五、调整控制房价预期，确立增加住房有效供给的调控方向

五、调整控制房价预期，确立增加住房有效供给的调控方向

近年来我国房价快速上涨引起各界关注，控制房价成为宏观调控的政策着力点。实际上，房价的涨涨落落既是市场配置住房资源的信号，也是市场发现和形成房价的过程。房价上升表明市场供不应求，要求加大住房建设投入，房价上涨，表明投资回报上升，刺激住房增加有效供给；房价下行，表明市场供给大于需求，投资回报下降，要求减少住房建设投足和住房有效供给。以住房是基本必须消费品为据用行政力量调控房价水平，一方面抑制住房有效供给，另一方面刺激社会需求，加剧供求矛盾。历史的经营值得注意。在和平建设时期，通过行政手段长期控制一种具有持续旺盛市场需求的产品价格而达到增加有效供给，进而在更高水平上达到供求平衡的，中外历史上都没有成功的先例。我国住房体制改革只有十多年，房地产市场还在完善过程中，哪一年、哪一个时刻房价是合理的尚不能做出定论。在建房原材料、土地、劳动力等价格普遍上涨，通货膨胀趋势不可逆转的条件下，以行政手段降低房价，似乎占据了道德的高地，但实际效果只能是扭曲住房供求关系，即使支付了极高的行政调控成本，也难以达到预期的目的。我国多年的调控房价政策实践已经证明了这一点。房价是我国目前分配住宅资源的最公平、最效率的杠杆。房价当然不是越高越好。一个城市的高房价造成生活高成本，要求提高工资水平，降低企业利润，影响企业市场竞争力，进而降低城市的活力。但房价是调节城市人口和产业空间布局的杠杆，背后是复杂的社会再分配关系。世界上似乎还没有一个工资水平高、发展空间大、就业机会多而房价水平低的大城市。一方面，首先获得住房满足的先富阶层支付较高的房价，高房价是征地拆迁居民获得合理补偿、开发企业获得合理赢利、地方政府财政增收的最终承担者；另一方面，房地产开发的顺利完成是先富阶层购房行为实现的前提，政府财政收入的增长，是城市加快现代化基础设施、完善公共服务的重要保障。这里是一损俱损，一荣俱荣的相互依存关系。中央反复指出，我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段，社会主义初级阶段的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要与落后的社会生产力之间的矛盾。在房地产领域，表现为人民日益增长的住房改善需求与相对滞后的住房供给的矛盾，而住房有效供给则是房地产领域主要矛盾的主要方面。增加住房有效供给既是房地产调控的基本方向和主要目标，也是控制房价快速上涨的釜底抽薪之策，舍此则不能取得房地产调控的战略主动权。因此，任何与增加住房有效供给方向和目标相悖的房地产调控政策出台都应慎之又慎。对房地产实施歧视性的金融信贷政策，是对控制房价政策效力的抵消。优先保证保障房建设用地，于降低商品房价格无补，因为两者的供给对象不同。