本轮房地产调控的日趋从严，使得财政压力下的地方政府不断试探松绑的可能性，地方与中央的博弈不断上演。前有佛山放松限购的“朝令夕改”，今有芜湖新政四日“维新”。虽然地方政府不断“哭穷”、开发商接连“叫苦”之下，但佛山、成都以及芜湖出台的相关房地产救市政策接连被一一叫停，这足以体现中央今年对房地产市场调控继续从严的决心。

芜湖新政四日“维新” 试探性松动再被叫停

刚刚下达4天的芜湖市房地产新政已被叫停，安徽芜湖市政府网站2月12日挂出的一则通知称，《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》(芜政〔2012〕12号) 发布后，社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持该市房地产市场更加平稳健康发展，决定该《通知》暂缓执行。

而此前，芜湖市政府2月9日曾挂出通知称，2012年在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。另外，对不同面积的房源及不同学历的购房者，芜湖市财政部门还将发放相应的购房补贴。这一政策的出台一时被社会各界解读为“救市”新政。虽然，在随后的2月10日，芜湖市政府在召开新闻发布会时否认“救市”一说，但这依然改变不了救市政策在出台4天后，即被宣告“暂缓执行”。

芜湖政府四日内叫停了该政策，似乎凸显了其政策出台仓促和不严谨。但据中房网多方了解，其实该政策已经过较长时间的准备。2011年5月20日，芜湖市政府就曾印发了《关于进一步加强房地产市场调控保持房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，其中就包括了100%契税补助、购房补贴和购房落户等优惠政策。但该政策当时主要针对相关企业引进人才以及对夹心层买房需求，当时并未引起外界的巨大反响。随后该政策被同省的马鞍山市所效仿，马鞍山方面规定，2011年8月20日起，对“唯一自住房”购房者和高层次人才购房者实行房产新政，这两类购房者可享受市财政给予所纳契税100%的补助。据了解，马鞍山的上述政策一直执行到现在，这也无形中给了芜湖巨大的“鼓励”作用。然而，去年5月份的新政实施范围太小，因此，到了2011年10月，芜湖市方面正式开始调研涉及范围更广、补贴程度更高的房产新政。于是，2011年底，部分小范围的开发商被邀请参加座谈会，之后当地局部传出将出台新政的风声。据当地人士透露，芜湖方面还专门听取了包括专家在内等各方面的意见，还向上级部门做了具体的汇报。最终，今年2月9日，芜湖市正式发布了酝酿以久的新政。事实上，仔细对比后发现，此次新政策内容只是在2011年5月份的政策基础上扩大了享受税费减免及财政补贴的范围。

至于新政为何被叫停，网传周六(2月11日)中央就派检查组到芜湖检查指导，而此前刚刚出台的新政被叫停与检查组的到达在时间上相吻合。另据芜湖市住建委一内部人士介绍，该市住建委相关负责人已前往北京，被住建部领导约谈。就这样，芜湖酝酿以久的“救市”新政四日内便被有效“化解”。

佛山限购“朝令夕改” 部分城市局部微调

此前的2011年10月，在中央一再强调坚持房地产调控不放松的大势下，曾作为全国第一个地级市出台限购令的广东佛山，却发文“松绑”楼市限购。然而，当天即被连夜叫停，一时引起舆论哗然，至今未再出台相关放松调控规定。

在同年11月的成都，数十家地产企业负责人被召集至成都房管局座谈，传闻计划松动限购政策，一是开发商将拥有备案的资格，二是在全款付清的情况下，户籍在成都主城区的家庭，可购房四套。这被外界解读为“限购松动”。但经证实，该新政实行约一周后便停止执行。去年11月21日成都市房管局相关负责人表示，成都继续坚决执行住房限购政策。

类似佛山、成都、芜湖这种对土地财政高度依赖的城市并不少见，而原本一刀切的限购、限贷等政策的弊端越发显现，因此，在持续深入的调控下，不断寻求“微调”的城市比比皆是。

据媒体1月18日消息，广州计划修改2012年房地产调控思路和调控目标。其中包括适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究“差别化限购”措施的可行性等。1月22日，中山市住房“限价令”最高上线由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。此次提高限价，中山市有关政府部门既没下发文件，也没有在媒体上公布，只是在春节假期的第一天实际开始执行新标准。作为今年以来全国首个放松限价令的城市，中山此举引发了广泛的猜测和质疑。2月9日，一份来自广州从化市政府办公室下发的文件在业内广泛传递，其主要内容是从化市政府原则上同意将从化市“购房入户”的到期期限再延长两年。新政不按买房时间计算，只要所购买的商品房的土地使用权在2009年12月31日之前获得，买家在2013年前完成网签，均可办理入户。同时，北京、上海、天津、武汉、厦门等多个城市近期均上调普通住房价格标准，扩大了普通商品房外延，鼓励更多的交易。

从去年10月佛山限购“朝令夕改”、11月成都涉嫌变相松动楼市限购令开始，到今年一、二月部分城市政策的局部微调，再到近日安徽芜湖对购买普通商品房免契税发补贴等一系列刺激楼市成交举动来看，种种迹象均表明，三四线城市缺乏延续执行楼市调控的动力，而其背后所表现出更深层的意义是整个房地产市场成交冷清的无奈。

京沪坚持楼市调控不松动 2012持续限购已成定局

今年初，北京市市长郭金龙曾表示，2012年北京将继续遏制投资投机性购房，强化政府住房的保障责任，充分发挥市场力量，增加中低价位、中小套型普通住房的供给，进一步巩固调控成果。在谈及楼市调控“可喜”之处，北京市副市长陈刚强调，政策出台至今，从数字看效果理想，但房价还没完全回归，均价仍处在高位状态，调控政策还得坚持。

同样，上海市长韩正1月16日在年度中外记者会上表示，上海在配合中央房地产宏观调控政策下，商品房去年7月止涨，10月略微下跌，但成果仍不稳固。目前上海住宅价格太高，高房价影响人民群众利益，也背离可持续发展原则。因此今年房地产调控力度不减，政策不变，同时将加大力度建设与分配保障房。

此前，上海市长韩正曾表示，2011年1至9月房地产对上海的贡献率为8%以下，上海经济对房地产的依存度进一步降低。上海正逐渐摆脱对土地财政、房地产业的依赖，进入全方位的经济结构调整时期。同样，据北京市统计局估算，2011年房产限购仅影响北京经济增长约0.5个百分点。随着北京、上海等城市经济对房地产依存度的进一步降低，加之北上广深相继明确表示将继续执行限购，国内一线城市在2012年持续楼市限购已成定局。

央行首提“满足首套房贷”需求 政策微调难改调控走向

就在此次芜湖试探松绑调控的前夕，央行网站发布了《2012年人民银行金融市场工作座谈会》内容，其中提及继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。这是自2011年调控以来，央行方面第一次公开释放“满足首套房贷”的信号。这对沉寂多时的房地产市场立刻引起了轩然大波，被认为是政策松绑的前兆。就在央行表态的前后，除了北京、上海、天津、重庆4个直辖市，还包括房价较高的广州、杭州及南昌、哈尔滨、成都、南京、济南、昆明等12大城市已将首套房贷利率从之前的“上浮”5%-10%改为回归“基准利率”，部分城市的银行甚至出现9折、8.5折的优惠。

然而，温家宝总理在国务院五次座谈会议上明确了2012年国家对房地产调控的目标，再次强调了促使房价合理回归不动摇。中国13亿人口不一定人人都拥有自己的房子，但人人都要有住处，也就是强调了保障房建设的重要性。芜湖市政府此时出台的“救市新政”与中央一再强调的坚持楼市调控，促使房价合理回归不动摇的精神相悖，这就足以解释为何芜湖救市新政被“暂缓执行”。中央再度表明对于楼市调控的坚定决心，也让此前一直抱有政策松动的幻想彻底破灭。

楼市2012开局惨淡 未来能否迎来转机

中央对于楼市调控的决心，在市场中的各个环节也均有所体现。从近期土地市场表现来看，数据显示，1月全国129个城市的住宅土地平均溢价率为1.23%，已下滑至2008年1月以来最低水平，楼面地价环比下降了27%。值得注意的是，而被称为“限购执行最严格的”北京，1月份仅成交20宗地块，总土地出让金为21.92亿，平均楼面地价为1366元/平方米。这些地块均以底价成交，溢价率为0，相比于之前市场平均价格，已现下调之势。

房企方面，相继公布2012年首月销售数据的富力地产、保利地产和万科的销售状况均不理想。其中，富力地产2012年1月实现合同销售金额12.3亿元人民币，环比和同比分别跌59.4%和56.7%。保利地产1 月实现签约面积12.50万平方米，同比下降74.7%；实现签约金额15.11 亿元，同比下降69.3%。万科1月实现销售面积119万平方米，销售金额122亿元，同比分别下降28.1%和39.3%。这是万科五年来，首次在开年时出现销售面积和销售金额的负增长，龙头房企1月低迷的销售也反衬出楼市目前仍处于寒冬。

市场方面，目前房产中介市场也正在经历2008年以来最严酷的寒冬，不少中介门店近几个月在二手房业务方面几乎没有成交业绩，上海某品牌中介门店甚至传出“1个月只让使用一包A4纸”的节流措施。再加之春节期间各地楼市纷纷出现量价同跌等现象，楼市正在遭遇了“雪上加霜”的洗礼，观望情绪日渐加重，2012楼市开局可谓惨淡。

另外，从资本市场表现来看，近年来，受制于国内楼市调控，沪深两市上市房地产企业股价表现几度低迷。受芜湖救市政策影响，2月9日至10日期间，沪深两市房地产板块一度上扬，直接受益该政策的合肥城建(002208)收盘涨停，报收6.89元/股，领涨当日房地产板块。然而事与愿违的是，就在2月12日，芜湖市政府发布通知，决定暂缓执行2月9日发布的楼市新政后，2月13日开盘的沪深两市房地产板块表现再度低迷，合肥城建全天创盘中最大跌幅6.68%。截止收盘，房地产板块整体跌幅居前，两市近7成地产股下跌。由此可见，压抑已久的地产股此时急需楼市调控松动等利好消息来刺激长期低迷的市场表现。

开年不利的楼市今年能否迎来转机？根据此前中房网对近2000名业内人士开展的网上调查结果来看【相关阅读：破局2012_中国房地产市场走势与格局前瞻】，多数人认为至少上半年以前的房地产市场基本不被看好，下半年的形势则需要根据届时的政策和经济环境再进一步判断。不过，随着地方财政和经济增长的压力，使得地方政府在执行层面而言可能会有一定操作空间，这使得2012年市场整体大环境可能将好于2011年。但另一方面，2012的经济可能进入一个下行的周期，房地产业也面临着更大的挑战。但未来不管形势如何变化，掌握政策变化的规律，找准市场需求释放的节奏，积极进行战略创新和转型发展，将是未来生存的不二法门所在。(曲涛/中房网)