“最坏”的时机反而最适合扩张

方圆集团副总裁黄新发与“对话房企”栏目组合影

身居五虎盘踞之地 方圆是谨慎、成熟？还是保守？

方圆身居华南五虎盘踞之地，可谓竞争激烈。改革开发以来，中国房地产行业风起云涌；华南一直是厮杀最为猛烈，见证中国房地产市场几经沉浮的一线战场。无论是深圳、广州楼市的迅猛发展、还是海南楼市经历的那一轮轮泡沫；除了扩张及财富，我们也看到了太多血淋淋的拼杀和牺牲。是不是因为看透了激进、扩张与牺牲？方圆似乎一直很稳健；没有经过孙宏斌及顺驰早年的激进、也不愿像潘石屹SOHO中国一样站在舆论的风口浪尖；自1997年成立以来，方圆已走过了近15年路程；据了解，方圆2012年的销售额目标将近200亿；对外公布的储地面积在700万平米左右。

与1994年成立、如今销售额已近400亿；储地3300多万平米的西南企业龙湖相比，它的发展速度绝不算迅猛；与盘踞华南的五虎相比，方圆绝非膀大腰圆，身处“务实”的华南，方圆的市场份额也难免受到“华南五虎”的多面夹击。但就此，黄新发很看好方圆除建筑本身之外的“溢价空间”，依然坚信：“方圆目前运作状态呈良性，5年内不拿地都可以”。我似乎不相信他及方圆的从容和稳健是自始至终的； 但黄新发说：“如果再年轻一回，我们走的还会是这种稳健发展路线；企业的发展是根据资金实力和销售能力判断的，要建立在自身资金能够盘活的基础上去扩张，不可盲目；方圆一定不会激进。”这似乎也是近期《对话房企》系列专访中，企业高管一致的态度，这是企业迫于目前市场环境做出的无奈抉择？还是市场和企业都变得更加成熟了？这“稳健”，到底是“保守”还是“成熟”？看来，只有市场和时间才能给出答案。

相悖论：“最坏”的时机反而最适合扩张

十余年沉浮，华南房地产市场潮起潮落；房企业绩竞争激烈。作为华南五虎销售规模之首的恒大地产，销售额超过600亿；其以灵敏的销售策略见长；而碧桂园则是“快速开发、效率为王”的典范；富力践行“商住潜行、全国扩张”；雅居乐、合生正在做着调控下的艰难抉择。

你也可以反问：在竞争可谓惨烈的华南市场，方圆是怎么活下来的？

然而，就是打着“文化地产”的大旗，方圆确实另辟蹊径、杀出了自己的一条血路。

当然，明眼人都明白，“文化地产”只是概念；企业能否生存下去更取决于其经营策略。

对于方圆，2009年、2010年成为其相对快速发展的两年；2009年，方圆新开售项目所覆盖区域扩大；2010年，虎踞龙盘，方圆广州分公司成立；在广东、海南扩大拓展商业地产、旅游地产项目；由此宣告了方圆形成以集团为中心(4个地区公司开始运转)，有多个系列项目品牌，兼有住宅、商业地产、旅游地产多业态类型的格局。这时，我们要问，09、10年相反是中国楼市政策调控最为严厉的两年；方圆为何在此时“逆势”发展？

“这就是‘相悖论’所阐释的道理，‘最坏’的时机反而最适合扩张；就如同有人问我：现在是不是拿地补血的好时机？ 我说： 看似最坏的时机往往是最适合拿地的时候。”黄新发这套理论倒是很独特；似乎又跟他“稳健”的风格有点相悖。

关于企业破局之道，最近业界谈得最多的应该是“转型”。或做业态转型；或做经营思路转型；业态的转型，比如由住宅转向商、旅地产；而思路的转型，犹如“复星集团”，整合旗下地产业务，从在一线拼杀转向做地产“投资商”。

而对于方圆，商、旅地产业务的布局并非“赶时髦”破局转型；却是和它下一步布局计划相匹配的。

“珠三角、长三角、海南、西南是我们的四大战场。”黄新发笃定的说。当然他也很谨慎，与方圆集团官网上的说法不同，黄新发绝口不提全国发展策略；将主战场紧紧锁定在这四大区域；下一步，尤其是‘海南’市场，对我们很重要。不言而喻，方圆商业地产、旅游地产的战略布局是基于其对海南及其他三大主战场的预期。例如海南龙波湾将打造全国性的养生基地、海南土福湾海棠福湾一号，其计划投资50亿规划拟建公寓、低层住宅和五星级喜来登酒店；为商、住、旅结合项目等；方圆看好的也是海南这个区域较大的“国际连锁商业及旅游地产开发运营前景”。

当然，“发哥”的相悖论还体现在对市场的判断上：在这一轮的调控之后，他并不觉得市场会出现报复性反弹；他说：“目前的“楼市观望”和“所谓低谷”或将持续一段时间，低迷时恰恰是买房的好时机。”

方圆不会为上市而上市

拓展融资渠道，对于企业发展始终较为重要。此前有报道称：2007年时，方圆集团曾委托摩根大通成功发行了2亿美元的可转债和债券融资产品；在楼市最高峰2007年顺利融资，虽然遭遇急转而下的楼市行情，上市也被迫延期，但正好利用融资进行扩张，搭建全国平台。方圆集团在融资前，只有600万平方米土地储备，而在2007年，仅广东鹤山市“十里方圆”这一项目，“就有5000亩的土地储备”。

也曾有消息称：方圆曾计划在境外上市，但遭遇当时金融风暴大环境影响，上市被迫延期。

而今，当“发哥”被聊起上市或拓展融资渠道问题时，他挺坦然。“方圆不会为上市而上市；要看现在的市场环境是否适合，是否真正能够达到企业融资的预期。”伺机而动的态度，显得很“老道”也很“淡然”。

从善如流

当被问及对自己的评价时，黄新发只说了四个字：“从善如流”！

在房地产界驰骋15载后，这或许代表了他现在的心境。他“发哥”的得名也或许来自其曾在地产江湖勇猛厮杀的“侠骨”经历；但如今，我们看到的更多的是一个深谙“太极”之道的他：豁达、平静；但或许内功更深。