王戈宏：国外保障房创新运营及投资模式实践启示

王戈宏：听完前面三位嘉宾演讲，我感觉我的发言没有必要，一谈到国外保障房经验都是大同小异，我这一块从国外对我们借鉴和实操角度来谈。

最近房地产调控，十年九调，大家探讨话题调什么，其实表面调价格，作为房地产业人知道调游戏规则，现在要进行洗牌了，现在价格不价格的问题，现在开发商面临没有钱了，这次论坛的题目起得特别有意义，我第一次看到讨论，真的是中国地产必须要从草莽开发时代到科学化开发时代了，这次科学论坛我觉得特别有价值。

科学有两个方面，第一个方面要探讨一个模式科学，以前也探讨过，刚才我说过的，中国地产在前30年过程当中，一直发展的是亿种草莽型资源型，现在模式大家缺钱了，开始讨论房地产金融属性，开始讨论我们运营分工的细化，模式科学，第二个我们叫结构科学，刚刚纷纷探讨保障房。其实保障房在中国探讨时间14年之久，1998年国务院第一次推进，推进公共住宅产业发展提出过保障房概念，温家宝提出著名国六条开始，也加强保障房建设，其实一个14年一个6年，分别强调现在开始真正大规模推动保障房，其实结构始终在探讨，我们中国现在地产问题不能看表面，其实地产问题确实是我们80年代的房改造成的问题，我们一下把所有房子变成商品房，所以在国外来看，大家刚才探讨了很多，其实真正健康的房地产的产品结构是三分天下的，就是保障房，租赁房和商品房。今天谈的保障房，刚才谈到REITs是很大的一块租赁房，在美国很多的REITs大量靠出租挣钱的，这一块，不知道什么时候可以探讨，但是保障房是非常大的一块，国外保障房创新模式刚才嘉宾们都谈到了，我就谈一些简单的起事，对我们现在实操这一块带来什么样的价值。

如果我们现在3600万套保障房全部推出结果是什么？现在所有的是钱，如果说数量的话，如果3600万套，我们成为一个数字，如果保障房是70平米，2000块钱一平米投资是1.4万亿，刚才盛总5万亿总投资，这是中国前30年所有商品房的面积总合，所以保障房一旦实现，房价根本不用调，自然就有一个供求平衡，这是很重要的概念。国外有非常合理的结构，新加坡工作方式规模非常大，在美国、在欧洲来看真是三分天下，商品房、租赁放，保障房，比例不见得1/3，但是三块市场同时壮大之后，才真正形成需求分流，其实房价真的要靠市场调节，前两天跟专家聊的时候，大家谈到土地，一谈房价高骂土地财政，真正房价最终脱离房子本身的，脱离土地，脱离房子建筑，完全是资源型产品，比如在北京人知道，新能国际(音)，还四开盘8千多，后来1.5万，2.5万，现在拿3万支票都没有人卖给你，地段变成脱离房子本身特性的关系。房地产经营和资源性，将会产生很大的影响。

底特律汽车城不在的时候，一万多美金可以买底特律的别墅，你敢买吗？很可能变成800美元。所以保障房属性很重要，把不应该进入商品住宅的人引导到保障房，这是很重要的国策。

“福利分房”到“货币化商品房”，的转变过于彻底，企业对员工的住房保障彻底取消，全部被推向了市场。如果我们把中石化、中国移动，中国联通员工解决住房的话，可能市场上没有这么大需求了。

我们居者有其所不等于居者有其屋，所是居住屋是财产，由于没有规模化的租赁市场产品，我们讨论的居所几乎财产概念。

公租房比如一个月住房开销2千块以下，如果大家了解到美国政策，美国保障房进行补贴的时候，要求所有开发商提供给住户的租金价钱，不要超过租户这个人月收入的25%到30%，超过部分就补贴，这是一个特别重要的概念，什么概念呢？当一个人 的住房开销超过你月收入的1/4到1/3的时候，你就没有幸福指数了，1/3用来吃，1/3月来品质化生活，要文化消费，所以中国为什么这么多月光族，啃老族，所有开销在你买不起好地段房已经消费掉了。

刚才我谈到中国的地产健康的核心问题，其实就是刚才的结构化问题，探讨的融资，探讨的模式，最终如果结构化比如说租赁保障跟商品房，全部都已经充分提供的时候，其实所有人都可以按自己的能力和需要选择，但是现在无从选择，所以造成很大的问题。

刚才总结下来国内外保障房的发展手段，两个核心要素，其实无非谈得最多的是金融要素，第二是管理运营模式，这我就不细说了，等到下面的时候，把运营模式简单做梳理。运营模式第一如何分配，开着宝马奔驰买保障房出来，怎么分配，中国没有最低收入，美国没有，中国税收都是灰色的，个人所得税，有几个真正表现最低收入的，没有最低收入如何分配，这是很大的问题，我们建了房如何分，分不好也是一个问题，第二保障房如何盈利，我们融资拿了钱，如果给投资人没有分配，投资人不会再考虑，资本很现实，光让政府投肯定钱不够的，另外我们如何复制和规模化，商业运营里面，复制和规模化是最重要的要素，保障房我们一直在谈，刚才吴总谈得特别好，现在目前我们能看到的，在座很多政府专家提得很好，这是不是一个长期可持续的策略不知道，所以谈到REITs和很多配合。

德国模式其实对中国很有借鉴意义，因为这个是按部就班的，很多德国人有租房，买房是储蓄银行，这一块做得非常好，很像公积金，但是是强制性投资银行，这是固定利率。

各个国家都有保障住房协会，美国模式，我也不谈了，但是这里面有一个概念，希望其他嘉宾谈时我再提炼出来，低收入房屋的优惠政绩化，如何给开发商优惠，如何不随便给优惠。提供低收入数量和标准怎么保证，以这个优惠证来给你提供优惠的量化的界定，这是很重要的，要不然 没有量化的话，就会寻租，就会有一些背后交易，这个必须要透明，这个东西我们怎么建立，如果没有低收入的优惠政策，你怎么给开发商奖励，我觉得这个东西太随机了，这个需要认真探讨。

国外核心特点就三点，投资兴建政策性金融系统跟特殊税收。我觉得我把刚才国外模式简要用两句话做提炼，其实我们看到的德国、美国包括日本和其他国家，为保障房做了两次封闭，产品交易的封闭，保障房房子不可以拿到市场交易，交易是一个可预期，第二金融系统封闭，为保障放设计的金融系统是独立封闭的，是有效的，是有固定利率安全的，我们国内能不能做到封闭？如果保障房走向市场，奔驰宝马都能买，那是很可怕的事，如何做好封闭的事情，对下一步保障房建立是很要命的事情，如果把这个依然做成很无序或者很随机无法做到这方面。

领汇香港核心是什么？我觉得核心就是让保障房的住宅和商业进行剥离，刚才说的核心就是如何让保障房挣钱，其实保障房都能挣钱，挣钱就不能便宜，因为这里面有很重要的概念，保障房会同质化居住，这样对商业需要差不多的，这样进行同质化配制，这是很有意义的，我在美国的时候住在DC的公寓里，都是政府官员。

那个地方人不用开车，那个公寓最核心的一个商业面积没有给辛巴可，没有给意大利，给了美国最大的DSW卖鞋的老板，到周末开到凌晨2点，在这里的人为什么租这个做鞋城，这里人都不用开车，他们消耗最多的是鞋，所以我的鞋很挣钱，所以把最黄金的地方给我卖鞋而不是新加坡，这保障房很有意义的，既然同质化居住，对商业需求非常有个性，非常有特色，我们能不能把同质化商业配制在保障房经营，这一块可以挣钱的，如果配制领汇REITs有效吸纳社会资本，我们国内这么多保障房商业这一块有没有运作？没有运作就等于商业乱七八糟，没有管理，这是最要命的，我们把最黄金，最蛋糕的没有做出来，吸引资本是一句空话。

所有国外的政府主导在中国是不是适合，我们该不该政府主导，第一主导兴建，第二主导运营，我们该不该做这个需要深入探讨，我个人想法政府主导能不能慢慢地在REITs没推出前变成政府持有，让企业持有不可能，这是很重要的课题需要研究，第二融资，现在是政府推动，政府拉动，政府给政策，那么如何吸引社会资本？这个从政府的引导，完全怎么建立一个社会资本的进入，REITs有这个形式，中国没有REITs怎么办？中国需要特色，第三从运营的单一化，如何转向运营和投资兴建剥离，让运营请最好的公司管理，请最有经验的公司来管理，领汇其实做商业运营的时候，是请了新加坡最大一家机构投资，投了18亿美金，当新加坡教会如何做运营之后，他们把新加坡人踢走自己做，我们能不能请专家来帮我们做保障房商业运营，做好我们再把他们踢走，我们再请我们国内专家做，这三点，政府该不该主导？政府的主导是长期的还是短期的。第二政府如何起在政策方面配套，这一块在政策层面一定要解决好。融资层面如何彻底把政府引导和机构投资变成社会化投资，第三个金钱和所有权剥离，这是可能我们需要认真研究的事情。

最后给他们参考两个指数，对我们保障房是信心，从1880年到2010年，美国房地产去掉通货膨胀的指数，美国指数在100年前是100点，到2010年100年又回到100点，如果你祖业给你留一套房子，2010年这个房子是不值钱的，回到了原点，为什么美国REITs很厉害，靠租金收益，分红收益，免税很挣钱，靠房子资产赚不到钱，中国未来会不会这样，不知道。

全世界70年到10您的房地产动态变化，红色最变态指数是日本，中国人说居者有其屋，靠房子发财梦想慢慢过去，第二房子会跌价，房子最终和你地段没关系，跟资源关系非常大，跟经营关系非常大了，经营好得物业就会越来越之前，保障房也一样，如是保障房经营做好，带来新的投资机会，也会对保障房有本土化，可操作性，可程序性提供更重要的借鉴。谢谢大家！