天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新规划、土地、调查登记管理实施细则（试行）

  各有关单位：

  经市人民政府同意，现将《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新规划、土地、调查登记管理实施细则（试行）》印发给你们，请遵照执行。

  天津市规划和自然资源局

  2021年12月28日        

  （此件主动公开）

  天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新规划、土地、调查登记管理实施细则（试行）

  第一章  总则

  第一条  为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，贯彻党中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署，落实中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》、市政府办公厅印发的《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》的工作要求，按照相关法律法规标准，以及《天津市承诺制标准化智能化便利化审批制度改革实施方案》，制定本实施细则。

  第二条  本实施细则适用于根据《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》实施的老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新项目。

  实施城市更新项目的，各区政府要因地制宜制定城市更新项目年度实施计划，报市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）审定后组织实施。涉及跨区实施城市更新项目的，应统筹纳入年度实施计划，报市领导小组审定后组织实施。

  本市对各类更新改造项目实行全生命周期管理。政府授权的各类更新改造项目实施主体负责项目投资、建设、运营等全生命周期管理工作，应做好各项城市综合运营服务。各区政府是本区各类更新改造工作的责任主体。市领导小组成员单位依职责指导、监督各类更新改造工作。

  第三条  坚持以人民为中心的发展思想，顺应城市发展规律，完善城市功能，推动城市转型发展、高质量发展，完善产业功能，发展循环经济，助力打造国际消费中心城市。聚焦群众改善居住条件的需求，充分尊重居民意愿，在保障安全的前提下，提高规划设计水平，完善居住建筑功能，补建完善公共服务设施、市政基础设施，提升人居环境品质。

  坚持注重保护，延续历史文脉。以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，加强修缮改造，注重提升功能，避免大拆大建，探索可持续更新模式，妥善处理好保护和发展的关系，爱惜历史文化遗产，保留历史文化记忆，推动城市风貌特色不断改善。

  第四条  结合优化营商环境等相关政策，坚持改革创新，进一步简化老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新规划土地调查登记管理工作流程。坚持依法行政，依法依规开展控制性详细规划（以下简称控规）管理、历史文化街区保护规划（以下简称保护规划）管理、建设项目规划管理、土地利用管理、不动产登记管理等工作，压缩办理时间，提高服务效率。坚持“一片一策、一楼一案”，解决好人民群众最关心最直接最现实的利益问题，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

  第二章  规划编制与管理

  第五条  市规划资源局牵头组织编制津城城市更新指引，依据国土空间总体规划，结合城市体检结果和城市更新需求，统筹确定规划期内城市更新的指导思想、原则目标、更新类型、重点任务、保障措施等内容，经充分论证并征求相关单位意见，报市领导小组审查。

  相关区政府依据国土空间总体规划和津城城市更新指引，结合各区实际情况，组织编制本区各类更新改造规划，通过开展区域更新评估，查找分析各区在城市功能、配套设施、空间品质等方面存在的问题，梳理空间资源，确定更新任务和范围。

  第六条  在实施方案编制阶段，老旧房屋改造提升和城市更新项目实施主体或相关权利人根据需要编制规划策划方案，纳入实施方案，应体现公益属性，完善公共服务水平。规划策划方案中应明确拟补充完善的公益性设施，并按照资金综合平衡的方式确定经营性开发建设规模。社区公益性设施、公用设施、道路与交通设施等公益属性设施原则上应与经营性开发建设同步开展、同步建设、同步投入使用。市规划资源局各区分局（以下简称各区规划资源分局）审查后报区政府审定，对市管范围内项目还需报市规划资源局审定。

  对各类更新改造项目，各区政府按照《住房和城乡建设部办公厅关于在城市更新改造中切实加强历史文化保护坚决制止破坏行为的通知》（建办科电〔2020〕34号）要求，需组织开展历史文化资源调查和组织专家开展评估论证，确保不破坏地形地貌、不拆除历史遗存、不砍老树。对改造面积大于1公顷或涉及5栋以上具有保护价值建筑的项目，评估论证结果要向市住房城乡建设委报告备案。涉及历史文化街区的，评估论证结果要向市规划资源局备案。

  对区政府认为需要编制城市设计的城市更新片区，各区规划资源分局会同区住房建设部门按照经审定的城市更新项目年度实施计划，组织编制城市设计方案。在完成公示、征求意见和专家论证等工作后，城市更新片区城市设计报各区政府审批。

  第七条  城市更新确需修改控规的，除国家和我市有相关要求可不单独履行控规修改程序外，均应依法履行控规修改程序。

  为提高效率，涉及控规修改的城市更新项目，城市更新实施计划编制工作应与控规修改必要性论证工作依法同步开展，经区政府审查后一并征求利害关系人意见。控规修改必要性论证批复后，城市更新实施方案应与控规修改方案编制工作同步开展，同步履行征求意见等相关程序。

  在满足安全、环保的前提下，鼓励规划用地性质适度混合、兼容。各类更新改造项目增加非独立占地的社区公益性设施、公用设施、道路与交通设施等公益属性设施，可不纳入容积率计算。相关建设内容由区政府或市级行业主管部门认定其公益性。国家和本市有其他管控规定的，从其规定。

  第三章  土地利用管理

  第八条  在符合国土空间规划、各类更新改造规划的前提下，实施老旧房屋老旧小区改造提升的：

  1．依据经批准的项目实施方案，不改变土地用途的，其中：

  （1）不增加建筑面积的，不再收取土地价款，土地维持原供地方式，可不再办理新的供地手续；

  （2）新增建筑面积为非经营性的，不再收取土地价款，土地维持原供地方式，可不再办理新的供地手续；

  （3）新增建筑面积为经营性或用于销售产权的，采取按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额方式补缴土地价款，由各区规划资源分局负责签订相关出让合同（出让补充合同）。

  2．依据经批准的项目实施方案，改变土地用途的，其中：

  （1）土地用途变更后，符合划拨用地目录的，由各区规划资源分局负责办理土地划拨手续；

  （2）土地用途变更后，不符合划拨用地目录的，采取按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额方式补缴土地价款，由各区规划资源分局负责签订出让合同（出让补充合同）。

  （3）上述两种情形中，土地使用权人单独或以入股、出租等方式联合其他市场主体，利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施以及兴办国家支持发展的各类产业的，可在5年过渡期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。过渡期内用于建设各类产业的用地不得分割转让、房屋不得分割销售。

  第九条  在符合国土空间规划、城市更新改造规划的前提下，依据经批准的项目实施方案，实施城市更新的：

  1．不改变土地权利人的项目，按照上述第八条老旧房屋老旧小区改造提升土地利用政策执行。

  2．改变土地权利人的项目，具体为：

  （1）符合划拨用地目录的，由各区规划资源分局负责办理土地划拨手续。

  （2）不符合划拨用地目录的，根据城市更新项目具体情况，供应土地采用招标、拍卖、挂牌、协议出让等方式。按照法律规定，没有条件，不能采取招标、拍卖、挂牌方式的，经市政府同意，可以采取协议出让方式供应土地。

  城市更新项目的公共要素供给、产业绩效、环保节能、房地产转让、土地退出等全生命周期管理要求，应当纳入土地使用权出让合同。市、区有关部门应依职责提出对公共要素供给、产业绩效、环保节能、房地产转让、土地退出等管理要求。土地使用权出让后，市、区有关部门应依职责做好后期监管。

  土地出让价款由市规划资源局或各区规划资源分局委托第三方评估机构评估，扣除行业主管部门审核的城市更新项目成本后，剩余部分作为土地出让底价。土地出让底价原则上不得低于土地出让评估价格的25%和四项政策性费用之和。土地出让底价按照现行土地公开出让程序，由市规划资源局或区政府在报送市领导小组集体决策审议同意后，报市政府批准。随着国家和我市政策的调整，城市更新项目土地出让底价确定的标准和程序可相应作出调整。

  3．土地使用权人单独或以入股、出租等方式联合其他市场主体，利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施以及兴办国家支持发展的各类产业的，可在5年过渡期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。过渡期内产业用地不得分割转让、房屋不得分割销售。

  第十条  城市更新项目不涉及新供地的，土地使用权原为出让的，土地使用权年限与原土地出让合同保持一致；土地使用权原为划拨的，土地使用权年限与原划拨规定的年限保持一致。

  城市更新项目涉及新供地的，重新设定土地使用权年限，土地使用权年限不得超过相应用途国家规定的最高供地年限。

  在不违反规划且征得居民以及边角地、夹心地、插花地等相关土地权利人同意的前提下，在符合国土空间规划管控的条件下，周边的边角地、夹心地、插花地等存量土地可以一并纳入项目更新改造范围。

  经有批准权的政府批准，土地出让金可在一年内分期缴纳。

  第四章  项目审批管理

  第十一条  涉及国有建设用地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖等方式实施，在供地前按照不动产登记有关规定办理注销登记手续。

  第十二条  城市更新项目规划设计条件应在符合城市更新项目规划策划方案要求的条件下依法依规提出。其中：以划拨方式供地的，建设单位应当向各区规划资源分局申请用地预审与选址意见书；以出让方式供地的，城市更新项目实施主体应当在国有建设用地使用权出让前向各区规划资源分局申请规划条件。

  取得合法手续的国有建设用地使用权人自主实施城市更新的，国有建设用地使用权人应向各区规划资源分局申请规划条件。

  前两款规定以外的，相关权利人应当向各区规划资源分局申请规划条件。

  第十三条  土地利用手续按以下程序办理：

  （一）老旧房屋及老旧小区改造提升项目

  土地使用权人或更新改造项目实施主体向各区规划资源分局申请办理供地手续的，各区规划资源分局根据规划条件或用地预审与选址意见书开展地价评估、编制土地供应方案等工作，报经各区政府批准后办理供地手续，办理建设用地规划许可证。

  （二）城市更新项目

  1．不改变土地权利人的，按照上述第十三条（一）老旧房屋及老旧小区改造提升项目有关政策执行，由土地使用权人或城市更新项目实施主体向各区规划资源分局申请办理供地手续。各区规划资源分局根据规划条件开展地价评估、编制土地供应方案等工作，报经各区政府批准后办理供地手续，办理建设用地规划许可证。

  2．改变土地权利人的，用途符合划拨用地目录的，由城市更新项目主体向各区规划资源分局提出申请，各区规划资源分局根据用地预审与选址意见书等编制土地供应方案，报经各区政府批准后办理供地手续；不符合划拨用地目录的，按照现行土地出让程序，由市规划资源局或各区规划资源分局编制土地供应方案并履行报批程序后实施出让。

  第十四条  申请主体取得土地使用权后按《建筑类建设工程规划许可设计方案标准》《建设工程（建筑部分）规划放线测量技术报告编制通则》编制建设工程设计方案和规划放线测量技术报告，经过征求意见和公示程序后，对符合控规和相关标准的项目，各区规划资源分局依申请核发建设工程规划许可证。

  第十五条  建设项目需要办理不动产登记的，按照我市不动产登记有关规定办理。其中，纳入工程联审系统的项目，按照工程联审的相关规定办理。

  第五章  历史文化街区管理

  第十六条  历史文化街区内的保护性建筑，应当依据《中华人民共和国文物保护法》《历史文化名城名镇名村保护条例》《天津市历史风貌建筑保护条例》等有关法律法规进行保护。

  在历史文化街区核心保护范围内，新建、扩建必要的基础设施和公共服务设施的，更新改造实施主体依据相关法律法规，至各区规划资源分局办理规划、土地手续。各区规划资源分局在核发建设工程规划许可证前应当征求区文物主管部门的意见。在历史文化街区核心保护范围内，拆除历史风貌建筑以外的建筑物、构筑物或者其他设施的，应经各区规划资源分局会同区文物主管部门批准。

  第十七条  在符合已批准的保护规划的前提下，历史文化街区内城市更新项目鼓励规划用地性质兼容与混合。兼容用地是指保护规划中单一性质用地可兼容不超过现状地上权属建筑规模15%的其他性质建设内容。在主导用地性质之外可兼容允许类别的其他性质用地，被兼容的建设内容不得对主要用地性质的建筑产生安全、环境、消防等负面影响。

  第十八条  在历史文化街区内，因历史风貌保护等原因，在老旧房屋改造提升项目地块内难以增加容积率等规划指标或为城市更新项目额外提供公共绿地、广场的项目，经市领导小组同意，可在同一项目实施主体具体实施的各类更新改造项目范围内，按照资金统筹平衡的原则，实行异地容积率转移，实现整体平衡。

  第六章  附则

  第十九条  本实施细则自印发之日起试行，有效期五年，市规划资源局负责本实施细则的具体解释工作，本实施细则未规定事项按照现有法律法规执行。滨海新区可结合本区实际自行制定。

  试行期间，结合本市实际需要，及时总结经验并补充完善相关内容。