刚才姚总的担心是有道理的，就是担心经济不要进一步的下滑。

    还有一个困扰我们的问题就是地方融资平台的风险，从我们国家主权债务来看，可能不存在问题，现在欧洲出现了问题，美债出现了问题，中国呢？中国的主权债务是没有问题的，但是我们担心地方筑债怎么样，因为我们危险的时候发了大量的地方债，叫地方融资平台，现在我们在治理，地方政府债务总量为10.7万亿，还在可以控制的范围之内，中央和地方加起来也没有超过50%。而美国的GDP和债务的比例已经是100%了，而我们还没有到50%，但是我们要看到它的风险就在于结构上面有问题，特别是西部，西部的还债能力比较弱，另外地方债务很大的程度上依赖于对土地的依赖。我刚才去江西回来，它的土地的出让有关是二三线城市，今年还没有受到影响，但是北京的土地出让金已经明显的下来了，所以过度的依赖土地的话，调控就会带来很大的问题。由于09年的贷款到了今年明年后年就到了还款期，这样对经济也是很大的困扰。

    另外，标准普尔对中国的银行也提出了风险警示，说中国的银行的概率结构以及风险要注意了，因为它认为风险的隐患还是比较大的，它跟地方的债务风险是紧密的联系在一起的，当然还包括我们房地产市场的信贷风险，也大量的从银行贷入了。还有一个问题，人民币升值的压力加大，这是国内的经济形势。

    从国际形势来看，我刚才非常的赞同姚总讲的，资本主义烂下去，可能也把我们给烂下去了，美国不断的印票子，我们的债务已经缩水了，所以在这种情况下，我们来看世界经济形势是什么呢，复杂性进一步加深，我们还以为危机离我们渐行渐远的时候，美国和欧洲等经济体都出现了问题，虽然表面不一样，但是实际上是这一场危机带来的问题还没有真正的解决，有一部分解决了，但是又带来的新的问题，把矛盾往后推了，推了两年之后，有一些国家的问题暴露出来了。虽然不能叫二次探底，但是这一场危机的余震还没有过去。

    美国现在是三高三低，高失业率，高通胀率，现在的通胀率比去年的十月份以来创了新高，还有高负债率，如果债务再出现问题，奥巴马的政府就要关门一段时间了。三低就是消费增速低，今年前五个月的实际消费仅增长1%，美国大量的靠提前消费来支撑它的快速的增长，而我们刚才说的，我们扣除物价因素，中国的消费仍然增长10%，所以中国经济的增长机制和它还是不一样的。第二是房地产市场低迷，06年的次贷危机以来，到目前还没有真正的回暖，他们说只是有一些华人居住的地方房地产市场起来了，因为华人要去抄底了，但是整体上的房地产市场还是低迷的，还有经济增长低预期，IMF以及相关的经济结构都调低了明国的经济增加速度，所以在这样的情况下，被标准普尔降级了。这样的三高三低的问题不解决，还是面临很多的问题。

    第二是欧洲财务的深陷，除了希腊等问题在不断的加剧，还有其他的几个国家，像希腊，爱尔兰，葡萄牙，西班牙，等，所以在这样的情况下，它的债务的危机，6月底，欧元的通胀率又达到了2.7%，所以几头夹击，使得这些国家的处境更加的艰难，谁来救它们呢？

    欧元虽然是统一货币，但是财政还是分着的，很多的国家举了大量的债以后，财政是不堪重负的，所以希腊怎么办呢？国际基金组织也支持你，你自己要削减自己的财政支出，所以一定要提高人的退休的年龄，降低退休金，所以就动的人民的奶酪的，很多的人都不工作了，所以面临着很大的危险。欧洲的危机有可能不断的蔓延，总这个国家蔓延到那个国家。我们看英国，英国的骚乱的背后是经济问题，是那么多人就业没有办法保障，所以经济的问题变成了社会的问题。

    还有日本这个大的经济体，八十年代末九十年代初泡沫破灭了以后，还没有走出阴影，刚刚有一点复苏又碰上了08年的经济危机，又碰到了自然灾害，所以这三大经济体出问题，对中国直接间接也产生了很大的影响。第一是他们的政策，美国由于三高三低，还说自己得刺激，所以它有出了第二轮的经济宽松，还要把经济刺激上去，第二轮的经济宽松带来的是什么呢？美国的持续走低，特别低的利率，导致了大宗商品的价格大幅度制造，而中国是大量的买进原材料，加工以后再卖出去，所以对中国的影响是最大的。从金砖五国来看，巴西是卖矿石了，也是大宗商品，大宗商品的涨价对他们是有利的，只有中国，而印度是服务业外包，只有中国以加工制造为主的，受输入型的通胀的影响最大，所以美国的第二轮的宽松实际上受影响最大的是我们中国

    另外，大的热钱开始寻找加息的地方，热钱的涌入加入了中国经济的危险，以及其他方面的原因，导致中国受这场危机的影响也很大。欧洲的债务危机，它的经济不景气，我们对欧元的比价不断的跌到了1：8左右的比价，原来是1：10，掉的结果就是我们对它的升值，那么我们对欧洲的出口就会受到很大的影响。

    新兴国家经济体面临的是另外的三高，高通胀率，高泡沫，高成本上升，这三大问题带来了我们中国最大的困扰，所以我们在不断的加息，带来的就是货币紧缩，挤泡沫，而且几次的加息，这是在这样的情况下采取的措施。

    下一步的宏观走向，整个的基本面还是比较好的，所以下半年几个月的经济走势总体上仍然还是比较严峻的，今年上半年是9.4，9.5，所以今年还会超过9%，这样的40多万亿的GDP的基数的情况下，整个的经济保持在9以上，9.1，9.2，9.3，我觉得仍然是比较好的增长态势。

    下半年的政策取向有几个两难的选择，就是如何来控制通胀，又不让经济下去，把这两点兼顾，找到一个平衡点，我觉得是非常难的。我认为有这样的几个取向是不会改变的，第一是空气通胀为宏观政策主要的着力点的取向不会改变，在这样的一个取向下面，稳健的货币政策的方向也不会改变，但在操作工具可能会有一些微调。第二，继续实行积极的财政政策不会改变。第三，房地产市场继续调控的取向不会改变。大家设想一下，如果我们是决策者，在通胀还这样高的情况下，在大量的流动性还许多把希望的情况下，那么，一旦放松调控，可能就是强烈的反弹，一下子泡沫又会很大，短期内对经济的危险，特别是对我们行业的危害还是蛮大的，所以在这样的情况下，房地产的大的取向不会改变。

    而且像二三线城市在数量上也要控制，保障性住房的建设不断加快，所以在这样的情况下，我想我们的整个的经济形势大体上会在这样的水平上。那么对房地产市场的影响呢，因为时间的关系就不多说了。房价大幅度上涨的势头得到了控制，但是在这样的宏观政策的背景下，下一步会出现什么状况呢？我想由于通胀压力的不断的增长，所以我们下一个阶段的宏观政策的着力点还是在稳定物价，防止通货膨胀继续加剧，这仍然是我们下一个宏观政策的主要的着力点。7月12日，国务院常务会议提出，现在是房地产调控的关键时期，继续加强房地产调控，核心内容包括五点，一个是严格落实地方的调控责任，从严执行房价控制目标，第二是保证一千万套保障性住房落实等。从中央的角度来说，7月22日提出了三步，叫调控决心不动摇，方向不改变，力度不放松，这是我们的政治局提出来的。另外要确保落实保障房的建设计划，确保建设质量，确保分配公平，这样使我们的房地产走到一个轨道上面。

    下半年有一些限购限贷对房地产的控制，因为有一个目录的管理，除此之外，不是针对房地产市场的，是针对整个的宏观经济的政策也会对它产生很大的影响，第一个是货币政策仍将继续的趋紧，对于房地产这样一个高度依赖银行贷款的行业来看，肯定会受到影响，而且贷款的利率不断的提高，成本也会大幅度的增加。

    另外呢，房地产调控的本身的力度也会进一步的加大，保障性住房力度的加大以后，一部分会投入分配和使用，今年年内可能有400万套投入使用了，这样对房地产的结构也会产生影响。我们预计房地产市场的投资，我个人认为短期内投资也不会马上下来，原因就是去年和今年的一些新开工的项目还是要做，投资还是不断的要加上去，投资不一定以那样快的速度增长，但是它的增长会有一些回落，但是也不会出现特别明显的大幅度下滑的局面。第二就是市场结构发生变化，保障房的供给会大大的增加，中小套型的，普通价位的住宅会增加。另外从销售来看，总量销售还会继续的比较低迷，包括二三线城市，如果有一些限购的话，再加上贷款利率的不断的增加，也会抑制一些人的消费的能力，所以从需求的结构上面会有一些变化。从价格上面还有平稳的状态，一下子降下来也不可能，一线城市会有一些不同程度的回落，比如说打折的力度加大，特别是在五换六环以外的，有一些新城的地区会有一些变化，价格下行的力度在加大，我觉得这也是我们调控的应有之意。

    另外，租赁市场将进一步的活跃，现在我们限购了以后，使得很多的需求，真正的需求走到了租赁市场取，所以我们认为，租赁市场会进一步的活跃，当然价格也上去了。我们国家现在对租赁市场的调整过程当中完善我们的租赁市场，另外明年后年我们还有大的公租房到市场上来，调整我们的租赁结构，这样我们的房地产市场就会进入一个新的发展阶段。

    所以，我们房地产转型发展的阶段要到来了，我们怎么样自觉的，主动的来实现这样的调整和转变是至关重要的，我们如何应对这场危机，我相信08年我们的房地产市场已经进入了软着陆的调整阶段，但是危机以来，由于保增长的需要一下子又上去了，我们在这一次的调整面前，我们的行业能不能从这一次的调整里面得到一些什么？我觉得就是转变发展的方式，一些企业经营的困难可能也会把淘汰了，市场的洗牌又会重新开始。

    企业如何调整自己的经营战略，刚才刘部长讲了，同样在困难的时期，有的发展还不错，有的就陷入了困境，这和发展的能力有很大的关系。第三行业的发展方向要转变，在快速的跑马圈地的时候，大踏步的往前走的时候，要集约化的生产，精细化的生产，在调整的背景下我们能不能把这个的行业引向科学发展的轨道，怎么样把这个问题给解决掉？在注重经济效应的同时更加的注重民生效应？因为房子的基本目标是居住，所以我们如何更加的回归到社会和民生的路上来，按照这样的原则来促进我们这个行业的发展，再一个就是绿色环保型的发展道路，走向低碳的绿色的环保的，我看了有很多的企业在往环保绿色的方面发展，包括我们住宅的产业化，包括刚才刘部长讲了那样多的方面。

    所以我们希望用这样的时间，虽然付出了一些代价，但是要从这个调整里面，对这个行业起到一些帮助，这也是我们从另外一个方面取得的成果。以上是我的一些观点，谢谢大家。