李文杰：房地产企业2011年“现金为王”

　　专家档案
李文杰，防科技大学材料科学系本科毕业，北京大学房地产区域经济研究生毕业。自1994年起，在北京中原从事房地产销售策划及顾问工作。现任中原地产华北区董事总经理、北京中原房地产经纪有限公司董事总经理。兼任中国房地产业协会与中国房地产研究会专家委员会专家、香港中华建设管理研究会理事、北京房地产业协会理事及北京市房地产中介行业协会副会长等职

　　专家成果
长期从事从事房地产销售策划、顾问及研究工作，在媒体和市场上具有广泛的影响力，是多家主流媒体的地产专家顾问团成员及特约评论员。曾获得过中国地产经纪年度杰出功勋奖、中国60强地产经纪行业领导人物奖、中国房地产策划大师、新浪房产博客金凤奖、新浪乐居影响力人物、最受媒体关注行业领军人物、年度贡献人物、中国地产经纪年度领军人物奖、中国和谐地产建设推动人物奖等荣誉称号。#p#副标题#e#

　　价格回落是本次调控的主要目标

　　中房网：政府对2011保障房建设力度空前重视，这对市场供应结构会产生何种影响？又会如何影响到房地产市场的走势？

　　李文杰：保障房供应的加大，使得房地产市场供应结构不合理的状况发生改变，中低价位、中小套型、中低总价的住宅数量预计将迅速增长，可以让更多中低收入的家庭有房可住，有利于社会的安定和谐和人民的安居乐业。

　　保障性住房的增多对于周边的商品房市场也将产生一定的影响，对于抑制房价的过快增长将起到良好的促进作用。同时，保障性住房也可能改变商品房的供应结构，由于户型可能重叠的影响，商品房的套型面积在注重功能的前提下，有可能会逐渐偏大。

　　中房网：2011年还有哪些可能的调控手段出台？您估计这些调控会带来哪些影响？

　　李文杰：价格回落是本次调控的主要目标，因此把“调控”作为2011年房地产行业的主基调应该是比较贴切的。正在执行的新一轮宏观调控是有史以来最严厉的，目前楼市整体上还处于观望期，调控的效果和影响还需要一段时间才能真正显现，如果调控效果还不尽如人意，那么政府还将进行下一轮的调控，如房产税试点范围扩大，实施更严格的土地供应、商品房限购政策，继续加息、上调存款准备金等等。这些调控会对地产市场继续降温，继续接近直到实现政府的调控目标。#p#副标题#e#

　　2011年中国房地产市场的总体形势

　　中房网：您如何看待2011的中国房地产市场的总体形势？

　　李文杰：2011年依然是中国房地产市场的宏观调控年，随着各项严厉的调控政策的深入实施，对房地产市场将产生较大的影响，由于严格的限购令将不少购房者拒之门外，房产税等政策的实施也使一些投资者更加趋于理性，保障性住房的陆续上市对商品房市场也会产生一定的影响，因而2011年住宅市场的成交量将可能出现较大幅度下降，房价上涨过快速度将得到有效抑制，部分地区的房价有望出现一定的回落。

　　中房网：哪些问题或环节可能成为影响2011年房地产市场发展的重大因素？

　　李文杰：国际政治经济形势、我国宏观经济走势、房地产宏观调控政策落实情况、货币金融政策、保障房建设等问题都将成为影响2011年房地产市场发展的重大因素。#p#副标题#e#

　　开发商要认清形势、谨慎行动

　　中房网：面对目前的市场和政策环境，对于房地产企业来说，在您看来，2011年应该进行何种战略的转变或调整？为什么？

　　李文杰：在目前的市场环境下，房地产企业需认清形势、谨慎行动，根据自身的实际情况进行战略调整或转变，如利用调控引起观望而带来的相对较低的地价，参与土地竞标，争取以较低的地价获得储备土地；开发中低价位的普通商品住宅，争取资金快速回流；避开调控重点城市，转向三、四线城市进行开发；从住宅市场转向商业地产市场等。特别是在当前调控政策前景尚不明朗的环境下，房企的现金流就更加凸显重要，2011年可以成为“现金为王”。#p#副标题#e#

　　楼市调控需要更科学的依据

　　中房网：作为房地产业的经济政策专家，如果要对政府的房地产政策进行建言的话，您最想说的是什么？

　　李文杰：希望政府密切关注房地产市场走势，将各项已出台的调控政策确保各地方政府能够真正的切实落实到位，加强政策执行的监管力度，针对市场变化情况及时做出有效的调整和应对，并根据调控效果尽快制定下一步计划。更重要的是应该加快建设全国联网的住房信息化系统及科学的房价统计机制，为下一步楼市的健康发展提供更加科学的依据。