华山：亲和源老年住区的开发实践

亲和源股份有限公司副总裁   华山

各位领导、各位嘉宾、各位同行下午好！

    亲和源八年前开始进入养老地产，今天老年住区委员会给我这个机会，给大家简单的介绍一下亲和源，这仅仅是一个案例，因为现在养老市场起来了，各位英豪都在准备进入这个市场，谈谈我们的体会，谨供大家参考，欢迎各位有机会到亲和源看一看，给我们做一些指导，有机会跟我们合作把中国的养老产业真正的做好。

    一、亲和源模式的概述

    1、基本概况

    座落在上海浦东新区，将来的迪士尼就离我们4公里的地方，应该说是市郊结合部，占地125亩，建面10万平，容积率1.2，配套占30%。专家说的很对，配套太高的话会影响成本，我们开盘三年半，建设一年，拿土地一年，算起来已经是八年前，当时国内没有找到现成的案例可以学习，我们也不知道配套多少是合理的。当然这个项目一开始就有一个研究中心研究我们的模式，但是我们要形成养老的服务体系，有些是一定不可少的，我们这个项目作为试点，作为亲和源的起步，要走一些弯路和付出必要的代价那是一定的，所以现在的配套占到30%，亲和源在全国推广，在其他地方也在做，在新做的项目中往往会把配套的比例定在10%，30%确实高了一点。后面两栋是护理院、医院，角上这个配餐中心，当时的想法是让老人有饭前饭后有活动的时间，所以把配餐中心放在了后面。共16栋建筑，包括12栋公寓，以会所、老年护理医院、配餐中心、商业街管理及活动中心。我们原来是做房地产的，做了很多年了，那时候对整个住宅的调研感觉到，不管你是全装修还是不装修的房子，基本上一个社区居民全部住满，进入一个正常的运营状态要五年时间，所以我们把销售里面招募老人入住也定为五年，现在三年半过去了，今年三栋小高层装修完毕进入市场了，应该说目前销售状态是比较好的。待会儿我会有一章节专门讲讲商业模式。

    目前已入住的会员已进700名，2011年预计入住会员会达到1000名左右。大套120平米，约占22%，中套71/79平米，约占50%，小套58平米约占28%。小套就是70、80岁的老人还要睡在一个床上，中套就是可以分床睡，大套就是有一些老人想自己写一些东西，要有空间。我们整个规划创意是日本人做的，日本人把户型做的过小，目前为止剩下的就是小套、中套，没有装修大套就卖完了，大套确实符合中国人的消费理念。

    我们的建筑宜老化、智能化，宜老化——建筑物视觉，建筑立面的醒目色彩标识。在一个连廊贯穿之间，体贴照顾、无无惧烈日风吹。我们有很多设施，门球、乒乓球、斯诺克、高尔夫都有。作为养老设施智能化是必须的，室内有无线的紧急呼救的开关、按纽等等，在整个社区里面是无线的，每个老人都有一张智能卡，既是房门钥匙，又是消费的储蓄卡，同时可以把附近的信号整合进来。这个卫生间很简单，但是上面有一个红外线，老人在这个位置上有两个小时不动就会呼救了，这个技术我们感觉很好，接下来我们做新的项目的话会采用新的设备。美国有的地板就是智能化，只要老人要倒在地上地板就会发出急救的信号，下面我们也要学习。智能化的总控中心，全区摄像头联网工作，全方位保障安全。总投资达1850万元。同时我们开辟ERP管理软件，跟软件公司联合开发的，ERP管理系统是我们服务、管理资源配置等等是总控的，我们建立每个老人的模型，有健康模型、生活模型、快乐模型，这些模型的数据通过ERP来传递和归纳。领先科技的无线定位求助系统，迅速定位、快速反应、确保危机及时处理。现在老人也知道，需要什么功能一按我们保安就过去了，他拿的东西太多拿不动了，保安就可以帮他拿。

    2、亲和源的会员身份

    健康活跃的长者：平均年龄74岁，前一个月统计是72.3，上个礼拜平均年龄小幅的增长，现在平均年龄是74岁，里面大专以上的学历占53.4%，这个数据大家可以参考一下，很重要。为什么呢？大专其实是高学位，他们是50年代的大专生，现在的老人大专的学历应该说都已经是国家的干部编制了，在事业上或者整个人生还是比较成功的占到53.4%，18.3%有高级职称。有著名的艺术家、航天专家、船舶专家、文学专家、历史专家，70%教授、医生、企业高管或高级公务员、专业技术人员。最多的是大学老师，为什么呢？因为他们很容易把孩子送到国外去，现在在国外读书的大学老师的地位，或者有一定地位干部的子女和有一定背景的子女到国外去，大学老师很多在国外，现在他们是空巢，而且他们的观念又比较新，所以在亲和源进入会员行列的大学老师特别多。高级干部：十多位享受国务院特殊津贴的高级专家，7%离休干部。我们还有60%几的党员，我说的笑话，真正的共产党员到了晚年以后，真正在我们那里发挥了堡垒的作用，因为他们有奉献精神，他们热爱组织，在我们这种群体里面，他感觉到有荣誉，又能再一次当领导，又一次重返岗位，他们觉得很开开。