李文杰：明年楼市冰火两重天 城镇化将带动下轮高潮

  房地产行业经历了2011年的低谷，2012年可谓迎来了回暖。开发商们“以价换量”的销售策略迅速完成了救赎，并不断创下业绩新高。政策的松紧博弈，降息降准的辅助，需求的重新释放，成交的量价齐升，这些都可看做是今年楼市的一道靓丽风景。

  楼市：今年很“纠结” 明年“冰火两重天”

  在中原地产华北区域董事总经理李文杰眼里看来，今年的楼市可以用“纠结”一词来描述。消费者层面，年初大家都对今年普遍悲观，意外的是楼市成交量反弹力量强劲，去库存化进程很快；房企层面，面临最大的挑战是“政策走向的不确定性”，由于集中度进一步加快，大企业回笼资金的能力越来越强，但是是否增加土储始终纠结。

  眼下，随着楼市的回暖，越来越多的人给出明年房价暴涨的猜测和对赌。做为楼市风向标的北京也一度出现“一房难求”的局面。对于这种情况，李文杰表示，触底反弹、积压需求的释放及去库存化导致了北京楼市火爆。从市场反映来看，刚需户型价格反弹较快，城区价格反弹加快，说明目前市场的总体购房人群依然是首次置业和改善型购房，但是这个气氛也会带动多次改善的客户跟风进场。而目前股市低迷，储蓄资金进入楼市始终是需求预期被放大的客观基础。按照目前的趋势，春节前后依然是买房的好时机。

  对于明年的房地产市场趋势，李文杰认为往往一面倒的看好预期，反而会带来完全不同的结局。从目前情况看，明年资产价格上涨压力加大，通胀形势依然严峻，政府会首先控制价格。随着这种预期的增多，会带来更不确定的调控政策，未来调控从紧是大概率事件。况且政府已经表态，不会放任量价齐涨的局面不管，因此调控依然会继续，个别时候甚至可能会更严格。价格的上涨和政府调控的双重压力最终会导致价格不会出现太大波动，因此他判断2013年楼市总体会保持稳定。但部分二三线城市由于严重的供过于求，而一线城市和部分二线城市由于受到公共资源比较集中的影响，是供不应求。因此明年各地楼市会呈现“冰火两重天”的局面。

  房产税不会全面铺开 城镇化必将带动下一轮房地产高潮

  对于社会普遍关注的房产税问题，李文杰认为房产税是否出台和调控关系不大，属于对房地产税种优化的范畴。在其看来，明年试点城市会扩大，但不会全面铺开。李文杰同时表示，应该支持财产公开，公开房地产权属面向公众的查询，发挥群众的监督作用；其次，要对超过人均面积标的房产征收房产税。同时，对于已经缴纳70年的出让金进行冲抵。

  关于十八大报告中提及的城镇化问题是否又将带动房价新一轮的高涨？在李文杰看来，城镇化必将带动下一轮房地产的高潮，而且会持续十年以上。同时，城镇化进程受户籍、社保、教育、医疗、产业等诸多公共资源布局的牵制。如何解决这些资源的统筹分配问题，将是城镇化下一步政府所面临的最大挑战和不确定性。

  开发商有回归一二线城市趋势 养老地产存风险

  目前，房企面临最大的挑战是“政策走向的不确定性”，由于房企的集中度进一步加快，大企业回笼资金的能力越来越强，但是否增加土储始终纠结。对于近期全国地王频出这一现象，李文杰认为开发商拿地谨慎，有从三四线城市回流至一二线城市的趋势。而房企应首先应了解政策的核心，才能在土地储备、回笼资金 及营销政策方面能够把握好节奏。高周转的快销产品线这两年证明是个大方向。

  眼下，越来越多房企加入到养老地产的开发阵营，在他看来，养老地产应该属于产业地产，属于朝阳板块，但是目前政策不清晰、投资周期长、风险高。