孙智群:从合作建房到委托建房容易受到法律保护

近期，沉寂多年的“合作建房”话题再次进入了公众视野，8月6日，北京合作建房秘书长孙智群在京召开新闻发布会，表示即日起将“北京合作建房”将正式更名为“北京委托建房”，给公众一直留有“超低价房”想象空间的“合作建房”模式缘何更名？倍受争议的“合作建房”如今发展现状究竟如何？是否会在当前的市场环境下占有一席之地？针对相关问题中房网采访了北京合作建房秘书长孙智群。

中房网：我们了解到，您在本月6日通过媒体宣布，介于法律因素影响，即日起“北京合作建房”将更名并转为“委托建房”模式，并确定将组建专业房地产开发公司运作项目。这中间的法律因素应该怎样去理解？

孙智群：这次把“合作建房”转换为“委托建房”主要是基于两个方面的原因，第一：“合作建房”概念一直以来在法律上是空白的，政府从没有禁止过，但也没有鼓励过，而“委托建房”在法律上明确规定是合法的，委托本身就是个人与个人、企业与企业、或个人与企业之间最常见的契约形式，

我们任何的合同或协议都是采用委托的形式，因此“委托”是合法的。目前我们国家也在委托房地产开发公司进行保障房的代建工作，所以“委托建房”的模式是合法的。我们认为采用“委托建房”的模式来运作“合作建房”，更容易受到法律的保护和政府的认可，我们也很希望合理合法的运营这件事情，既能够为刚需购房人解决房子问题，又能够符合政府的要求和规定。而采用“委托建房”的模式后，我们的宗旨并没有变化。只是同时增加了接受“委托”，“代建”房屋的功能。

中房网：改为“委托建房”后，此前合作建房的性质是否已经改变？

孙智群：本身我们同常规的合作建房的模式就有一些区别：

第一、很多合作建房的组织多半都是收取几百元不等的会员费维持日常开销的，会员费前期用于办公场地的租赁、人员成本等开支，如果“合作建房”计划没有成功，风险会由大家共同承担。而我们对于前期的费用投入都是由自己来承担的，不需要跟会员收取任何费用，因为我们始终认为无论合作建房、还是委托建房，发起人需要有承担风险的准备和能力，会员可以零成本加入。

第二、常规的“合作建房”模式，他们在拿地之后都会找开发公司代建，给代建公司3%--7%之间的代建费。“北京委托建房”的模式是在拿地之后成立一个开发公司，这个公司须无条件的服务于“委托建房”和会员，如何证明是无条件服务呢？答案就是不收代建费。

所以，从“北京合作建房”变为“北京委托建房”之后，本质没有变化，但是运作的模式更加的明确，各个环节的链接更清晰。因为不收取代建费，进一步降低了刚需购房人的购房成本，进一步增加了这种模式所具有的公益色彩。

中房网：您如何保障房屋的设计及质量？

孙智群：设计、施工和监理是保障房屋质量的最重要的三个环节，这三个环节我们都会通过规范的方式公开招标，同信誉卓著的国营企业进行合作，例如中建集团、城建集团等。我们作为组织方，实际上是搭建了一个平台，而设计单位、施工单位、监理单位，包括合作银行，都是合作伙伴，通过各自的分工，通过严格的监督机制，共同把这件事情做好。所以我对将来建设的房子不论是整体的设计水平，还是施工质量，都是非常有信心的，因为我们的合作伙伴都是非常棒的。

中房网：更名为“委托建房”后，“合作建房”的人群是否已从最初计划的刚需人群，变成了任何有投资兴趣的人群，到时可以选择自己居住，也可以选择高价出售？是否会与此前的“合作建房”先行者一样，大家一起出资做开发商，买地建房，赚钱后各自去买自己喜欢的房子？

孙智群：虽然已将“北京合作建房”更名为“北京委托建房”，其实性质并没有发生变化。这个调整更多的是为了能够尽可能的符合政策的规定，从而能够保障刚需购房人的利益和资金的安全。同时，因为在拿地后我们会组建为“北京委托建房”所有会员服务的开发公司，搭建由设计单位、建设单位、监理单位和监管银行组成的服务平台为刚需购房人服务，并且不收取代建费，采用“委托建房”的模式更易于推进各方面工作。在购房资格的要求上面，我们会严格遵守国家的“限购政策”，对于不符合限购政策的购房人，是无法考虑的。

中房网：您目前的工作正处于哪个阶段？

孙智群：我们目前还处于会员积累阶段，7月上旬我们正式召开了新闻发布会，目前我们的会员人数有440人左右。之前曾参与人数一度冲破600人，但由于一部分人明显不符合限购政策，就被我们劝退了，因此就目前只有400余人。其实在北京，刚需购房人的数量是非常庞大的，也是迫切需要解决房子问题的夹心层。

中房网：合作建房能否成功，首先须取决于参与者的人数，您是怎样取得会员的信任的，特别是从“合作建房”到“委托代建”之后？如何保障出资人的资金安全？如果投资人的意见不统一怎么办？

孙智群：目前我们的工作原则就是客观公正的把情况介绍给广大准会员，以壮大我们的会员队伍，我们不会为了让更多的人加入我们的会员队伍而进行虚假的承诺。把困难和希望都如实的告知会员，对会员的问题都耐心回答，用我们的诚意打动和感染会员。

在保障会员资金安全方面，我们采用的方式就是由合作银行进行资金监管，会员出资的时候，一开始是将资金存入自己在合作银行的私人账户，这时候是非常安全的。在拿地的时候，将会员的资金汇聚到由合作银行进行监管的“监管账户”，这个账户只能将资金拨付到北京土地整理储备中心，支付方向单一且只能由监管银行控制，因此也是非常安全的。拿地成功之后，“监管账户”内的资金用于支付土地出让金，拿地不成功，“监管账户”内的资金退回到出资会员的私人账户，这个过程也由银行控制。在整个运作过程中，组织方都无法控制账户，而由合作银行作为整个的控制和监管方，因此是会员的资金是非常安全的。

会员的意见主要集中在拿地的位置以及部分运作模式，在拿地位置方面，我们已经成立了“东移”(覆盖朝阳和通州区)和“北扩”(覆盖海淀、昌平和顺义)两个拿地方向，会员可以自由选择拿地的区域。会员在其他方面的意见和建议，我们一直都在倾听，部分会员提出的非常好的建议我们都已经采纳，融入到了现有的模式中。同时，我们采用的模式是会员进退自由，不为会员的退出设置任何障碍。因此，会员有绝对的选择权和参与权，完全可以保护自己。

中房网：您对于目标地块有什么计划？近期北京土地市场有所回暖，通过“招拍挂”获取土地需要大量资金，在这方面，委托建房如何与其它开发商竞争？

孙智群：在拿地问题上，由于资金的原因，我们的资金实力远低于很多开发商，但开发商的资金实力也有一些弱点，如：今年的销售不好，或企业资金链出现问题，那么明年拿地数量在很大程度就会减少，今年上半年，北京土地市场在“招拍挂”时曾出现过几次流标，下次有这样的机会出现，便是我们应该把握的时机，既然土地市场的遇冷在08到09年和2011年下半年和2012年都出现过，本次地价回暖的热度一旦下去，便是我们出手的时候。这时候因为开发商拿地热情不高，所以我们遇到的竞争也会大大减少。

同时，我们也希望能够和中小开发商合作，共同拿地。大家按照出资金额分配土地面积。合作伙伴分得的房子可以自行定价销售，“北京委托建房”分得的房子，由出资会员按照出资顺序购买。这种合作一旦成行，也会大大增加我们的资金实力。在这里，我也借助中房网的平台，邀请发展商朋友们和“北京委托建房”达成拿地同盟，人多力量大。而“北京委托建房”的组织方和会员一致认为我们的模式是商品房的一种补充，是为现在还买不起商品房的刚需购房人提供人生的落脚点。委托建房也好，合作建房也罢，其实同开发商都是合作共赢的关系。在这里我也公布一下我的电话，18611558885，希望感兴趣的发展商和有兴趣进行资金合作的朋友和我联系，共同探讨，求同存异，合作共赢。

中房网：房子一但盖好后，面临分配问题，之前的案例显示有过分配纠纷，那您想过这个问题么，如何避免？入住后的物业服务问题怎么解决？

孙智群：别的合作建房组织在此之前是出现过分配方面的纠纷，他们一般采取抓阄、和对合作建房过程中对组织的贡献(通过介绍新会员增加个人积分)等方式来决定选房的顺序，我们认为这并不是最合理和客观的操作，我们的方式是按照出资先后的顺序，通过和我们签订《委托协议》的先后顺序来确定选房的顺序。

待到会员入住后，我们计划用两种方法解决物业服务问题，一种是与品牌物业公司合作；或者我们自己成立物业公司按照市场方式服务于入住的会员。具体哪种方式，会由会员来选择。

中房网：在您运作个人合作建房中，遇到的最大的困难是什么？

孙智群：我认为运作最大的困难还是在于拿地和会员的积累上，拿不到地就无法积累更多的会员，而没有更多的会员就没有足够的资金拿地，这是一个先有鸡还是先有蛋的没有结论的论题。这时候，政府的支持和认同非常的关键，我们也在尽一切的努力，力求规范的运作，同时加强各方面的监督，包括合作银行对资金的监督机制，希望通过方方面面的努力，获得政策的支持。