漯河市关于进一步做好当前支持房地产市场平稳健康发展的通知

  各县区人民政府，经济技术开发区、市城乡一体化示范区、西城区管委会，市直有关部门，各银行业金融机构：

  为贯彻落实党中央、国务院和省委省政府决策部署，以稳定市场预期为关键，以“保交楼、保民生、保稳定”为目标，加强和改进金融服务，优化房地产市场调控政策，促进我市房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：

  一、加大增量资金投放

  （一）稳定房地产开发贷款和建筑企业贷款。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，尽量满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，保障资金安全。同时，稳定建筑企业信贷投放，鼓励金融机构适度放宽条件，在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提高建筑企业信用贷款授信额度，以平台公司、建筑企业、政府欠款依据作为质押物进行贷款额度授信，缓解建筑企业资金压力。建筑企业获批的融资贷款参考房地产企业项目贷款实行专户管理，新增业务回款，优先用于偿还银行贷款。

  责任单位：人行漯河市中心支行、漯河银保监分局，各县区人民政府、功能区管委会

  （二）支持存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款、个人住房按揭贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发〔2022〕254 号）文件印发之日（2022年11月11日）起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，不盲目抽贷、压贷，不得划扣房地产公司个贷保证金。贷款延期的可不调整贷款分类，不增提拔备，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。支持信托公司加强与委托人沟通，在做好资产保全的前提下，对存量房地产信托融资合理展期。

  责任单位：人行漯河市中心支行、漯河银保监分局，各县区人民政府、功能区管委会

  （三）优化预售资金监管。为了增加资金流动性，对于进入监管账户的资金，在保障用于在建商品房项目的基础上，开展保函替代监管资金业务，最大限度释放流动性。项目监管账户内资金达到重点监管资金监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。支持银行依据政府欠款确认函，为房地产企业出具保函，释放相应额度监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。商业银行要合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。

  责任单位：市住房和城乡建设局、人行漯河市中心支行、漯河银保监分局，各县区人民政府、功能区管委会

  （四）拓宽房企融资渠道。支持符合条件的优质房地产企业通过资本市场发债、重组上市及运用增发、配股等资本市场工具融资发展。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。支持符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产和商业地产。支持优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITS，盘活存量资产。

  责任单位：人行漯河市中心支行、漯河银保监分局，各县区人民政府、功能区管委会

  （五）满足个人住房贷款合理需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，个人住房贷款首付比例和利率水平按最低标准执行。

  责任单位：人行漯河市中心支行、漯河银保监分局，各县区人民政府、功能区管委会

  二、做好保交楼金融支持

  （六）提高专项借款使用效率。进一步完善专项借款资金管理办法，优化资金拨付流程，前置审批要件，简化审批环节，按照项目施工进度有序拨付资金，提高资金使用效率，确保资金安全有效拨付至参建主体，确保项目复工后不形成新的“拖欠”。专项借款在完成“保交楼”任务并将专项借款和配套融资偿还到位后，及时解除共管账户资金监管。积极做好第二批专项借款项目复工准备工作，切实摸清项目有效资产，加快协调主融资商业银行达成配套融资意向，待专项借款批复后，第一时间跟进配套融资，确保项目后续建设资金需求。

  责任单位：市住房和城乡建设局、市财政局、市金融工作局、漯河银保监分局、人行漯河市中心支行、市城投集团，各县区人民政府、功能区管委会

  （七）加强商业银行配套融资支持。鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持。对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。自中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发〔2022〕254号）文件印发之日（2022年11月11日）起，半年内向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。加强与上级行沟通对接，争取更多保交楼贷款支持计划额度。

  责任单位：市金融工作局、人行漯河市中心支行、漯河银保监分局、市住房和城乡建设局，各县区人民政府、功能区管委会

  三、推进房地产企业纾困

  （八）实施改善优质房企资产负债表计划。确立白名单企业准入标准及我市优质房企白名单，支持优质房企改善资产负债表。

  责任单位：人行漯河市中心支行、市住房和城乡建设局，各县区人民政府、功能区管委会

  （九）支持房地产项目并购。鼓励商业银行开展房地产项目并购贷款业务，支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

  责任单位：人行漯河市中心支行、漯河银保监分局、市住房和城乡建设局，各县区人民政府、功能区管委会

  （十）推进市场化处置。对严重资不抵债、涉嫌重大违法违规的房地产企业，依法推进破产。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按照自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。

  责任单位：市住房和城乡建设局、人行漯河市中心支行、漯河银保监分局、市法院，各县区人民政府、功能区管委会

  （十一）调整保障性住房配建政策。自2022年8月1日起，对新办理商品房预售许可时，暂不执行“按照住宅面积2%的比例配建保障性租赁住房”及“棚户区改造项目（含城中村、旧城区）按照总建筑面积扣除安置房面积后1%的配建比例”的规定。之前已办理商品房预售许可的项目，不再调整。调整保障性住房配建政策延续到2023年底。

  责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局

  四、支持合理住房消费

  （十二）完善二套房认定标准。取消不必要的需求限制政策，已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房，商业银行可执行首套房贷款政策；在工作地或常住地首次购买商品住房的，在申请个人住房按揭贷款时，按所在地房地产信贷首套政策执行。

  责任单位：市自然资源和规划局、人行漯河市中心支行

  （十三）多渠道释放消费需求。支持人才购房落户和城乡居民合理住房需求，按照漯河市房地产市场平稳健康发展领导小组《关于支持房地产企业纾困解难有关工作的通知》（漯房稳〔2022〕2号），继续发放购房人才补贴、契税补贴，执行至2023年8月31日。按照职住平衡原则，研究出台提升团体购买能力的政策措施，鼓励单位组织职工集中团购商品房，鼓励房地产企业适当让利，加快销售去化速度，快速回笼资金，激活商品房销售市场，促进住房消费。鼓励房地产企业利用存量未开发土地与有意愿、有需求的单位采取联合开发、定向销售等方式组织实施。

  责任单位：市财政局、市人社局、市税务局、市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局，各县区人民政府、功能区管委会

  （十四）加快存量商品房去化。在存量商品住房供应充足的情况下，原则上棚改、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。结合保障性租赁住房、人才住房等发展计划，采取贷款贴息、补贴补助等方式，激励用人单位、政府平台公司等各类市场主体通过购买存量商品房方式筹集房源。

  责任单位：市住房和城乡建设局、市财政局、市自然资源和规划局、市人社局、市金融工作局、人行漯河市中心支行，各县区人民政府、功能区管委会

  （十五）加大个人公积金贷款支持。提高住房公积金贷款额度，夫妻双方连续足额缴存住房公积金的，最高贷款额度由40万元提高至50万元；一方连续足额缴存住房公积金的，最高贷款额度由30万元提高至35万元；对符合“百优计划”“双千计划”引进的高层次人才，在人才资格认定后3年内购买家庭首套住房使用公积金贷款最高额度分类别提高到80万元、60万元。实行“一人购房全家帮”，自2022年8月12日至2023年8月31日，我市公积金缴存职工可提取账户余额帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房，也可逐月提取公积金用于帮助其直属亲属（配偶、父母、子女）偿还公积金贷款。

  责任单位：市住房公积金管理中心

  （十六）支持改善性换房需求。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

  责任单位：市税务局、市财政局、市自然资源和规划局、市金融工作局、人行漯河市中心支行、漯河银保监分局，各县区人民政府、功能区管委会

  五、优化增量房屋供应

  （十七）优化土地供应结构。完善土地招拍挂规则，落实“净地”“熟地”供应。合理调控土地供给节奏，按照供需平衡原则，统筹考虑住房建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等，适当控制新增建设用地供给。对于存在未化解问题楼盘和已售逾期难交付项目过多的房企，限制其参与土地招拍挂。

  责任单位：市自然资源和规划局，各县区人民政府、功能区管委会

  （十八）完善配套设施建设。完善配套设施建设。积极做好教育、医疗、文化等配套设施建设，大力推进15分钟便民服务圈建设，实现公共配套和基础设施同步规划、同步设计、同步建设、同步交付。非独供地的公共管理设施、公共服务设施和市政公用设施（商业网点、物业管理除外）的建筑面积不计入容积率。对已出让尚未建设的商业服务业用地，在满足公共服务和基础配套设施承载力的前提下，按照国家有关规定经批准可按“商改住”调整规划，并补缴出让金。可结合实际调整降低商品房项目的商业配套比例。

  责任单位：市自然资源和规划局、各县区人民政府、功能区管委会

  （十九）提高住房建设品质。严格控制新建超高层建筑，大力发展绿色建筑和绿色建造。鼓励高品质、改善型住宅小区建设，优化住宅供应套型，提高新建住房设计建造水平和设施配置标准，推动住宅产品升级换代，逐步提高装修住宅供应比例。外挑空中花园阳台（空间高度不低于两个住宅自然层高度、无柱、无维护结构、水平投影面积不大于该套住宅套型总建筑面积的40%、覆土厚度不低于0.5米、绿化面积不小于其水平投影面积60%）及因采用墙体保温技术增加的建筑面积不计入容积率。持续加强住房质量和安全监管，全面提升住宅工程质量品质。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。

  责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局，各县区人民政府、功能区管委会

  六、优化购房服务

  （二十）优化房屋网签备案服务。自然资源规划部门要认真落实房屋交易网签备案制度，积极推行“互联网大厅”模式，鼓励使用房屋交易电子合同，加快移动服务端建设，实行房屋交易网签备案掌上办理、不见面办理，全面实现商品房网签即备案。

  责任单位：市自然资源和规划局

  （二十一）全面推行“交房即交证”。通过信息共享、优化流程、并联审批、限时办结等方式，综合运用“互联网十不动产登记”，将2020年6月1日起取得商品房预售的项目全部纳入“交房即交证”服务项目清单，新建商品房严格按照漯房稳办〔2022〕24号《漯河市“交房即交（办）证”工作实施方案》文件执行。

  责任单位：市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局，各县区人民政府、功能区管委会

  七、加快推进租购并举

  （二十二）大力发展保障性租赁住房。积极引导国有投融资公司或国有非银行业金融机构作为投资主体，购买存量房屋用作保障整租赁住房。除享受保障性租赁住房相关政策支持外，省级财政统筹现有资金按照实际贷款余额不超过2%贴息率予以支持，实施期限到2025年。保障性租赁住房租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。共有产权住房持有5年后，持有人在购买全部产权的情况下，可申请转为商品房。在项目成熟运行后，积极发行保障性住房REITS产品，引入投资者，实现购买持有方的逐步退出。

  责任单位：市住房和城乡建设局，各县区人民政府、功能区管委会

  （二十三）加快发展长租房。完善用地、金融、财政等支持政策，落实税收优惠政策，积极培育专业化、规模化住房租赁企业，统筹整合住房租赁市场各类资源，通过新建、改建、盘活存量等多种方式，多渠道筹集住房租赁房源，构建多层次长租房供应体系。稳妥推进长租房试点工作。积极推进“租购同权”，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

  责任单位：市住房和城乡建设局、市财政局、市税务局、市自然资源和规划局、市金融工作局，各县区人民政府、功能区管委会

  （二十四）探索发展共有产权住房。积极探索、因地制宜发展共有产权住房，坚持政府主导、市场运作，政府给予适当政策支持，企业和其他机构投资建设，以中小户型为主。积极推进共有产权住房试点，研究制定共有产权住房管理办法，明确保障对象、准入门槛和退出管理等政策。

  责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局，各县区人民政府、功能区管委会

  八、加强服务保障

  （二十五）保障金融债权。各县区人民政府、功能区管委会组织各方加盖公章确认形成的资产负债确认报告，作为项目债权债务“新老划断”的依据，应及时提供给相关商业银行。项目剩余货值的销售回款、资产处置收益等回笼资金应当及时归入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理，保障银行资金安全。按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。对于剩余货值销售回款不足以覆盖专项借款和配套融资的项目，协调落实还款来源，按照专项借款劣后、新增配套融资优先的安排，保障新增配套融资的优先退出。综合采取经济、行政、司法等手段，严厉打击恶意逃废银行债务行为。

  责任单位：市金融工作局、人行漯河市中心支行、漯河银保监分局、市住房和城乡建设局、市法院、市公安局、市审计局，各县区人民政府、功能区管委会

  （二十六）严格执行尽职免责。银保监分局要督促指导辖内金融机构尽快制定尽职免责实施细则，明确认定标准和免责条件，对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，应当予以免责。各商业银行要建立健全房地产贷款尽职免责和容错纠错机制，重点明确对分支机构和基层人员的尽职免责认定标准和免责条件，对已经履职尽责但最终出现风险的项目，可免除相关人员责任。清理并及时调整市内银行房地产信贷额外政策要求，防止层层加码。对金融系统从防范化解系统性风险角度出台和采取的政策措施，请纪委监委、审计部门给予指导支持。

  责任单位：漯河银保监分局、人行漯河市中心支行、市金融工作局、市纪委监委、市审计局，各县区人民政府、功能区管委会

  （二十七）加快清理政府欠款。摸清政府对房地产企业欠款情况，尽快确权，建立台账，限期销号，多渠道筹集资金，偿还政府欠款。政府各项建设类资金除确保重大民生、安全等项目之外，要优先用于偿还欠款项目，优先解决拖欠农民工工资。

  责任单位：市财政局、市住房和城乡建设局、漯河银保监分局，各县区人民政府、功能区管委会

  （二十八）加强司法保障。地方法院对房地产项目资金监管账户要审慎采取查封、冻结、扣划，根据债权人标的额度，可采取等额查封、冻结，不得超标的查封、冻结，不得限制监管账户资金用于本项目建设，不能影响企业正常经营。专项借款项目已经采取查封、扣押、冻结措施的，在完成“保交楼”任务前不采取处置措施。对利用专项借款、新增配套融资复工续建部分不采取新的查封措施。原有的查封措施，其效力不及于利用专项借款、新增配套融资复工续建部分。专项借款、新增配套融资出借人可以请求在复工续建的部分设定抵押权。办理抵押过程中，需要法院出具有关手续的，法院应当积极配合，以方便登记机关办理抵押登记。

  责任单位：市法院、市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、人行漯河市中心支行、漯河银保监分局、市公安局，各县区人民政府、功能区管委会

  （二十九）加快项目建设进度。认真落实扬尘污染管控要素服务保障机制，主动公布复工建设计划和进度安排，自觉接受群众监督。加强工程建设全过程监管，确保工程质量和施工安全。对于达到竣工条件的项目，加快组织竣工验收，提高验收效率。

  责任单位：市住房和城乡建设局，各县区人民政府、功能区管委会

  （三十）强化工作统筹。建立健全房地产工作专班机制，加大政银企对接，加强督导调度。对突出问题，建立台账，跟踪问效，坚持周调度、周通报，确保我市房地产市场平稳健康发展。对好的经验做法，要加大宣传推广力度。各商业银行要比照国家层面成立由主要负责同志牵头的稳定房地产工作专班，纳入省级专班统一推进。

  责任单位：市住房和城乡建设局、市金融工作局、人行漯河市中心支行、漯河银保监分局，各县区人民政府、功能区管委会

  （三十一）压实属地政府责任。县区人民政府、功能区管委会要坚持底线思维，强化责任担当，实化强化专班工作机制，尊重基层首创精神，加强指导调研督促，为金融机构敢贷愿贷能贷创造条件。

  责任单位：市住房和城乡建设局，各县区人民政府、功能区管委会

  九、稳定房地产市场预期

  （三十二）加强政策宣传解读。有关部门要主动发声，做好政策宣传解读，讲清我市城镇化继续推进、房地产需求潜力较大、房地产风险可控的逻辑，组织开展银企签约，释放积极信号，引导舆论和预期。

  责任单位：市委宣传部、市委网信办、市住房和城乡建设局、人行漯河市中心支行、漯河银保监分局、市金融工作局，各县区人民政府、功能区管委会

  本通知自印发之日起施行，有效期至2023年12月31日，通知中另有时间规定的按规定时间执行。以前出台的政策措施与本通知不一致的以本通知为准。

  2023年2月14日      

  宿迁市住房和城乡建设局办公室            2023年2月22日印发